最近又有一波声音很响，说利率降了，政策松了，房价要抬头了，说这是“最后一波上车机会”，说再不买就要被时代抛弃，我看了一圈这些说法，逻辑都挺熟悉的，跟2019年那批喊牛市的人，一个模子刻出来的，
问题在这儿，现在的中国楼市，早就不是当年的游戏规则，因为人口盘已经变了，债务盘已经满了，资金盘也没动力了，所以还用上一轮的公式去算账，只能说，被收一次学费也不冤，
有人说，政策底已经到了，所以市场底也不远了，这话听着很提气，不过你往下追问一句，谁来接盘，谁来加杠杆，谁来把库存吃完，回答就开始含糊了，因为他们默认了一件事，居民还有子弹，城市还有增量，这才是真正危险的前提，
先把账摊开说，买房是资产，也是负债，过去十年，是银行的钱推着你往前跑，现在呢，是你自己的现金流在扛砖，以前利率高，但房价涨得更快，于是大家觉得划算，现在利率低了，可房价预期塌了，于是“划算”两个字就消失了，
你看租售比就明白了，很多二线城市核心区，租金回报率连2%都不到，同一时间，哪怕是现在的房贷利率，也在3%左右徘徊，因为你每年要付出去的利息，比你能收到的租金多得多，所以指望“收租还贷”的故事，已经彻底失效了，
更麻烦的是空置率，不少城市新房交付一大片，晚上亮灯率却很难看，因为房子不是用来住的，是用来“占坑”的，然而人口开始掉头了，新生儿一年比一年少，城镇化率逼近天花板，于是坑越来越多，来的人却越来越少，这种结构一旦形成，就不是几条救市新闻能扭转的，
再看杠杆，居民部门杠杆率，这几年一路爬坡，很多家庭的负债，已经锁死了未来十年的现金流，以前是地方政府举债搞基建，后来是开发商高周转拿地，现在债务顺利转移到了普通人名下，房子还在那儿，地早就卖了，地方财政拿到钱，企业完成出货，最终留下的月供和折旧，只能由你慢慢消化，
有人总拿2015年来对比，说那时候库存也很高，结果棚改货币化一上，房价就飞了，于是他们觉得这次也可以复制剧本，这就叫刻舟求剑，那一年，棚改资金真金白银砸下去，三四线城市被硬生生炒成了金融衍生品，现在呢，财政空间被透支，货币也不敢再无底线放，人口又开始往头部城市收缩，连剧本的演员都换了，你还指望同样的结局，
再看2020年，放水托经济，很多人冲进去买房，觉得可以再吃一波红利，结果疫情之后，企业利润下滑，收入不稳，房价一横就是几年，杠杆加上去了，资产却不再涨，于是那批人，现在成了最尴尬的一层，卖也难，扛也累，
政策层面，这两年其实动作不少，限购松，限贷松，认房不认贷，各种“添油式”利好轮番登场，消息一出，网上立刻有人喊，风向变了，该上车了，不过你看成交数据，短暂放量之后，又回到冷清状态，这说明什么，说明政策的边际效应在衰减，信心这东西，一旦被透支，就不是再降10个基点能救回来的，
说到底，以前是政策一出，预期跟着走，现在是预期塌了，政策只能托底，托的还是流动性，不是房价，谁要是还幻想，靠几条新闻把2016年的行情召回，只能说，还停留在旧时代，
讲点具体的钢筋水泥，虚的逻辑听多了，人会麻木，
杭州，未来科技城某刚需盘，2019年高层成交单价，大约在4.5万一平，2021年热度最高时，挂盘价一度冲到6万，现在同一户型，实际成交多在4.3万附近，有的急售甚至4.1万就走，四年绕了一圈，扣掉税费和利息，账面光鲜，口袋见底，
苏州，园区某老牌学区盘，2018年成交价约4万一平，2020年冲上5.5万，彼时中介说，这是“永远的学区资产”，结果2023年学区政策微调，入学不再那么刚性捆绑，挂牌量立刻上去了，成交价回落到4.2万左右，买在高位的那批人，现在一边还贷，一边给孩子补课，只能硬扛，
成都，锦江某改善盘，2019年尾盘打折销售，单价约2.2万一平，很多人觉得捡了便宜，于是加杠杆买大三房，2022年周边新盘密集入市，优惠、送车位、送装修齐上，现在二手成交价，普遍在2万出头，算上几年的利息和装修折旧，这套所谓“资产”，实际收益接近于零，还搭上了大量时间成本，
这些数字不是为了吓人，而是告诉你，所谓“房价不会跌”，已经在一栋栋楼里，被现实逐条改写，以前大家相信城市会无限生长，所以敢把30年的收入押上去，现在城市本身也开始分层，强一线勉强守住面子，很多三四线，已经悄悄进入价格下行通道，
你会发现一个残酷的规律，越是被当成“财富门票”的城市圈层，越容易在最后一棒，把风险甩给普通人，开发商先走，地方财政提前落袋，金融机构靠利息锁定收益，最后站在台上的，是背着房贷的中产，他们以为自己在分享红利，其实是在替整个系统兜底，
所以别再迷信那句老话，“有政策就有行情”，在人口见顶，负债见顶，城市扩张见顶的阶段，政策更像是止疼片，而不是兴奋剂，你吃下去，也许能缓一阵子，但病不会因此逆转，
如果你手上没有房，或者只有一套自住，现在最重要的，不是急着冲进场，而是先把自己的现金流理顺，先想清楚三个问题，你的工作城市，未来十年还会有净流入吗，你的收入能否覆盖最坏情况下的月供，你愿不愿意把人生的灵活性，抵押给一套砖头，
很多人忽略一个事实，持有现金，在某些周期里，是一种很大的主动权，你可以等，可以挑，可以用脚投票，房子一旦上了车，卖不掉的时候，你连离开的成本都要多算一笔，
别把自己关进信息茧房，别只刷看涨的截图，也看看那些悄悄降价的成交记录，别只听中介的故事，也问问身边还贷吃力的人，他们不会给你宏大叙事，只会告诉你，每个月扣款的声音，远比房价曲线刺耳，
把注意力，多挪一点到自己身上，提升技能，拓展收入来源，做好多元资产配置，现金，低风险理财，必要时再考虑房产，而不是反过来，让一套房，绑架你所有的选择，
最后，别急着表态“看多”还是“看空”，先学会记账，记清这轮楼市的代价，记清谁赚走了钱，谁扛住了债，如果你愿意，不妨把你所在城市的小区价格变化，自己拉一条曲线，算一算真实收益，再决定，下一步该怎么走。
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