买房人必看！卖房人警惕！

2025年杭州二手房全年成绩单正式出炉，看完所有核心数据，终于摸清了市场的底——没有普涨普跌，只有赤裸裸的分化；没有盲目跟风，只有清醒的需求回归。

8.9万套成交（近5年第二高）、均价连跌4年、200万内房源占比超5成、最高单价61万/㎡……这些数据背后，都是杭州买房人的真实选择，更是2026年楼市走向的重要线索。

今天，咱们不玩虚的，用实打实的数据说话：拆解成交套数TOP10、深挖总价分布规律、分析热点板块冷热，最后大胆预测2026年杭州二手房走势。不管你是刚需上车、改善置换，还是房东卖房，这篇都能帮你避坑、找准方向！

一、成交套数TOP10深度拆解：刚需是老大，学区+次新成制胜法宝

2025年杭州二手房成交套数前10名，没啥大意外，却把“客户需求”扒得清清楚楚——超级大盘、刚需总价、次新品质、学区加持，这四大关键词包揽了全年成交主力，也暴露了当下买房人的核心需求。

先看核心榜单（结合我爱我家、贝壳研究院数据整合，取成交套数TOP8）：

1. 广厦天都城：422套（均价14549元/㎡，刚需超级大盘，低价走量）
2. 翡翠城：329套（学区红利加持，天元公学和睦校区学区房）
3. 金地自在城：276套（文理小学学区房，改善刚需兼顾）
4. 杜甫新苑（良渚）：212套（均价12767元/㎡，次新安置房，100万级刚需优选）
5. 星瓒颂锦府（申花）：208套（申花次新房，改善主力）
6. 江湘云庐（萧山南部卧城）：122套（均价1.6万/㎡左右，次新刚需盘）
7. 馥香园（申花）：156套（均价7万+/㎡，千万级豪宅，改善顶流）
8. 绿城桃花源：76套（总价4000万-6000万，独栋别墅，高端改善天花板）
9. 阳光海岸（南星桥）：（均价14万/㎡，高层豪宅，核心地段稀缺）
10. 九溪玫瑰园：（单价61万/㎡，别墅，全年单价天花板）

从这份榜单，我们能精准读懂3类核心客户需求，没套路：

1.刚需是绝对主力，“低价+次新”是首选

成交套数前10里，有6个小区主打刚需定位，而且都具备“低价+次新”特点。杜甫新苑全年成交212套，均价才12767元/㎡，100万左右总价，在良渚板块的商品房里很突出；广厦天都城以422套登顶，均价14549元/㎡，比2024年降了约10%，靠“降价换销量”站稳了。

这背后是刚需群体的真实想法：预算有限（大多在200万以内），但不想买老破小，优先选房龄新、小区环境还行、通勤相对方便的次新房，哪怕位置偏点（像良渚、临平、萧山南部卧城），也愿意为“高性价比”妥协。2025年购房者平均年龄37.5岁，35岁以下年轻人占比下降，刚需买房更理性，不盲目追求市中心，就看“买得起、住得舒服”。

2.学区房热度不减，还是换房核心动力

翡翠城和金地自在城能进前三，核心原因就是学区好。翡翠城年初划入天元公学（和睦校区）学区，金地自在城是文理小学学区房，这两个小区不仅吸引刚需，更有大量为孩子上学换房的家庭入手。

这也说明，就算市场整体降温，学区依然是杭州二手房市场的“硬货”。特别是带优质学区的次新房，哪怕价格有点波动，成交也比同板块没学区的活跃得多——客户需求很明确：为孩子教育花钱，愿意在预算内，优先选学区好的小区。

3.高端改善需求稳，稀缺性决定流通性

榜单里，馥香园、绿城桃花源、九溪玫瑰园这些豪宅小区，虽然成交套数没刚需盘多，但存在感超强。绿城桃花源全年网签76套，总签约金额超35亿，小区换手率超10%；九溪玫瑰园一套308㎡别墅卖了1.88亿，单价61万/㎡，创下全年单价最高。

高端客户的需求很清楚：不看低价，只看稀缺性。要么是市中心的豪宅（像南星桥阳光海岸、申花馥香园），要么是稀缺产品（独栋别墅）——2025年新增的低密产品多是容积率1.0以上的三联排等，独栋别墅更稀罕了，成了高端改善的首选，这种房子哪怕总价几千万、上亿，照样有稳定成交。

二、总价成交分析：刚需+豪宅两头热，中间段彻底凉凉

如果说成交套数TOP10是“个体例子”，那全年总价成交分布，就是杭州二手房市场的“整体画像”。2025年的总价分布，呈现出非常明显的“两头热中间冷”结构——200万以内刚需盘、800万以上豪宅盘成交升温，200-800万中间段彻底遇冷，这直接反映了当下杭州买房人的购买力差距。

结合我爱我家、贝壳研究院核心数据，2025年杭州二手房总价成交分布亮点如下：

200万以内：成交占比高达40.9%-53%，同比涨了2.7-2.9个百分点，是近8年最高占比，每成交2套房，就有1套是200万以内的“上车盘”。

300万以内：不含富阳、临安，成交占比达65.8%，比2024年涨了1.1个百分点，刚需总价段的主导地位更稳了。

200-800万：各总价区间成交占比都下滑了，成了全年成交“低谷”，这类房源多为中端改善，既没刚需盘的高性价比，也没豪宅盘的稀缺性，很受冷落。

800万以上：成交占比达3.8%，同比涨0.4%；千万级以上房源全年成交1300多套，增长30%，平均成交价达1544万元，创近9年新高。

背后的道理很简单：

1.刚需群体：受经济环境和收入预期影响，买房更谨慎，优先选“总价低、压力小”的房源，200万以内的近郊次新房成了他们的唯一选择，这也推高了刚需总价段的成交占比。

2.高端群体：财富相对稳定，对价格不太敏感，更看重房源的稀缺性（地段、产品），市中心豪宅、独栋别墅的稀缺性，让这类房子成了他们的“资产配置首选”，成交持续升温。

3.中端群体：不上不下，刚需买不起，高端看不上，而且这类房源挂牌量多、长得差不多，议价空间大，房东诚意不够、买家观望，导致成交持续遇冷，成了市场“夹心层”。

另外，全年“降价换量”一直存在，进一步加剧了总价分化：降价5%以内的房源占比43.5%，降价5%-10%的占19.9%，大幅降价20%以上的房源占15.3%，同比上升1.8个百分点。刚需盘靠降价抢成交，豪宅盘靠稀缺稳价格，中间段房源既不敢狠降价，又没稀缺性撑着，只能陷入“没人问”的困境。

25年的二手成交数据清晰勾勒出市场分化的底层逻辑：购房者的财富结构正加速重构，价格敏感型与资产配置型群体持续扩大，而夹心层的生存空间被不断压缩。这种分化并非短期现象，而是人口流动、产业变迁与信贷政策共同作用的长期结果。更多的交流碰撞也可以加小助手进讨论群。