第1期 《认识房地产中介行业》（一）
<房地产中介行业的历史演变>
接下来的几期内容里，我将用连续几期的内容把房地产中介行业的前世今生尽可能给讲清楚，让大家对这个行业能有比较充分客观的认识。
（1）古代时期
据不完全统计，我国房地产中介行业最早起源于西汉时期，当时是以一种叫“券书”的形式记录人们买卖土地的。用今天的法律思维理解，它是一种集所有权、用益物权、使用权等一系列权利于一体的凭证。这样的“券”，随着社会的实际发展需要，逐渐发展得很比较细化，形式也越来越多。到了唐朝时期，政府就已正式立法，对“券”的性质有了明确的要求。此时的券，根据使用场景和功能的不同可能会有转让券、典当券、租让券等。总之，“券”的内容越来越细化，使用场景越来越多元化。到了宋朝时期，社会经济已高度发达，官府正式确认房地产以“契约”的形式颁发凭证，道理同上《唐律》所要求的，有所进步，知道了并且定义这就是一种“契约”，即今天的合同。只不过，由于时代发展的局限性，契约种类和形式又五花八门，简单说就分两种，“被（官方）认证过的”和“没被认证过的”。此时，人们买卖、租赁、典当（抵押）、赠予土地与房产时，就要有这么一个“契约”，就是今天的合同。只不过这份“契约”是否被官方认证过，将直接决定其本身的风险大小。看到这里，今天的我们可能会有疑问:政府就不能统一一下么？答案是:统一不了，时代有局限性。我们不能用今天的信息化、法制化社会去看待对比1000-2000年前的那个时代。简单说，由于数理统计手段不足、数据库不完整、行政管辖的覆盖面不足等因素的存在，可能地方官员自己都搞不清城市里到底有多少房多少地，也不知道如何去编号管理，甚至律法也都没写要怎么去买卖租赁抵押，找哪个部门找谁盖章认证等，就算写清楚了可能当事人双方都不识字，所以等于没写。即，老百姓之间的交易可能是很朴素的，找个见证人，再找个会写字的人，坐下来写个“条子”，这事可能就一锤定音了。民间“契约”的频繁产生，如果没有经过政府备案的数量过多，万一某一方存在毁约、故意破坏、丢失等情形，那岂不是死无对证？是的，这就是清朝时期“红契”与“白契”的本质区别。“红契”是经过官方认证的，而“白契”是民间单方面的，所以“白契”的风险就很大。古代没有一切工业化的电子产品和信息痕迹，即使因此有了纠纷，到了县太爷那里也很难讲清楚。
