2026年2月2日，上海楼市抛出一枚重磅政策信号：浦东、静安、徐汇三区率先启动区属公租房公司市场化收购二手房，定向转为保障性租赁住房，建行提供专项金融配套支持。一时间，“政府托底房价”“老破小迎来转机”“全国救市范本”等解读刷屏市场。
拨开表象看本质，这并非传统意义上的短期刺激，而是一套存量盘活、保障扩容、市场循环、金融闭环的系统性治理创新。它既回应了当前二手房流通梗阻、保租房供给滞后的现实痛点，更锚定了中国房地产从“高周转开发”向“租购并举长效机制”转型的长期方向，其战略价值远超一城一策的市场调节。
上海此次试点，靶向直击当前核心城市楼市的三大结构性堵点，设计上环环相扣，绝非盲目“接盘”。
1. 破解二手房“流通死局”，锚定市场价格底线
过去两年，上海二手房市场陷入挂牌量高、成交周期长、议价空间大的困境，尤其是内环内2000年前建成、70㎡以下的老破小，因户型老旧、受众收窄，成为流动性最差的板块，部分房源出现非理性降价，拖累整体市场预期。
政策明确收购标的为小户型、低总价、产权清晰、配套成熟的存量房，浦东更划定≤70㎡、≤400万的清晰门槛，由国企按市场化评估定价、自愿签约收购。这一操作相当于为弱势房源搭建了官方退出通道，既避免业主恐慌性抛售，又为市场建立了透明的价格基准，实现“托底不托市、稳价不炒价”，从源头修复市场信心。
2. 颠覆保租房供给模式，效率与精准度双提升
传统保租房依赖新建、商品房配建、非居改建，普遍存在建设周期3-5年、选址偏郊、户型不匹配的短板，难以满足新市民、青年人在核心城区的租住需求。
直接收购二手房，将保租房筹措周期压缩至半年以内，且房源天然集中在轨交沿线、商圈周边，完美匹配就业密集区的租住需求。这不仅完成了上海“十五五”保障房建设的民生任务，更让保租房从“偏远供给”转向“核心适配”，真正解决人才安居的核心痛点。
3. 打通“卖旧买新”链条，激活一二手联动循环
当前楼市最大的症结是置换链条断裂：改善业主因旧房难卖，无法回笼资金入手新房，导致二手房积压、新房去化放缓，形成双向僵局。
上海试点通过房票绑定、资金快速结算等设计，引导出售存量房的业主优先置换本区新房，直接打通“二手出清—改善入市—新房去化”的传导链路。对开发商而言，试点区域新房获得稳定客源；对市场而言，一二手循环重启，楼市流动性彻底激活。
市场最关心的问题：国企大规模收购，是否会加重地方财政压力？上海的方案早已给出答案——市场化融资、专业化运营、现金流自平衡，彻底告别财政兜底的传统模式。
资金端采用“货币化配建资金+国企自有资金+银行专项贷”的多元结构，建行等金融机构提供低成本长期资金，降低融资成本；运营端，收购房源经标准化装修后作为保租房出租，核心城区小户型租金回报率可达2.5%-4%，覆盖融资成本后可实现微利可持续。
这一设计既规避了国企盲目扩张的风险，又让保障房建设从“财政支出项”变为“可循环资产项”，为全国保障房投融资提供了可复制的样本。
从全国楼市格局看，上海此举的信号意义，远大于试点本身的市场影响。
1. 重新定义“楼市稳定”：从价格调控到循环畅通
以往稳楼市多依赖限购松绑、降首付、降利率等需求端刺激，短期见效但易积累泡沫。上海转向供给端存量盘活，用市场化手段疏通流通环节，让市场回归“居住属性”，标志着核心城市楼市调控从“短期救急”转向“长期治本”。
2. 确立“租购并举”落地路径：存量时代的必然选择
中国房地产已从增量开发进入存量盘活阶段，全国存量住房超400亿平方米，大量老旧房源闲置与新市民租房难并存。上海用“收购转保租”打通存量与保障的通道，为全国三四线及核心城市提供了“去库存+保民生”的双重解法。
3. 强化城市竞争力：安居是人才竞争的基础
上海作为人口净流入超千万的超大城市，青年人才居住成本直接影响城市吸引力。优质保租房供给扩容，降低了青年留沪门槛，本质是用住房保障夯实城市人才底座，为产业升级与经济增长蓄力。
任何创新政策都有边界，上海试点同样需要客观看待：
1、价格边界：收购以市场评估为核心，绝非“高价托底”，不会推高整体房价，仅修复非理性下跌区间。
2、范围边界：首批仅三区试点，房源聚焦老破小，对高端二手、新房市场影响有限，不会引发全面普涨。
3、复制边界：模式适配人口持续流入、租赁需求旺盛的核心城市，人口流出城市需因地制宜调整，避免照搬。
上海国企收购二手房，不是“救市”的权宜之计，而是中国房地产长效机制建设的关键一步。它以存量盘活为抓手，以保租房为出口，以市场循环为目标，实现了民生保障、市场稳定、城市发展的三方共赢。
对普通购房者而言，老破小流动性改善，置换成本降低；对租房群体而言，核心区优质保租房供给增加；对行业而言，楼市告别粗放增长，走向精细化运营；对全国而言，超大城市住房治理找到了新范式。
2026年，中国楼市的转型已进入深水区。上海的试点证明，只有坚守房住不炒定位，走市场化、可持续的存量盘活之路，才能让房地产真正回归民生本源，为经济高质量发展筑牢根基。
