分割夫妻共同房产(4):婚前、一方付首付,双方共同还贷、登记在一方名下

2026.2.5 星期四 25514 00051

与分割夫妻共同房产有关的法条或案例（4）

分割夫妻共同房产（4）：婚前、一方付首付，双方共同还贷、登记在一方名下

在离婚案件中，由于房产所涉价值较高，又涉及出资主体、登记的所有权人、购买的时间是婚前还是婚后，是全额出资还是一方付首付另一方共同还贷等等问题，导致分割夫妻共同房产问题是司法实践中的难点。如何化解难题？分类讨论是一个办法。今天我们讨论第四种情况，要素如下图所示：

关于这个问题，《中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）第78条明确规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

该法条中涉及“共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”如何理解？《民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》一书给出了公式，即应补偿数额=（共同还贷数额/总购房款）*房产的现值*50%。

通过检索案例检视该条在司法中的实际运用情况。

1.案例一：法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)第七十八条规定关于“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理，依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。结合本案，涉案商品房系原告婚前给付首付款，预登记权利人也为原告，故房产应归原告所有，被告主张房屋首付款中有其支付的5万元，未能提供相应证据，故本院不予认可。购买时总房款为263548元，按揭贷款120000元。原、被告于2013年7月1日办理结婚登记，婚后双方共同还贷，还贷基准日为每月8日，自2013年11月至2014年12月，共同偿还本金及利息19118.82元。庭审过程中，双方均认可涉案房屋现价值为200000元。对于被告请求的共同还贷及增值部分，根据公式：房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷（房屋购买价＋全部应付利息）╳房屋现值╳50%。即19118.82元÷（263548元＋35947.33元）╳200000元╳50%=6383.68元。故原告应给付被告房屋共同还贷补偿款6383.68元。【(2025)辽0921民初2910号】

2.案例二：……本案中被告在婚前以个人名义签订了房屋买卖合同，婚后办理不动产权证书时系在原、被告双方婚姻关系存续期间，涉案房产仍然办理登记为被告单独所有，被告庭审时称房子归自己，原告庭审时未持异议，双方就涉案房产的归属达成一致，故本院判决该房产归不动产登记一方即被告所有，涉案房产尚未归还的贷款为被告的个人债务。

关于案涉房产共同还贷及增值部分的分割。首先关于案涉房产现值的确定。经原告申请，本院依法委托有资质的评估机构进行评估，并出具了沧房[2024]房估字第04020号《涉执房地产处置司法评估报告》，被告对该报告不予认可，鉴定机构对异议进行了回复，被告未提出相反证据推翻，故本院对该报告的真实性依法予以确认，据此确定案涉房产的市场价格为RMB146.42万元，大写人民币：壹佰肆拾陆万肆仟贰佰元整（其中：住宅市场价格为143.42万元，评估单价为10149元/平方米；储藏室市场价格为3.00万/个）。涉案房产系被告在婚前购得，支付首付款410167元，贷款600000元，原、被告于2012年9月6日登记结婚，2012年10月11日开始偿还贷款本金及利息。2012年10月至2020年10月，被告尾号9043账户贷款本息共计还款334308.97元，其中贷款还本80634.84元，还息共计253674.13元。2020年11月至2024年7月，被告父亲尾号4961账号在每月还贷期间向被告尾号9043账户转账3300元，随即被告用于偿还案涉房屋贷款。本院认为，因案涉房屋系被告婚前支付首付款购买且房屋登记在其一人名下，故其父亲向其的转账宜认定为对被告个人的赠与，不予认定为夫妻共同还款部分。原告辩称被告父亲的该账号是由被告实际控制，仍为婚后的共同还贷部分，未提交证据证实，本院不予支持。同时被告提交的购房合同内页中明确载明储藏室及价值、支付凭证中也同时显示房屋及储藏室的价值，按照实际贷款数额及交易习惯，能够印证案涉房屋的储藏室系被告婚前全款购置，原告对该事实不予认可，但未提交婚后支付的相关凭证推翻上述事实，故认定储藏室系被告婚前财产，不宜作为共同财产分割。结合房屋婚后缴纳契税15768.47元，经评估涉案房屋现价值为143.42万元，第一步应先计算涉案房产的升值率，即涉案房产现价值除以（房屋购买价格+共同还款利息+其他费用），涉案房产的增值率为112.08%【1434200÷（410167+600000+253674.13+15768.47）×100%=112.08%】；第二步计算非产权登记一方所得补偿款，即婚姻关系存续期间共同支出部分乘以不动产升值率，该数的一半即为补偿款的数额，故被告应给付原告196183.4元【（334308.97+15768.47）×112.08%×50%=196183.4】。【（2023）鲁1491民初2747号】本案中的计算方式是先计算增值率再计算出补偿款数额，与最高院的计算公式不同。

3.案例三：本院认为，（一）关于涉案房屋在婚姻存续期间的增值额如何确定的问题。

被告婚前购买的涉案房屋，经原、被告协商选定的房地产评估机构进行评估，原、被告于××××年××月××日登记结婚时该涉案房屋的市场价值为530608元（单价6269元／平方米）；原、被告于2021年1月29日离婚时该涉案房屋的市场价值为965658元（单价11409元／平方米）。被告于2015年5月11日缴纳契税4942.98元。被告在结婚前共偿还房屋贷款34166.48元；在原、被告夫妻存续期间还贷共计54期119602.40元，其中本金51899.94元、利息67702.46元。那么，涉案房屋在婚姻存续期间的增值率［离婚时涉案房屋市场评估价值／（结婚时涉案房屋市场评估价值＋婚姻存续期间偿还房贷利息＋购房的其他费用支出）］为：965658元／（530608元＋67702.46元＋〈购房契税〉4942.98元）＝965658÷603253.44＝1.600；即涉案房屋在婚姻存续期间的增值额为：119602.40元（婚姻存续期间偿还房贷本息）×1.600（涉案房屋在婚姻存续期间的增值率）＝191363.84元。

（二）关于涉案房屋在夫妻存续期间的增值部分应如何处理的问题。

涉案房屋为被告婚前购买并于2019年1月10日登记在被告名下，涉案房屋的权属归被告所有，应予以确认，尚未归还的贷款由被告自行偿还。涉案房屋虽然是被告婚前所购买，但婚姻存续期间偿还了涉案房屋的部分贷款；原、被告并未对夫妻存续期间的各自收入进行约定，因此，婚姻存续期间偿还涉案房屋的贷款，应认定为夫妻共同还贷；且原告也多次曾向被告用于还贷的账户中转入相应款项，应认定为原告也用自己的收入偿还了涉案房屋的贷款；被告认为原告未曾偿还过涉案房屋贷款，被告的还贷账户内资金不仅用于还贷，也用于生活开支。原告转入该还贷账户的钱是用于日常生活的辩称理由不成立，不予以采信。故，原、被告离婚后，被告应就涉案房屋在婚姻存续期间的增值额对原告进行补偿。涉案房屋在婚姻存续期间的增值额原则上应由原、被告平分，但综合原告婚内出轨怀孕至使夫妻感情破裂而离婚、婚生子被告3随被告居住生活等情况综合考虑，根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款之规定，按照照顾子女和无过错方权益的原则，原告应获得涉案房屋增值额30%的补偿即57409.15元。【(2021)桂0123民初890号】本案中的计算方式与案例一相同，与最高法的不同。除此之外，该案观点认为增值部分属于夫妻共同财产，原则上应该平分但是考虑到原告存在过错，所以要少分。

4.案例四：……本案中，案涉房屋系被告婚前个人签订商品房买卖合同并支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在被告名下。离婚时，案涉房屋可认定为被告个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分应由被告对原告进行补偿。原告与被告离婚时约定案涉房屋系男方婚前财产，归男方所有，但共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分未进行处理，故对于原告要求被告给付共同还贷及房屋增值部分的诉讼请求，本院予以支持。对于补偿数额，本院按照夫妻共同还贷支付款项×不动产升值率［不动产现价格／不动产成本（购买时价格、共同还贷的利息、其他费用）］×50％计算。被告主张其支付装修费用300，000.00元，但未提供证据证明。原告认可装修费用100，000.00元，故被告应给付原告共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分补偿款60，887.95元{100276.8×［920000÷（579963＋100000＋54415.83＋8699.45＋14499）］×50％}。【（2021）吉0802民初2414号】

5.案例五：……本案中，原告、被告于2019年7月18日办理结婚登记，案涉房屋的《商品房买卖合同》签订于2019年2月26日，并于2019年3月12日办理不动产登记手续，登记在被告名下；双方于2018年10月份开始共同经营诊所，至签订购房合同时时间尚短，根据双方提供证据无法证实首付款来源于双方共同经营诊所收入，故认定该房产为夫妻共同财产缺乏依据，应认定案涉房产为被告个人财产。案涉房屋总价款294213.6元，首付款为89213.6元。原告主张向被告转账65000元用以支付房屋首付款，被告对转账事实认可，辩称该款项为其个人借款，但未举示证据证明双方存在借贷合意，结合转账时间本院对原告主张予以采信。原告主张婚前其偿还了三个月房贷6790.77元，但其举示的证据中显示向被告转账金额为4950元，故一审法院认定婚前原告偿还房贷金额为4950元，综上，原告婚前为购买该房屋共支出69950元，被告应予以返还；婚后，原告、被告共同偿还房屋贷款97335.23元。2023年3月份，被告将案涉房屋出卖，取得房屋销售款500000元，一审法院认为应当以该金额认定为房屋现值，现房屋价值较购买时有所增值，增值部分包含房屋的装修，庭审中，被告认可原告为房屋装修有所支出，另，婚后双方用夫妻共同财产偿还按揭贷款，故双方婚后共同还贷支付的款项及房屋增值部分被告应对原告进行补偿，应补偿数额＝（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%＝（97335.23元÷294213.6元）×500000元×50%＝80707.96元，故一审法院认为被告应给付原告房屋销售款69950元＋80707.96元＝152657.96元。【（2023）黑02民终2296号】