房产投资的核心观察指标
- 2026-02-06 16:23:26
房产投资的核心观察指标
今天分享读书笔记，卢麒元老师的房地产投资的核心观察指标。
第一个租售比，这里分享一个计算公式，年租金收入÷房屋总价×100%，以北京朝阳首城国际为例，90平米住宅售价900万，月租金1.2万，年租金14.4万，租售比为1.6%.国际公认的警戒线通常为（3%—5%为合理区间)，它遵循一个二八法则。当租售比高于8%的时候砸锅卖铁都要买两套。当租售比低于2%的时候连祖宅都要卖掉，连自己住的房子都要卖掉，租售比二八法则可能二三十年出现一次。租售比是我们用的最主要，最核心的一个技术指标，它其实具有决定意义。
第二个租息比，先讲一下计算公式，租息比＝年租金收入÷年利息支出，该比值直接反应投资杠杆分险，若大于1，说明租金足以支付利息若小于1.则意味着租金收入不能覆盖利息支出，投资风险比较高。租息比和租售比之间存在密切的扰动关系，理解二者的互动是购房和投资决策的核心，比如2002年香港利率18%，很长一段时间维持在10%以上。这个时候租息比会出现一个很扭曲的状态，所以才会导致租售比进入扭曲。正确理解租息比和租售比的关系才是一个高手处理房价必备的能力。比如1000万元的房子，如果年利息6%，就是存款利息60万，月利息就是5万。如果一个房子1000万，月租金是5万，租息比就是1：1。租息比是1就是一个合理的水平，这时候自住的话就可以买。有时候租息比会变得很夸张，就是租金比利息要低很多；有时候利息会比租金高很多。由于经济会发生危机，无论是进入萧条还是危机的状况，租息比会发生变化，租息比会导致租售比的剧烈变动。仍然是以租售比为依据，参考租息比做决策。
第三条租税比，所有的西方国家都有房产税，计算租税比非常重要，因为有时候租金还抵不过税收，为什么西方人不买房，为什么德国人60%是租房，就是因为这个租税比。
租税比、租息比和租售比，构成了我们观察房地产的完整体系。房产作为一种商品，也跟经济状况和需求状况关系很大。所以购房也需要对未来经济状况和需求状况做一个预期的判断。每个人的一生都要经历几次换房，无论是自主或者投资，我们建立一个观察模型总比人云亦云，盲目跟风更加科学。#卢麒元地产点评 #房地产市场分析 #财经知识分享 #房产投资核心指标 #燕郊房产
