房产研究的初级框架

1、城市人口核心指标，数量，年增量，年龄结构。

城市是为人服务的，重要的还是人口，更重要的是长期人口趋势。这一点在香港市场非常明显，历史上几次暴涨，都是因为内陆的移民。短期无法满足供应，这是一个很重要的原因。需要把握人口增长趋势。

2、城市GDP，GDP 的组成结构，人均GDP，趋势。

这个相对复杂一点，具高附加值产业的城市一栋楼就可以产生一个城市的税收，工业化城市需要大量土地用于组织生产，城市铺的很大，且多为劳动力人口，消费能力有限，仅这一条就排除了大多数城市。

3、城市是否是内生性还是外生性。内生性城市板块比较固化，外生性无地段情结。选好了城市，如何选板块也是一道坎，绝不能闭着眼睛买。

4、重点研究产业结构，GDP组成，上市公司数量，第三产业（高附加值）占比，是否过度依赖某一产业，比如资源性城市都逐渐消失了。

5、看城市的存量房市场，是否有二手房市场，新增土地以及交易量，池子有多大。没有二手房市场就没有房地产。

6、看下城市规划，落地需要很多年，宣传只要几天。没有落地的规划在政府资金紧张的情况下要绝对谨慎，土地是并不稀缺的，就像豪宅一样，是可以再生的。