不良资产交易中,实物资产交易,特别是房产千万注意计算税费成本.

不良资产交易税费成“暗礁”？忽略它，你的利润可能从巨大利润变成微利，也有可能形成亏损。

当一家资产管理公司以1.2亿元价格出售抵债获取的房产时，很少有人意识到，不同的税务处理方式可能导致近千万元的税负差异。

“税负可能占到交易总成本的20%以上。”一位不良资产行业资深从业者感叹，“很多交易失败或收益不达预期，问题往往出在税费上。”

税收政策正在为这个特殊领域提供支持。从2023年8月1日起至2027年12月31日，财政部和税务总局对不良债权以物抵债实施税收优惠政策。

01 税收政策

很多人不知道，不良资产交易中的税费问题常常成为交易的“隐形杀手”。一笔看似利润可观的不良资产处置，可能在税费环节出现意料之外的损失。

房产类不良资产交易涉及的税种复杂，包括增值税、印花税、契税、房产税和城镇土地使用税等。不同交易结构和不同地区的政策差异，可能使最终税负产生巨大波动。

如果不良资产处置机构在接收和处置抵债资产时，常因原债务人经营异常，无法取得合规的增值税专用发票，导致后续处置环节无法抵扣前一环节的增值税。

02 政策解读

2023年8月21日，财政部、国家税务总局发布公告，延续对银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债的税费减免政策。

这项政策的执行期限为2023年8月1日至2027年12月31日，旨在支持不良债权处置，有效防范金融风险。

根据这项政策，不良债权处置机构（请注意你是不是AMC机构）中的增值税一般纳税人处置抵债不动产时，可选择以全部价款扣除取得该不动产时的作价为销售额，按9%税率计算缴纳增值税。

同时，政策还规定对不良债权处置机构接收、处置抵债资产过程中的合同、产权转移书据和营业账簿免征印花税，对接收抵债资产免征契税。各地还可根据实际情况减免房产税和城镇土地使用税。

重要限制：很多人把自己当持牌AMC 机构身份计算成本，选择适用差额方式计征增值税的处置机构，即使在接收抵债不动产时取得了增值税专用发票，进项税额也不能从销项税额中抵扣。

03 适用条件

享受上述税收优惠的政策有明确的适用条件。

适用主体限于银行业金融机构和持有《金融许可证》的金融资产管理公司，地方资产管理公司目前被排除在外。

具体而言，适用主体包括在境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社等银行业金融机构，以及持有国务院银行业监督管理机构及其派出机构颁发《金融许可证》的资产管理公司。

适用资产必须是经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。对于金融资产管理公司，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债资产。

04 税负差异

政策的实际效果通过一个例子能更清楚展示。假设一家资产管理公司从银行承接不良债权，通过司法程序获得一处作价1亿元的房产，后以1.2亿元价格出售。

情形一：不选择差额计税，且能取得原债务人开具的增值税专用发票

这种情况下，处置机构需缴纳增值税为：(1.2亿×9%) - (1亿×9%) = 180万元。购买方可抵扣进项税额1，080万元。

情形二：不选择差额计税，且无法取得增值税专用发票

这种情况下，处置机构需缴纳增值税为：1.2亿×9% = 1，080万元，无进项税额抵扣。购买方可抵扣进项税额1，080万元。

情形三：选择适用差额方式计征增值税

这种情况下，处置机构需缴纳增值税为：(1.2亿-1亿)×9% = 180万元。无论是否取得原债务人的增值税专用发票，均不能抵扣进项税额。购买方可抵扣进项税额仅180万元。

不同情形下不良资产交易各方的增值税负对比

从上述对比可见，选择适用政策可以显著降低处置机构的税负，从1，080万元降至180万元。但同时会减少购买方可抵扣的进项税额，可能影响交易价格谈判。

05 实务建议

在不良资产交易中，应综合考虑各方情况制定税务策略。

交易前尽职调查必须充分。需要明确抵债资产的性质、取得方式、原债务人的税务状况以及可能取得的发票类型，这直接影响后续税务处理方式的选择。

谈判时考虑税负分配。由于不同税务处理方式会影响购买方的进项税额，在交易价格谈判中应提前沟通税务安排，特别是当购买方为增值税一般纳税人时。

确保程序合规。要享受税收优惠，必须取得人民法院或仲裁机构生效的法律文书。协议抵债，包括诉讼和仲裁中的和解，通常不符合政策适用条件。

对于持有期限较长的抵债不动产，还需关注地方性的房产税和城镇土地使用税减免政策，这些政策授权各地根据实际情况制定。

截至2025年末，全国商业银行不良贷款余额已达数万亿元。一名资产管理公司税务经理表示：“我们最近处理的一笔不良资产交易，通过合理规划税务方案，最终节省了超过三百万元的税费。”

在另一家地方银行，资产保全部负责人则反思了一次失败教训：“曾经有一笔以物抵债的厂房处置，因为忽略了税收政策的适用条件，多缴了近两百万元的税款，直接侵蚀了处置收益。”

随着政策有效期延长至2027年底，不良资产市场的参与者们有更多时间优化税务策略。