二手房报价，底价，成交价
一、核心定义
- 挂牌价：对外公示的报价，预留3%-7%议价空间，用于吸引买家与中介推流。
- 底价：卖方心理最低成交价（含成本+利息+装修+税费+预期收益），不对外透露。
- 成交价：买卖双方最终签约价，通常在底价-挂牌价区间内。
二、定价3步法（可直接套用）
1. 算底价（底线）
公式：底价=购房成本+利息+装修折旧+税费+必要收益；急售可下调**3%-5%**提升流速。
2. 定挂牌价（亮相）
公式：挂牌价=底价÷(0.93-0.97)，预留**3%-7%**砍价空间；用尾数定价（如298万而非300万）更易获点击。
3. 调动态价（推流）
- 首两周无带看：降**2%-3%**促平台重推；
- 带看多无出价：降**1%-1.5%**贴近买家预期；
- 2个月无成交：按市场中位价重估，或叠加渠道激励。
三、核心定价方法（按场景选）
1. 市场比较法（首选）
- 取同小区近3个月同户型真实成交价作基准；
- 按差异项微调：楼层（中间层+5%-10%）、朝向（南北+3%-8%）、装修（精装+5%-10%）、房龄（每超5年-3%-5%）、学区（重点学区+20%-30%）、物业（优质+3%-5%）。
2. 成本法（特殊房源）
公式：重置成本=当前地价+建安成本-折旧，适合老房/稀缺房源。
3. 收益法（投资房）
公式：房价=年租金×15-20倍（对应回报率5%-6.7%），适合公寓/商铺。
四、影响报价的关键因素（天津参考）
因素 溢价/折价 示例
地段 +10%-30% 核心区比远郊高，地铁房+5%-10%
学区 +20%-30% 重点学区溢价明显
房龄 每5年-3%-5% 次新房（≤5年）比老房（≥10年）+8%-12%
楼层 +/-5%-10% 中间层>高低层，顶层/底层折价
装修 +5%-10% 精装比毛坯溢价
急售 -3%-5% 置换/资金周转可让利促成交
过户价
二手房过户价是过户核税/网签的计税基准，核心规则是取网签价与税务核定价（政府指导价）的较高者计税，同时受贷款评估价影响贷款额度，三者口径不同需区分。
一、核心定义（天津适用）
- 网签价：买卖双方在网签合同上填写的价格，用于备案与过户，不得低于税务核定价。
- 税务核定价（最低过户指导价）：税务部门按区域/户型/房龄设定的最低计税价，是过户计税底线，网签价低于此则按核定价计税。
- 贷款评估价：银行委托评估机构出具的价值评估，决定贷款额度，与核税价独立。
- 实际成交价：买卖双方真实交易价格，可高于/低于网签价，但税费与贷款以网签价/核定价/评估价为准。
二、核心规则（天津）
1. 计税口径：核税取网签价与税务核定价的孰高值，防止“低报避税”。
2. 网签价限制：不得低于税务核定价，否则无法过户；高于核定价按网签价计税。
3. 贷款联动：贷款评估价通常不低于网签价，直接影响可贷额度（如首套可贷评估价70%）。
4. 核定价更新：天津各区定期调整核定价，以不动产登记/税务部门最新数据为准。
三，实操步骤（天津过户价确定）
1. 查核定价：天津不动产登记中心/税务窗口查询目标小区最新核定价（如河西某小区1.8万/㎡）。
2. 定网签价：按“≥核定价”填写，兼顾贷款与税费（高网签价→高贷款但高税费，低网签价→低税费但低贷款）。
3. 办评估：银行委托评估，获取贷款评估价，确定可贷额度。
4. 核税过户：税务按“网签价与核定价孰高”计税，完成过户与缴税。
四、天津过户价计算示例（89㎡两居，首套）
1. 税务核定价：180万（20233元/㎡×89㎡）。
2. 网签价：≥180万，按180万填写。
3. 贷款评估价：190万，可贷133万（190万×70%）。
4. 核税价：180万（网签价=核定价）。
5. 税费（契税1.5%）：180万×1.5%=2.7万。
6. 实际成交价：200万（差额20万以“装修补偿”等形式另行支付）。
五，避坑要点
1. 网签价低于核定价→无法过户，需重新申报。
评估价
二手房评估价是银行委托专业评估机构出具的房产估值，唯一核心用途是确定贷款额度，与过户核税、实际成交价相互独立，评估价高低直接决定能贷多少钱，天津主流评估价为市场价的90%-95%。
网签价 核定价 实际成交价 评估价
- 网签价：买卖双方在网签合同填写的价格，用于备案/过户/计税，不得低于核定价，否则无法过户。
- 税务核定价（最低过户指导价）：税务部门按区域/户型/房龄设定的最低计税底线，网签价低于此则按核定价计税。
- 实际成交价：买卖双方真实交易价，可高于/低于网签价，但税费与贷款以网签价/核定价/评估价为准。
- 贷款评估价：银行委托评估机构出具的价值评估，决定贷款额
目前二手房的价格你了解多少，关键点
纳税按核定价也就是过户价格，与实际成交价格无关，贷款额度的评估价需低于或等于核定价。
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