投资买家注意!澳5月或有重大税改!澳洲房产25年最高涨970%!澳洲最新清盘率升至69.7%!

高密度住宅项目审批大幅反转，带动 12 月住宅审批量下滑，完全回吐了11月的涨幅。

澳大利亚统计局（ABS）于今年2 月 4 日发布数据显示，去年12 月澳洲住宅建筑审批量暴跌14.9%，至 15542 套；公寓审批大幅缩水，抹去了 11 月的全部强劲涨幅。

本次月度下滑几乎完全由除独立住宅外的私人住宅审批量（公寓、联排别墅类别）暴跌 29.8% 驱动 —— 该类别在 11 月激增 29.6%（创下 2018 年 6 月以来最高值）后，骤降至 5855 套。

与之形成对比的是，私营部门独立住宅审批量微增 0.4%，至 9487 套，同比上涨 5.7%，在高密度住宅项目的剧烈波动中展现出相对韧性。

澳大利亚统计局建筑统计主管丹尼尔・罗西（Daniel Rossi）解释，公寓审批的剧烈震荡，源于 12 月大跌紧随着 11 月的异常高增。

“总住宅审批量下滑，由除独立住宅外的私人住宅审批量下降 29.8% 所推动，而该类别在 11 月刚实现 29.6% 的增长。” 罗西表示。

他补充称，解读 12 月数据时，背景语境至关重要：“尽管 12 月跌幅显著，但该数据是在 11 月除独立住宅外的私人住宅审批量创下 2018 年 6 月以来新高的基础上回落的。”

未经调整的原始数据显示，波动较大的公寓审批量 12 月暴跌 37.6%，至 3470 套，而 11 月该数据曾暴涨 63.7%。

当前公寓审批量较 12 个月均值低 14%，表明其疲软态势超出季节性因素，具备持续性。

维多利亚州成为 12 月公寓审批暴跌的重灾区，该州高密度住宅审批量出现断崖式收缩。

- 3、投资房主注意，澳5月或有重大税改！

随着联邦政府准备在今年 5 月公布被称为“重大改革”的预算案，外界关注焦点之一落在房产投资者享有的 50% 资本利得税（CGT）减免上。

多方消息显示，政府正重新评估这一自 1999 年实施的税收优惠，改革可能性显著上升。

据《澳洲金融评论》（AFR）报道，一名政府内部人士证实，削减 CGT 减免已被纳入政策讨论范围。财长查默斯（Jim Chalmers）近期受访时亦表示，政府在税制改革上将以“代际公平”为核心原则，尤其关注住房成本对工薪阶层的影响。

查默斯指出，住房负担能力已成为澳洲面临的重要代际挑战之一。他在 2024 年底已要求财政部审查 CGT 减免制度，并强调“税制改革仍有大量工作要做”。

削减 CGT 减免获得经济学家、绿党、工会、部分独立议员及福利组织的普遍支持。相比之下，总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）已明确排除改革 负扣税（Negative Gearing） 的可能性，理由是此举可能影响租房供应，并向外界传递“工党反对奋斗”的错误信号。

在排除对自住房征税及负扣税改革的前提下，针对投资房产的 CGT 减免成为最可能的调整对象。

现行 CGT 减免由时任财长科斯特洛（Peter Costello）于 1999 年推出，规定个人持有资产超过 12 个月后出售，仅需对 一半的资本收益缴税。

例如：若投资者获得 20 万澳元资本利得，现行制度下仅需就 10 万澳元缴税。

该制度取代了旧有的“按通胀指数调整成本”的机制。根据 CoreLogic 数据，目前澳洲房产平均持有时间约 9 年，远低于旧制度下通常需持有 16 年才能获得类似减免的水平。

关于如何调整减免，各界意见不一：

- 工党曾在 2019 年大选提出：将减免从 50% 降至 25%，并 不追溯既往。  

- 绿党立场：支持仅针对房产投资削减折扣，以避免影响股票等其他资产类别。  

- 经济学家 Saul Eslake、Richard Holden：建议对 现有住房 调整，对 新建住房 保留 50% 减免，以鼓励供应。  

- 前财政部秘书长 Ken Henry：长期主张将减免比例设定在 约 33%。

Eslake 认为 25% 的减免幅度“过低”，容易被通胀侵蚀；而其他专家则强调，改革需兼顾住房供应、投资行为与代际公平。