汪开杰、彭树朋不服原审法院做出（2019）渝执异28号执行裁定书，向一审法院提起诉讼，起诉请求：（1）停止对巴南区鱼洞箭河路2号附27号房屋的执行；（2）恒丰重庆分行配合汪开杰、彭树朋办理解除巴南区鱼洞箭河路2号附27号房屋的抵押手续；（3）案件受理费由恒丰重庆分行和富高新京公司负担。
原审法院认为：汪开杰、彭树朋提出其对巴南区鱼洞箭河路2号附27号商铺享有所有权，且恒丰重庆分行对案涉房屋享有的抵押权消灭，足以排除执行的主张不能成立。
（一）汪开杰、彭树朋主张系案涉房屋所有权人的理由不能成立。依据物权法第九条规定，在本案查封前，（2018）渝0113民初12730号生效民事判决认定富高新京公司与汪开杰、彭树朋订立《商品房买卖合同》合法有效，但是时至今日，案涉商铺仍然登记在富高新京公司名下，根据不动产物权登记生效原则，汪开杰、彭树朋仅对案涉房屋享有债权。汪开杰、彭树朋在诉讼中提出富高新京公司未按照合同约定解除抵押，导致案涉房屋至今未办理过户登记手续，汪开杰、彭树朋本身并无过错，但是即使汪开杰、彭树朋本身没有过错，并不当然产生物权变动的结果。汪开杰、彭树朋的该项理由亦不能成立。
（二）汪开杰、彭树朋主张恒丰重庆分行对案涉房屋享有的抵押权消灭的理由不能成立。本案不符合物权法第一百七十七条规定的抵押权消灭情形。
（1）在抵押权人同意抵押物转让的情况下，应然的状态是转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，担保的主债务得到清偿后，抵押权随之灭失，但是在转让价款未用于清偿债务时，抵押权所担保的主债权并没有获得清偿的情况，抵押物上的抵押权负担并不能消灭。本案中富高新京公司收受房款后并未及时清偿债务，未满足恒丰重庆分行《公告》中约定购房资金进入监管账户满足一定还款额后解押过户的条件，案涉房屋上设立的抵押权仍然合法有效。
（2）恒丰重庆分行并未作出放弃抵押权的意思表示。恒丰重庆分行出具的《公告》证实，虽然恒丰重庆分行同意销售抵押房屋，但是前提是购房资金进入监管账户，满足一定还款额后解押过户，无证据表明恒丰重庆分行放弃了抵押权。
（3）汪开杰、彭树朋疏于防范。汪开杰、彭树朋与富高新京公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定证实汪开杰、彭树朋购买案涉房屋时知晓案涉房屋已设定抵押，抵押权人为恒丰重庆分行的事实，且汪开杰、彭树朋举示的《公告》亦证实恒丰重庆分行同意销售抵押房屋的前提是购房资金进入监管账户，汪开杰、彭树朋作为房屋买受人，付款时未按照《公告》要求联系恒丰重庆分行查实确定监管账户，履行合同时亦未通知抵押权人，径直向富高新京公司支付购房款，未尽到合理的注意义务，对于抵押权未能涤除的结果具有一定过失。
综上，汪开杰、彭树朋的该项主张不能成立。
（三）本案不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的构成要件。
（1）关于在人民法院查封前订立买卖合同的问题。汪开杰、彭树朋与富高新京公司于2017年7月12日签订《商品房买卖合同》，时间早于人民法院查封时间即2019年1月24日。虽然在《商品房买卖合同》签订前，案涉房屋已设立了抵押登记，但是汪开杰、彭树朋举示恒丰重庆分行出具的《公告》证实，抵押权人恒丰重庆分行同意富高新京公司销售案涉房屋，故前述《商品房买卖合同》合法有效。
（2）关于合法占有的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项和第二款规定，在本案查封前重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号生效民事判决认定事实：“2016年11月18日、2016年12月15日，汪开杰、彭树朋分别与富高新京公司订立《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，约定汪开杰、彭树朋认购巴南区鱼洞箭河路2号附27号商铺，二人同意按照原《租赁合同》的全部条款约定与富高新京公司办理租赁关系转移手续。汪开杰与彭树朋于2016年12月15日起开始收取案涉房屋的租金。”本案诉讼中，恒丰重庆分行并未举示相反证据推翻前述事实，应当认定汪开杰与彭树朋在人民法院查封前（即2019年1月24日）即对案涉房屋进行了占有使用。
（3）关于购房款的支付问题。（2018）渝0113民初12730号生效民事判决认定事实：“2016年12月15日，彭树朋向富高新京公司支付购房款103万元、大修基金11813元、其他税费74152元。2017年7月12日，汪开杰、彭树朋向富高新京公司支付购房尾款103万元。”且本案诉讼中，汪开杰、彭树朋亦举示了重庆农村商业银行客户付款回单、银行流水以及富高新京公司出具的《收据》，足以证实汪开杰、彭树朋按照约定支付了全部购房款。
（4）关于未办理过户登记的原因问题。案涉房屋上设立了抵押权系未能办理过户登记的原因。依据物权法第一百九十一条规定，在抵押权人同意抵押物转让的情况下，应然的状态是转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，担保的主债务得到清偿后，抵押权随之灭失，但是在转让价款未用于清偿债务时，抵押权所担保的主债权并没有获得清偿的情况，抵押物上的抵押权负担并不能消灭。案涉《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定证实汪开杰、彭树朋购买案涉房屋时知晓案涉房屋已设定抵押，抵押权人为恒丰重庆分行的事实，且汪开杰、彭树朋举示的《公告》亦证实恒丰重庆分行同意销售抵押房屋的前提是购房资金进入监管账户满足一定还款额后解押过户，汪开杰、彭树朋作为房屋买受人，付款时未按照《公告》要求联系恒丰重庆分行查实确定监管账户，向富高新京公司支付购房款211万元时亦未通知恒丰重庆分行，汪开杰、彭树朋未尽到合理的注意义务，其对于案涉房屋上设立抵押权所担保的主债权并没有获得清偿，恒丰重庆分行《公告》上约定解押过户的条件未能成就具有一定过错，故本案不符合非因买受人自身原因未能办理过户登记的构成要件。
综上，本案不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的第四项构成要件。
(四)本案不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的构成要件。本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。而本案执行标的系商服用房，汪开杰、彭树朋不属于需要特别保护生存权的商品房消费者，故本案不能适用该条规定。
原审法院判决：“驳回汪开杰、彭树朋的诉讼请求”“案件受理费23680元，由汪开杰、彭树朋负担。”汪开杰、彭树朋与恒丰重庆分行及富高新京公司案外人执行异议之诉一案，不服原审法院（2019）渝民初50号民事判决，向最高院提起上诉。
汪开杰、彭树朋上诉请求:（1）撤销（2019）渝民初50号民事判决，支持汪开杰、彭树朋的诉讼请求；（2）本案一、二审诉讼费等由恒丰重庆分行承担。主要理由：（一）原审判决未查明案涉监管账户的相关事实。恒丰重庆分行既未在《公告》中明示具体的监管账户，亦未举示其与富高新京公司签订确认监管账户的书面证据。原审法院未能查明真实的交易习惯，并非由买受人向恒丰重庆分行的监管账户支付房款。案涉《商品房买卖合同》合法有效，汪开杰、彭树朋依约履行了付款义务。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均未约定买受人向恒丰重庆分行的监管账户支付购房款。汪开杰、彭树朋对富高新京公司收取购房款的表见代理行为具有合理信赖。（二）恒丰重庆分行就《公告》内容未尽告知义务，亦未尽到监管义务，过错在其自身。该《公告》系单方行为，其通过客户间的相互转告达到通知目的不具有合法有效性。（三）原审判决仅凭汪开杰、彭树朋未尽注意义务就认定系自身原因未办理过户，并认定本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，存在错误，应当依法纠正，（四）恒丰重庆分行出具的《公告》明确其同意富高新京公司销售抵押房产。
恒丰重庆分行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 最高院于2020年8月12日组织当事人召开了庭前会议，进行了审理前的程序和实体准备。当事人围绕上诉请求交换了证据，就本案上诉争议的问题签订了争点协议。一致认为，除下列争点之外，对原审判决认定的事实和适用的法律均不持异议。本案的争点为：（1）案涉公告中将购房款打入监管账户是否为汪开杰、彭树朋的义务。（2）汪开杰、彭树朋签订合同时是否知晓恒丰重庆分行同意出售案涉房屋。
庭前会议上，当事人正确行使了辩论权和处分权，其上述诉讼行为合法有效，最高院予以确认。
最高院认为：一、案涉公告中将购房款打入监管账户并非
汪开杰、彭树朋的义务。
汪开杰、彭树朋在二审中提交了下列证据：第一组还贷凭证七张，第二组不动产登记受理通知单、重庆市房地产抵押合同变更协议书、抵押物清单、申请解除抵押登记的函、解押物清单五套；拟证实在汪开杰、彭树朋与富高新京公司签订案涉商品房买卖合同并支付购房款期间，存在富高新京公司将收取的购房款直接划入恒丰重庆分行账户，恒丰重庆分行与富高新京公司申请办理了部分抵押物解押手续的情形，购房款并未按照案涉公告的公示打入监管账户。
恒丰重庆分行质证认可两组证据的真实性，不认可其关联性与证明目的，认为第一组证据系富高新京公司在债务履行期间向恒丰重庆分行申请了提前还款，恒丰重庆分行同意后，出具的还贷凭证，且该组证据并未体现出提前还款的来源为销售房屋所得；第二组证据系因主债务得到了清偿，富高新京公司对相应的抵押物享有完整的所有权，恒丰重庆分行履行义务对相应抵押物进行解押。
富高新京公司质证认可上述两组证据的真实性、关联性和合法性。
恒丰重庆分行为证实其上述证明目的，提交了《恒丰银行重庆分行提前还款申请审批表》七份。
汪开杰、彭树朋质证认为该证据可以与其提交的两组证据相印证，证实富高新京公司将购房款转入恒丰重庆分行的账户，恒丰重庆分行再实施解押行为，与案涉公告内容不符。
富高新京公司质证认可该证据。
最高院认为，汪开杰、彭树朋提交的第一组证据恒丰重庆分行向富高新京公司出具的七份还贷凭证，与恒丰重庆分行提交的《恒丰银行重庆分行提前还款申请审批表》七份，能够相互印证。该等证据证明，2016年12月6日至2017年1月13日，富高新京公司先后七次将款项转入了恒丰重庆分行审批表中明示的账户。第二组证据证实，富高新京公司在提前还款后，恒丰重庆分行办理了部分抵押物的解押手续。恒丰重庆分行自认没有设立专门的监管账户，需要根据每一户的不同情况开立；并在庭审中陈述，恒丰重庆分行不知晓富高新京公司提前还款的款项来源，在办理解押手续时亦没有审查款项对应的抵押物。 综上，富高新京公司与恒丰重庆分行的交易惯例是富高新京公司将还款转入恒丰重庆分行的账户，恒丰重庆分行办理与所还款项价值相当的抵押房屋的解押手续。至于所还款项是否来源于对应抵押物，并非恒丰重庆分行所问。事实上也不存在恒丰重庆分行抗辩所称案涉公告中针对每一户的监管账户。案涉公告中将购房款打入监管账户并非汪开杰、彭树朋的义务。
二、汪开杰、彭树朋签订合同时知晓恒丰重庆分行同意出售案涉房屋。
案涉商品房买卖合同约定：“本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人恒丰重庆分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”汪开杰、彭树朋主张该附件六系恒丰重庆分行向富高新京公司出具的《恒丰重庆分行授信通知书》（以下简称授信通知书），主要内容为：“同意对授信通知书（201603071XXXXX）核定的富高新京公司授信方案，通知如下：（1）在确保富高新京公司在我行无欠息的前提下，同意富高新京公司将拟销售的抵押物按不低于授信审批时评估价值的70%归还我行对应的贷款本息，归还后我行同意解除对应抵押物的抵押。（2）新增管理要求：富高新京公司成功收到售房款后，扣减相关费用，剩余款项存入我行监管账户，确保后期本息的偿还。”原审中汪开杰、彭树朋针对其提交的（2019）渝执异28号裁定书，就授信通知书进行了补充陈述，认为其在签订合同时知晓恒丰重庆分行同意出售抵押物。富高新京公司认可该主张，并承认在签订合同时向汪开杰、彭树朋出示过授信通知书，但未找到原件。恒丰重庆分行质证认为，该授信通知书系电脑打印件，无恒丰重庆分行盖章或授权人签字确认，非恒丰重庆分行的意思表示，但是，恒丰重庆分行未按照授信规程提交反证。结合富高新京公司与恒丰重庆分行形成的交易惯例及案涉公告内容，汪开杰、彭树朋主张该附件六即授信通知书且知晓恒丰重庆分行同意销售案涉房产，具有高度可能性。
综上所述，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”抵押权实现是一个关涉抵押权人、抵押人和买受人三方利害且包括销售、付款、解押在内的手续环节较为复杂的过程。本质上，不动产抵押权系变价权。抵押权人所能支配的，是抵押物的交换价值。本案中，恒丰重庆分行为了优先受偿其债权，获得抵押房产的价款，事先应当同意销售案涉房产；同时，为了保证价款安全清偿债权，又为解押设定了限制条件。由此才形成了其与富高新京公司的交易惯例，从而恒丰重庆分行完成从同意销售到债权获得清偿再到同意消灭抵押权的整个过程。恒丰重庆分行作为抵押权人，对是否同意抵押人出售案涉抵押商铺及是否同意解除抵押的多环节过程，仅以一个“拟同意”对外销售语词笼统表述，意思表示含混不清，不具备适用前引物权法第一百九十一条规定的条件。依据合同法第一百二十五条规定，本案应当按照当事人之间的交易惯例处理。汪开杰、彭树朋既不是向恒丰重庆分行支付案涉商铺转让价款清偿债务的义务人，也不是恒丰重庆分行主债权的直接清偿义务人。基于抵押权人“拟同意”出售案涉抵押房产，汪开杰、彭树朋对于案涉抵押房产所担保的主债权是否获得清偿，法律上并无可责之处。恒丰重庆分行在抵押房产销售过程中未按规程实施有效监管，致使案涉抵押房产得以出售，由此造成的销售价款是否用以清偿债权的风险不应当由买受人承担。案涉房产未能办理过户登记，系因在抵押权实现过程中抵押权人与抵押人发生纰漏所致，不能归咎于买受人。结合原审判决认定的当事人无异议的其他事实，应当认定汪开杰、彭树朋诉讼请求符合执行异议和复议规定第二十八条设定的条件，其就案涉房屋享有具有排除强制执行的权益。
