淡季不淡!2026开年二手房市场迎来“开门红”,一线城市成交量集体走高
文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
淡季不淡，2026年1月份多个重点城市二手房市场悄然回暖，成交量在传统淡季逆势走高。上海房产交易中心最新数据显示，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，同比增加24.18%，连续三个月成交超2.2万套，创下近5年同期新高。北京二手房市场同样火热。北京住建委最新数据显示，1月北京二手住宅网签量达1.5万套，同比增幅超20%，连续第两个月维持在1.5万套以上。深圳、广州和杭州等重点城市也呈现类似趋势。深圳市房地产中介协会统计数据显示，1月深圳二手房录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高。据广州房地产中介协会数据，1月广州二手住宅网签8881套，环比增长1.07%。杭州贝壳研究院数据显示，1月杭州市区二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15%。一系列数据显示，传统淡季的1月，二手房市场正迎来“开门红”。对于市场预期的转变，饭总选房出品人司智认为，核心驱动力来自政策层的明确信号。他指出，1月1日《求是》杂志的发声至关重要，直接强调了“住房关乎千家万户切身利益，也关乎经济金融稳定和社会大局”，这从根本上改变了市场的心理预期。加上近期房企 "三条红线" 融资监管政策退出常态化监管以及 "白名单" 项目贷款展期等政策调整，共同构成了今年与往年的本质区别。司智观察到，目前市场情绪已明显转向积极，咨询和看房量显著增多。58安居客研究院院长张波分析称，上海二手房市场呈现“刚需主导”结构。根据平台数据，低总价房源比例达50.06%，精准吸引了首次购房的年轻家庭。这种以刚需为主导的供需结构，为成交量爆发提供了基础。张波指出，当下刚需群体是二手房市场的核心购买力。另一个不容忽视的因素是学位房需求的提前释放。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一季度热点城市的二手房交易历来由“学位房”主导。许多家长为避免在入学前的3-4月份匆忙购房，加上1月份房价进入相对合理区间，部分学位房此前降价已比较到位，因此选择在1月提前入手。北京昌平区链家房产经纪人小王也证实，春节前后为孩子升学而购房的需求具有紧迫性，这部分需求无法等待，对年初的成交量增长产生了直接影响。与成交量上涨形成鲜明对比的，是多个城市二手房挂牌量呈现下降趋势。根据安居客上海数据，上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，累计降幅达到26%。北京市场同样如此，据中指研究院数据，2025年10月二手房挂牌量为18.5万套，11月为17.8万套,12月下降为13.2万套，当前北京二手房挂牌量约13万套。挂牌量下降的背后，是房东心态的明显转变。过去几年，不少房东为了快速出售，不得不多次降价，部分房源成交价已经低于10年前的购入成交价。如今市场回暖信号明确，越来越多房东开始拒绝“低价竞争”，要么直接撤牌观望，要么将房源由售转租。尤其是一些地段较好的老房子，翻新后年化租金回报率可达3.3%—3.5%，稳定的租金收益让房东更倾向于持有资产，而非急于降价变现。供需关系的变化也直接影响了市场议价空间。随着库存压力缓解，高性价比的刚需低价房源被快速消化，剩余房源价格相对坚挺，房东让步意愿降低。房产经纪人小王观察到，近期他所负责的片区房价有所反弹，90-100平米的房子，套均总价反弹10万-15万，买方买入意愿有所增强。2026年以来，房地产政策利好持续推出。1月1日，《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，文中强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”。年初，多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息等，从需求端与融资端同步提振市场信心。据统计，1月各地出台的楼市优化政策约50条。58安居客研究院院长张波表示，利好政策将对市场信心提升带来直接作用。虽然2月受春节假期影响，成交节奏或将阶段性放缓，但今年3月的“小阳春”依然值得期待。司智对此持有相似看法，“历年无论后市如何，3月‘小阳春’通常都有一定表现，关键看行情能否持续穿过4月。”他认为，真正的决定性力量是对房地产产业的正面定调与房价预期的根本性引导，下一个重要政策观察窗口在“两会”前后。张波进一步分析，未来市场可能呈现分化：一二线核心城市的高端改善型新房将继续吸引高净值人群；而大量刚需型二手房的价格下行空间将明显收窄，预计在3—4月的成交占比会进一步上升。李宇嘉认为，经历约4年半的调整后，部分城市房价已进入相对“友好”区间，二手房市场进入探底阶段。从部分板块和人群来看，房价收入比、租售比等指标已开始趋于合理。然而，从探底到真正触底企稳、夯实基础，仍需要多方持续发力。 这既包括行业层面继续促进一二手房交易循环、降低交易成本、净化交易环境，更离不开基本面的久久为功，持续修复居民在就业、收入和长期预期方面的信心。
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