房产类案Q8:上海市第一中级人民法院(2023)沪01民终15155号民 事 判 决 书

  上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书   （2023）沪01民终15155号

上诉人（原审原告）：邵某，女，1982年8月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：唐某（系邵某丈夫），1972年7月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：胡某，某某律师事务所1律师。
被上诉人（原审被告）：缪某，男，1983年6月14日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：朱某（系缪某妻子），1986年7月12日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：徐某，某某律师事务所2律师。
     

    上诉人邵某因与被上诉人缪某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2023）沪0104民初9480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月8日立案后，适用第二审程序，由审判员陈蓓蓉独任审理。本院于2023年10月18日进行第一次公开开庭审理，上诉人邵某及其委托诉讼代理人胡某、被上诉人缪某及其委托诉讼代理人徐某到庭参加审理；2024年1月29日进行第二次公开开庭审理，上诉人邵某及其委托诉讼代理人胡某、唐某，被上诉人缪某及其委托诉讼代理人朱某、徐某到庭参加审理。本案现已审理终结。

     上诉人邵某上诉请求：撤销一审判决第二项，依法发回重审或改判1.缪某向邵某支付逾期付款违约金168,750元；2.缪某向邵某支付违约金270万元，与已付购房款200万元相抵，尚需支付70万元逾期付款违约金。

    事实与理由：一审判决针对违约金数额的裁判事实不清，适用法律错误，举证责任分配错误，程序违法，侵害邵某作为守约方应有的权利。

第一，缪某构成根本性违约，双方签订的《上海市房地产买卖合同》对该项违约金数额有明确的约定。违约金条款的基本功能是免除守约方对于损失的举证责任，故邵某不负有关于实际损失的举证义务。

第二，缪某辩称违约金过高，一审法院未就违约金是否过分高于实际损失展开任何审理，既没有当庭询问缪某所称事实依据，也未询问邵某的意见，也没有当庭开示举证责任的分配，更没有向邵某释明举证责任及其后果，直接判决违约金调整到80万元。

第三，一审法院不当免除缪某所主张“违约金过高”的举证责任，违法加重邵某举证责任，在裁判前对此不合理的举证责任分配未能进行开示或释明，程序亦存在严重瑕疵。

第四，本案邵某因缪某的违约行为遭受巨大损失，目前二手房市场价格低迷，房价持续下跌，虽然邵某难以就实际损失精确举证，但房价大幅度下跌是客观事实，系争房屋的总价已下跌200万元左右，而且目前在售房源更多，导致实际成交价格更低。

第五，一审判决酌情确定违约金为80万依据严重不足。本案一审判决除了没有对基本的“损失”事实进行审理外，其裁判理由完全遗漏了当事人过错程度和诚实信用原则等。

关于过错程度，缪某明知其自身购房资格问题及其如何解决且合同约定付款条款已给予其充足时间抛售原有房产，缪某为了自身的经济利益不愿意降价出售，而不顾邵某可能遭受的损失选择违约，缪某的过错是非常明显的。

况且，如果缪某的房产真的因为市场原因已经陷入其所谓“无人接盘”的情况和程度，那么在这样的市场上邵某原为1,350万元价值的房产则更是有价无市。

关于诚实信用原则，在目前公认的二手房价格低迷、价格下行的市场上，缪某无意继续购买系争房产，应当尽早地通知邵某并就合同解除进行积极协商，配合邵某及早撤销网签合同，使得邵某有寻求其他交易机会的自由。

事实上，缪某无意继续履行合同，却一直拖延到付款期限届至前一天2023年2月27日才突然通知邵某并且发律师函、起诉要求返还200万元已付购房款，在缪某已经聘请专业律师提供法律服务的情况下，缪某从未就违约金和邵某进行过任何协商。一审中，即便双方均认可合同解除，但缪某仍然以种种借口拖延、拒绝配合邵某撤销网签合同。

第六，在合同解除前，缪某已构成逾期付款违约，一审法院遗漏处理该项诉讼请求，程序违法，应予发回重审。

综上，缪某对合同解除存在故意和重大过错，邵某依约履行，没有任何过错。一审判决未能弥补守约方的实际损失，变相减轻违约方的违约成本，有悖公平原则。请求二审法院支持邵某的上诉请求。

   被上诉人缪某辩称：不同意邵某的上诉请求。双方约定违约金为总房价的20%，按照买卖合同约定的总房价700万计算，一审判决违约金80万元已经达到总房价的11.4%，如果按照实际价款1,350万元计算，违约金也已经近6%。双方交易时间仅为八个月，该违约金的数额已经足以覆盖邵某的损失。按照金融投资收益计算，如本金为700万元，该年化回报已超过17%，如果以本金1,350万元计算，年化回报也已超过9%。缪某的本意是通过置换房屋获得改善居住环境的住房，由于中介的虚假承诺，缪某在未成功出售自有房屋的情况下，就与邵某签订了买卖合同，并且支付了定金和首付款，奈何房地产下行的情形超乎想象，缪某挂牌出售的房屋价格也是一降再降，因缪某无力承担过分下跌价格带来的损失，故取消交易。邵某未能提供充分证据证明其遭受的实际损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

邵某向一审法院起诉请求：1.确认双方于2022年8月22日签署的《上海市房地产买卖合同》（编号4679565）及《补充协议》立即解除；2.缪某向邵某支付逾期付款违约金168,750元（以13,500,000元为本金，按日万分之五计算，共计25天）；3.缪某向邵某支付违约金270万元，与已付购房款200万元相抵，尚需支付70万元；4.本案诉讼费、财产保全费均要求由缪某承担。

     一审法院认定事实如下：2022年8月7日，邵某（出售方、甲方）与缪某（买受方、乙方）在间介绍下，签订《房地产买卖居间合同》一份，合同约定，甲方将涉案房屋转让给乙方，总房价款为1,350万元。合同就付款期限等作了约定，并约定于2022年8月31日前按本合同约定的主要买卖条件签署《上海市房地产买卖合同》。
      2022年8月22日，邵某（卖售人、甲方）与缪某（买受人、乙方）《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方将涉案房屋转让给乙方，房地产转让价款为700万元。甲、乙双方确认，在2023年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。（2）若乙方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为乙方已构成根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方。乙方承担根本性违约责任，即除本条第一款已发生的违约金外，乙方还应向甲方支付数额为总房价款20%的根本性违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。（3）若乙方支付的违约金不足以覆盖对甲方造成的实际损失时，甲方可主张差额部分的赔偿。合同附件约定：乙方已于签订本合同前向甲方支付定金20万元，待本合同签订后，该定金自动转为部分首期房价款；乙方应于2022年8月31日之前，向甲方支付首期房价款180万元。乙方应于2023年2月28日之前，向甲方支付房价款290万元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,100,000元贷款的形式支付第二期房价款。

同日，双方另签订补偿协议一份，约定：甲、乙双方于签约当日签订关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，本次交易实际成交价为13,500,000元，买卖合同约定的成交价为7,000,000元，现乙方同意就现有装潢、厨卫设施及设备另行补偿甲方650万元，于过户当日支付甲方645万元，双方确认，房价尾款支付条件为：签署《房屋交接书》确认无误后，由乙方向甲方支付尾款计50,000元。并约定：本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。

一审还查明，缪某于2022年8月7日支付20万元，于8月22日支付180万元。
2023年2月27日，缪某向邵某发律师函称，其因名下尚有房产出售，因限购政策无法购买房屋，故要求解除双方的房地产买卖合同。
2023年3月13日，邵某回函称，缪某解除函不发生法律效力，要求缪某继续履行合同并支付相应的款项等。双方协商未果，邵某遂于2023年4月10日向一审法院提出如上诉请并申请财产保全。2023年4月19日，缪某收到一审法院送达的起诉状副本等。
 

一审还查明，缪某于2023年3月9日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的买卖合同并要求返还房款200万元[（2023）沪0104民初12719号，该案尚在审理中]。至2023年2月28日，缪某名下房屋和房屋。

    一审法院认为，双方签订的房地产买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，双方均应恪守履行。现缪某提出其不符合限购政策，要求解除双方的房地产买卖合同。缪某签署房地产买卖合同时，对其名下另有两套房屋是明知的，对此缪某应承担相应合同不能履行的风险，缪某无权要求以其房屋未能出售为由解除合同，现缪某未支付房款超过十五日，邵某有权解除合同，故一审法院确认双方的房地产买卖合同及补充协议于2023年4月19日诉状副本送达之日起解除。合同解除后，邵某收取的房款应予返还，因缪某已经另案提起诉讼，故本案对此不予处理。邵某提起本案诉讼不属于重复起诉，对缪某要求驳回邵某起诉的辩称一审法院不予采信。缪某认为邵某主张的违约金标准过高，邵某亦未提供证据证明其遭受的实际损失，根据合同履行情况，结合公平原则等，一审法院对邵某主张的违约金酌情予以调整。

   一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，于二〇二三年七月三日作出判决：一、邵某与缪某于2022年8月22日就上海市徐汇区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2023年4月19日解除；二、缪某于判决生效之日起十日内支付邵某违约金800,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2021年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,284元，由邵某负担494元，缪某负担5,790元；财产保全费4,864元，由缪某负担。

   二审中，邵某补充提交：证据1一审庭审笔录，缪某陈述其签订合同时比较轻率、欠考虑，后因无法接受其自有房屋低价出售而选择终止购买邵某出售的房屋，上述陈述证明缪某为了自身利益选择让邵某承担损失，缪某明显存在重大过错，其陈述亦能印证本案系争房屋的价格也是大幅下跌，不可能在两套房产在降价的认定上采用双重标准；证据2链家、安居客网上挂牌价截图，呈现系争房屋小区房价现均价在9.22万元-9.53万元/平方米之间，按9.5万元/平方米计算，则系争房屋的总价已下跌200万元左右，邵某虽无直接证据能证明损失数额，但实际损失必然远远超出一审法院酌情认定的80万。缪某质证认为：对证据1的真实性、合法性认可，不认可证明目的，缪某首付款才付了200万元，邵某主张270万元的违约金，已经是超过了实际损失；对证据2的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，安居客的挂牌价远低于市场价，不能作为实际交易价的参考，链家的价格是相对公平的，但是其只是挂牌价，也非实际成交价，无法证明邵某的实际损失。系争房屋所在小区位于内环且有优势教育资源，小区内既有楼梯房也有电梯房，楼梯房建造年代为上世纪90年代未，电梯房建造年代为本世纪初，电梯房均价高于楼梯房，系争房屋是电梯房，基本不受市场房价下降的影响。

   二审中，缪某补充提供土地市场网网页截图，证明2023年上海首轮19宗涉宅地块的房地联动价中最高的是徐汇田林地块房地联动价13.1万元/平方米，指导价追平了徐汇滨江的御江廷和汇元玺，由此可见，该板块的市场价值是得到市场认可的，系争房屋的价格未来也是存在上升的趋势。邵某质证认为：对真实性无法确认，关联性不认可，土地价格和二手房价格是两码事，二手房市场价格大幅下跌且有价无市是事实。

    经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
     

     本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。邵某和缪某签订的《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。因缪某在向邵某支付200万元后未再按合同约定按时履行付款义务，并明确要求解除双方所签合同，故邵某于本案一审中要求解除合同于法有据，该合同解除导致邵某产生的财产损失应由违约方缪某承担赔偿责任。本案争议焦点在于缪某所应承担的合同解除所致的违约责任范围。

首先，缪某未按合同约定于2023年2月28日前支付房款290万元，根据《上海市房地产买卖合同》约定，缪某应按总房价款万分之五，支付自2023年3月1日起的逾期付款违约金。该合同还约定，逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为缪某已构成根本性违约，邵某有权单方解除合同，鉴于本案合同解除，故上述逾期付款违约金计算至2023年3月21日止。缪某主张逾期付款违约金应按《上海市房地产买卖合同》载明的总房价700万元计算，但《补偿协议》明确载明，本次交易实际成交价为1,350万元；本协议为买卖合同的有效组成部分；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。据此，本院认为缪某主张逾期付款违约金应按总房价700万元计算，缺乏依据，本院不予采信。缪某应付逾期付款违约金141,750元（即1,350万元×万分之五×21天）。

第二，缪某构成根本性违约致合同解除，其应承担违约责任，缪某强调其违约系因未能出售名下房屋所限，无法继续购买系争房屋，本院认为，房屋属于大宗贵重商品，产权人进行交易时应尽审慎义务，合理安排交易环节，缪某因自身原因导致其无法继续履行本案所涉房屋买卖合同，故合同解除使邵某重新出售房屋所遭受房屋差价损失应由缪某赔偿。邵某要求其按照合同约定总房价款的20%即270万元支付解约违约金，缪某主张合同约定的违约金过分高于邵某的实际损失，故要求法院适当减少。为此，邵某提供网络页面截图证明房产市场价格下降幅度，系争房屋所在小区的其他房屋挂牌价均远低于双方合同约定的单价，而且没有成交量。缪某主张，系争房屋所在楼栋位置佳、房型好，系该小区内为数不多的热销房，故房屋市场的下降波动实际不影响系争房屋的价格。本院认为，自本案双方当事人签订房屋买卖相关合同之后，房产市场确呈价格下降的趋势，对此缪某于一、二审中均对此有明确自认，其亦陈述因市场价格波动，导致其自有房屋挂牌出售时即便大幅降低房价仍无法出售，亦可佐证。邵某提供的二手房挂牌价的相应证据具有一定的参考度，缪某以徐汇区田林地块房地联动价为依据，本院认为关联性不足。
本院综合考量房产市场价格波动情况，依据合同解除时系争房屋所在小区其他房屋实际出售价、挂牌价，并结合系争房屋的相对价格优势条件，兼顾当事人过错及公平原则，本院酌情确定缪某应赔偿邵某房屋差价损失为135万元。

   综上所述，邵某的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2023）沪0104民初9480号民事判决第一项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2023）沪0104民初9480号民事判决第二项；
三、缪某于本判决生效之日起十日内支付邵某逾期付款违约金141,750元；
四、缪某于本判决生效之日起十日内支付邵某房屋差价损失1,350,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计6,284元、财产保全费4,864元，由缪某负担；二审案件受理费1,518.8元，由缪某负担。
本判决为终审判决。

    审 判 员　陈蓓蓉
   二〇二四年一月三十日
    法官助理　胡严明
    书 记 员　宗　岚

附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。