一、引言：黄昏恋中的房产纠纷难题
随着社会老龄化，老年人情感需求日益重要，“黄昏恋”成为许多单身老人的选择。但当暮年爱情遇上房产过户，法律纠纷也随之而来。近期，北京市东城区法院审理的一起“黄昏恋房产赠与案”引发关注：60岁周阿姨将150万元房产以“买卖”形式过户给男友钱大爷，分手后能否要回？法院判决“买卖合同无效”，房屋返还周阿姨，但需补偿6万余元税费。本案对附条件赠与的法律认定具有重要启示。
二、案件事实梳理
（一）基本背景
周阿姨与钱大爷原为同事，2021年恢复联系后发展为恋人。周阿姨房屋被大哥占用，为让大哥搬出并作婚房使用，两人决定以“买卖”形式过户房产。
（二）合同履行
2021年10月签订《房屋买卖合同》，约定房价150万元。钱大爷未支付房款，仅付税费6万余元。过户后钱大爷入住该房。
（三）纠纷升级
感情破裂后，周阿姨要求返还房屋遭拒，遂起诉要求确认合同无效并返还房产。
（四）双方主张
周阿姨：非真实买卖，即便赠与也以结婚为目的，目的落空应返还。
钱大爷：赠与已完成，房屋归其所有，若返还需赔偿税费。
三、法律焦点分析
（一）通谋虚伪意思表示
双方明知不是真实买卖，却签订买卖合同，构成“通谋虚伪意思表示”。根据《民法典》第146条，该行为无效。
通俗解释：两人演了一出“买卖”戏，但都知道是假的，法律不承认这种虚假合同。
（二）隐藏的真实意图
法院查明真实意图是“为结婚共同生活而安排房产”，属于附条件的赠与——赠与前提是“结婚”。当结婚目的无法实现，赠与基础不复存在。
（三）司法参照适用
法院参照《婚姻家庭编解释（二）》第5条第2款处理：婚前一方将其所有的房屋转移登记至一方或双方名下，双方经过短暂的婚姻关系后起诉离婚的。法院可以根据当事人的诉讼请求。判决该房屋归无重大过错的给予方所有。本案中周阿姨无过错，钱大爷居住两年未结婚，符合参照条件。
四、证据重要性
（一）聊天记录的双重性
钱大爷曾说“内心认为房子归周阿姨”，这属情感表达，不能单独作为法律意思表示的证据。
（二）庭上陈述的关键作用
当事人当庭说明往往比书面合同更能反映真实意图，本案法院特别依据庭上陈述认定真实法律关系。
（三）证据收集建议
书面协议：明确赠与目的、条件
沟通记录：微信、短信等可留存证据
履行证据：付款凭证、居住证明等
五、实务建议：老年人婚恋财产处置的“三要三不要”
（一）“三要”——积极作为
1. 要充分沟通，书面约定
涉及房产等重大财产，必须书面约定目的、条件、权利义务
避免口头承诺，减少事后争议
2. 要明确性质，避免模糊
清晰界定是“赠与”、“借用”还是“共有”
若为赠与，明确是否附条件（如“以结婚为目的”）
3. 要善用居住权工具
考虑设立居住权而非过户所有权
《民法典》第366条规定居住权，既保障对方居住，又保留自己产权
（二）“三不要”——风险规避
1. 不要“以买卖代赠与”
为规避税费签订虚假买卖合同，可能导致合同无效
虚假合同被认定无效，达不到节税目的且引发纠纷
2. 不要轻信口头承诺
重大财产处置必须书面记录
口头承诺难以举证，维权困难
3. 不要忽视子女意见
涉及家庭共有财产或影响继承权益时，应与子女沟通
避免因财产处置引发家庭矛盾
六、法条索引
《民法典》
第146条：通谋虚伪意思表示的行为无效。
第657条：赠与合同定义。
第663条：赠与人可撤销赠与的情形。
司法解释
《婚姻家庭编解释（二）》第5条第2款：婚前房屋过户，婚姻关系短暂且给予方无重大过错的，可判决房屋归给予方。
七、结论
本案体现了法律对老年人婚恋财产纠纷的审慎平衡：
尊重真实意图：穿透合同形式，认定真实法律关系。
保护无过错方：赠与目的无法实现时，支持返还请求，体现公平。
兼顾合理付出：补偿受赠方实际支出，实现权利义务对等。
黄昏恋应温暖幸福，但涉及重大财产时需法律智慧。建议老年朋友善用法律工具，既追求情感幸福，又保护自身权益。
孙家运律师简介
北京市盈科律师事务所合伙人，2007年开始执业，专注于合同法类民事诉讼、仲裁与调解。
免责声明
本文仅为法律知识分享，不构成正式法律意见。具体案件请咨询专业律师。
关键词：附条件赠与、通谋虚伪意思表示、黄昏恋、房产纠纷、居住权
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