【编者按】
“政策托底”信号频出，房价却仍在分化中下行；手握多套房产想变现，又怕踏空退出时机——当下的楼市，让无数业主陷入两难。
《求是》重提房地产资产属性、“三道红线”淡出、地方国资接盘法拍房，这些政策动向究竟是行情反转的预兆，还是稳市场的权宜之计？房价下行周期将持续至何时，哪些房产还能抗跌，普通人该“尽快卖房”还是“再等等”？
重庆轩辕文化名誉会长陈万志先生这篇文章，跳出政策迷雾，直击收入、信心、人口等核心基本面。
先点破政策“稳预期而非托房价”的本质，用2025年一线及三四线城市房价分化数据，揭示“超级核心区抗跌、多数房产回归居住属性”的现实；再按房产区位、品质、持有情况等维度，清晰划分“优先卖出”与“暂缓观察”的适用场景；最后预判楼市将从“金融游戏”转向“制造业逻辑”，2027年为企稳窗口期，且“企稳≠反弹”，长期呈现横盘+分化格局。
无论你是刚需购房者、多套房产持有者，还是关注资产配置的普通人，都能在文中找到清晰的决策参考与理性指引。读懂楼市深层转变，才能在波动中守住财富安全——愿这篇深度分析，帮你拨开市场迷雾，做出最适合自己的选择。
近期，不少朋友向我们咨询：“《求是》发文重申房地产的资产属性，是不是该等等再卖？”“地方国企开始接手法拍房，楼市是否见底？”“‘三道红线’政策淡出，房价会不会反弹？”
如果你正犹豫是否出售房产——尤其是持有多套住房，或位于非核心城市的业主——建议先放下对“政策托底”的过高期待，回归一个基本现实：
政策可以引导预期，但市场最终由千万普通人的收入水平和消费信心决定。而这两者，目前仍处于修复阶段。
一、别把“政策信号”误读为“行情反转”
2026年初，《求是》重提房地产的资产属性，“三道红线”逐步退出，多地国资平台也开始批量收购法拍房。这些举措确有其积极意义，但其核心目标并非推高房价，而是防范系统性风险。
例如，广州南沙某国企以8000万元收购88套法拍房，表面看像是“抄底”，实则用于人才公寓或保障性住房，并不会重新流入商品房市场。类似操作在全国范围内总量有限——2025年全国法拍房挂牌量高达71万套，此类收储仅占极小比例，难以改变整体供需格局。
政策重在“稳预期”，但无法直接提振居民收入、就业质量或长期信心。当前就业压力依然存在，企业盈利承压，灵活就业者收入波动加大。在此背景下，即便房贷利率降至历史低位，购房意愿也难言强劲。
二、房价仍在调整，且分化日益显著
许多人认为“一线稳、三四线跌”，但实际情况更为复杂：即使在一线城市，内部也呈现剧烈分化。
2025年的市场数据清晰揭示了这一点：
上海内环房价全年仅微跌1.2%，而外环以外部分板块跌幅超过12%；
深圳南山区小幅上涨0.3%，龙岗、坪山等区域则下跌8%以上。
这种格局与日本东京泡沫破裂后的走势高度相似：只有千代田、港区等极少数核心区域能长期保值，远郊通勤带至今未能恢复至历史高点。
在中国，未来真正具备抗跌能力的房产，不在于城市名头（如“杭州”“苏州”），而在于四个关键要素：
距离地铁站1公里以内；
享有优质且稳定的学区资源；
位于产业密集、人口持续净流入区域；
所处地块土地供应长期受限。
除此之外，大多数房产正加速回归“居住属性”——既难大涨，也可能面临缓慢阴跌，流动性持续减弱。
三、现在卖，还是再等等？分情况理性判断
这是大家最关心的问题。我们建议结合自身情况，分类考量：
建议优先考虑出售的情形：
房产位于非核心城市或城市边缘板块（如环京、环沪远郊、中西部多数三四线城市）；
房龄较老、无电梯、物业管理薄弱、配套不足；
名下持有两套及以上非自住房产；
当前房贷压力较大，现金流紧张。
这类资产未来可能面临“有价无市”的困境——即便降价，也可能长期难以成交。
可暂缓出售、但需密切观察的情形：
房产位于一线或强二线城市的真正核心区域（如上海内环、深圳南山、杭州未来科技城等）；
房屋品质优良、学区稳定、租售比合理；
无负债或房贷压力较小，具备长期持有能力（5年以上）。
即便如此，也不宜对“大幅升值”抱有过高期待。此类资产更可能实现温和保值，能否跑赢通胀尚存不确定性。
四、未来几年，楼市逻辑正在根本转变
房地产行业正从过去的“金融驱动”模式，转向更接近“制造业”的逻辑：
利润空间收窄：房企净利润率或将长期维持在3%–5%，接近家电、建材等传统制造行业；
开发周期拉长：从拿地到交付可能需要4–5年；
产品力成关键：只有设计合理、物业服务优质、社区活力强的项目，才能赢得市场认可。
“闭眼买房就能赚钱”的时代，已经终结。
业内普遍预计，2027年前后可能是价格企稳的重要窗口期。但“企稳”不等于“反弹”。此后相当长一段时间，楼市大概率呈现“横盘+深度分化”格局：少数优质资产微幅上行，多数普通房产则可能继续阴跌或滞销。
结语：你的房子，真实价值几何？
与其追问“政策会不会救市”，不如自问一句：
“如果短期内无人接盘，这套房子对我还有多大实际价值？”
如果你的答案是“只能自住”“难以出租”或“长期挂不出去”，那么在当前尚有一定流动性的窗口期，认真考虑置换或变现，或许是更务实的选择。
毕竟，政策之手或许能减缓下行速度，
但未必能弥补你错失的最佳退出时机。
真正的从容，不在于相信“一定会被托底”，
而在于手中握有选择权——比如充足的现金储备，和清晰的资产配置思路。
【温馨提示】
本文旨在提供理性分析视角，不构成任何投资或买卖建议。房产处置属重大财务决策，请务必结合自身家庭状况、财务规划及专业机构意见综合研判。
附：房价周期研判（截至2026年2月）
综合多家主流机构分析与市场趋势，中国房价调整期预计持续至2027年中后期，部分城市或延续至2028年。此过程并非单边下跌，而呈现跌幅收窄、节奏分化、结构筑底的“L型”特征。
一、机构共识：2027年为关键企稳窗口
摩根士丹利：预计2026年全国房价下跌约8%，2027年再跌约6%，调整持续至下半年，高线城市率先企稳。
瑞银（UBS）：预测2026年跌约10%，2027年跌约5%，库存去化完成时点指向2027年中，价格随后趋于稳定。
高盛：修正此前观点，认为自2021年高点起完整下行周期约6年，对应见底时间为2027年，累计跌幅约25–30%。
花旗：判断未来1–2年仍有3–5%下行空间，全面企稳需两到三年。
✅核心结论：2027年是“政策底”与“市场底”叠加的关键观察期。
二、下行节奏：三阶段演进
2024–2025年：加速探底期房企债务压力、信心走弱、二手房抛压等因素叠加，价格回调明显。
2026年：惯性下行与政策托底博弈期跌幅收窄至约8–10%，但一二线主跌、三四线阴跌。地方收储等举措托底局部，难改整体趋势。
2027年：分化筑底期
核心都市圈核心区（如上海内环、深圳南山）供需紧平衡，率先止跌；
普通二线及强三线低位震荡，以价换量；
人口流出型城市继续承压，流动性减弱。
三、市场见底的真实信号房价企稳不看政策松绑，而看以下内生指标：
二手房挂牌量持续下降：抛压出清，业主不再恐慌；
居民中长期贷款连续多月回升：真实购房需求回归。目前两项指标均未扭转，市场仍处于磨底阶段。
四、风险提示：若遇外部冲击，周期可能拉长上述判断基于宏观环境基本稳定的中性假设。若出现以下情形，调整时间可能延长：
全球经济衰退，出口显著下滑；
房地产风险再度扩散，影响金融稳定；
地方财政压力持续，拖累存量纾困与更新进程。
结语：调整本质是房价向收入、租金与人口基本面回归。参照国际经验（美、日、西等），典型地产下行周期为5–7年。中国本轮自2021年开始，2027年筑底符合历史规律。
需清醒认识到：“企稳”不等于“反弹”。2027年后，楼市将进入长期平缓、结构分化阶段——仅少数优质资产能保值，绝大多数房产回归居住属性，涨幅长期低于通胀。
建议：
刚需购房者：可于2027年下半年起关注核心城市核心区成交与信贷数据；
投资者：应放弃普涨幻想，将房地产视为低流动性、回报平稳的长期资产。
（本文图片均为AI生成）
文字编辑 赵君辉
稿件审核 王人庆
