买二手房,过户前务必查清这三件事,不然钱房两空!

很多纠纷确实都出在“交钱”和“过户”之间的空档期。去房管局过户只是最后一步，在那之前，请一定把这三样东西亲眼看到、亲手查到：

1. 查“人”：谁是真正的房主？他有权卖吗？

光看身份证和房产证名字对得上不够。必须去不动产登记中心调取“不动产登记簿”（有自助查询机，凭身份证和房产证编号就能打）。

看什么？

✅ 第一看权利人：证上写一个人，但房本是婚后拿的，可能算夫妻共同财产。务必让配偶出面签同意书，否则卖家反悔或妻子主张不知情，过户流程就得卡住。

✅ 第二看抵押：房子有没有欠银行的钱没还完？有抵押可以买，但必须让卖家先还钱解押，或者走带押过户，千万不要把钱直接打给卖家去还贷，钱挪用了房子又没解押，你就要替他还债。

✅ 第三看查封：一旦被法院查封，房子产权就冻住了，给再多首付也过不了户。

2. 查“户”：房子里挂着谁的户口？

房产过户不等于户口自动迁走。学区名额、拆迁资格都跟户口挂钩。如果原房主户口赖着不走，法院基本不管户口迁移，派出所也强迁不了（部分城市新规除外）。

签约时，必须写上户口条款：约定卖家什么时间前迁走，留几万块户口保证金；如果到期没迁，每天赔多少违约金。没有这个条款，最后难受的是你。

3. 查“租”：房子里有人住着吗？

“买卖不破租赁”是法律硬规则——租约没到期，哪怕你买了房也赶不走租客。

交房时如果里边住着人，一定要看租赁合同。如果签了20年长租约，或者租金一次性付清了，十有八九是想阻碍过户。碰到这种长期占用的情况，宁可放弃这套房也别碰，后续腾退成本极高。

总结：

首付打出去之前，务必去房管局拉产调、去派出所查户籍、去房子里看居住现状。这三步省不得，省了就是给自己埋雷。