连续三个月成交破2.2万套,上海二手房市场迎来春天?
一、市场表现：量价齐稳打破淡季魔咒
2026 年开年，上海二手房市场走出罕见的 “淡季不淡” 行情，成交量连续三个月站稳 2.2 万套关口。上海市房地产交易中心数据显示，1 月二手房成交 22834 套，同比大幅增长 24.18%，创下近五年同期最高纪录，较 2024 年、2025 年同期分别增长 39.4% 和 23.4%。这一热度并非孤立现象，北京 1 月二手房网签 15082 套（同比 + 20.9%）、深圳成交约 0.5 万套（环比 + 16%），三大一线城市集体回暖，印证市场底部修复态势。单日成交数据更凸显市场活跃度：1 月共有 7 天单日成交破千套，1 月 10 日达 1261 套的近三月峰值，后续三个周末单日成交均突破 1200 套，打破春节前传统交易淡季的沉寂规律。与成交量高位形成鲜明对比的是，二手房挂牌量已连续 9 个月回落，截至 1 月底降至 8.24 万套，较历史峰值减少近 3 万套，库存较 2025 年 1 月下降约 20%，供需关系逐步趋于平衡。价格方面，市场呈现 “止跌企稳” 的微妙变化。中指研究院数据显示，1 月上海二手房成交均价为 55265 元 / 平方米，环比下跌 1.22%、同比下跌 7.61%，但已连续两个月止住下跌趋势。更关键的是，议价空间显著收窄，买家 “大刀砍价” 现象减少，徐汇滨江、四川北路等多个板块价格出现回升迹象，部分业主选择撤牌观望，市场从 “以价换量” 向 “量价趋稳” 转变的信号显现。二、供需结构：刚需主导下的结构性分化
上海楼市 “哑铃型” 结构愈发清晰，低总价刚需房源成为市场绝对主力。数据显示，300 万元以下二手房成交占比超七成，其中 200 万元以下房源占比 49.5%，200-300 万元区间占 21.1%，而中高、高总价房源供需占比均不足 14%。58 安居客数据印证，低总价房源供给比例达 50.06%，对应流量占比更高，精准匹配年轻刚需群体的 “上车” 需求，而高净值人群仍聚焦新房市场的高端住宅。区域分布上，成交热点呈现 “郊区刚需 + 中环改善” 双轮驱动特征。浦东新区、松江区、金山区等区域表现突出，外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区及新兴区域刚需活跃度；内中环间成交环比显著增长，显示改善型需求稳步释放。值得注意的是，中环内 “老小” 房源优势凸显，超八成客户可在 90 天内成交，部分 “老破小” 因租赁回报率可观（年化 3.3%-3.5%），成为兼具居住与类固收属性的投资选择，金山区部分房源租金回报率甚至高达 3%，进一步吸引稳健型投资者。挂牌量持续下降的背后，是多重因素的共同作用：新增挂牌增量放缓、成交速度加快消化库存，以及部分业主 “由售转租” 的选择。稳定的租金收益让房东不再急于降价变现，这一变化成为房价下行压力缓解的重要支撑。中金证券分析指出，库存问题是当前房地产周期的核心症结，上海二手房挂牌量自 2025 年三季度以来的持续下降，带动去化周期下行，为市场企稳奠定基础。三、政策托底与市场分化的深层逻辑
2026 年 2 月 2 日，上海正式启动收购二手房用于保障性租赁住房的试点工作，成为市场关注的重要政策信号。作为超一线城市，上海首次由政府平台收购核心区域二手房用于保障房，不仅为特定资产类别提供了流动性支持，更释放了明确的市场托底信号，对修复市场信心具有重要意义。结合此前房贷利率低位、税费优化等政策，政策组合拳的显效成为需求释放的重要推手。市场分化趋势在开年愈发明显：新房市场中高端住宅成为热销品类，二手房市场则以低总价 “老破小” 为刚需 “上车首选”。高净值人群的改善及投资需求，与年轻群体在房价回调背景下的刚需形成两大核心购买力，构成上海楼市 “哑铃型” 结构的两端。这种分化既体现了不同客群的需求差异，也反映了市场对性价比的理性回归 —— 刚需群体聚焦低总价、高配套房源，高净值人群则追求新房的品质与稀缺性。从市场信心修复来看，上海链家数据显示超八成客户可在 90 天内成交，观望情绪逐渐减弱；房东心态呈现分化，部分理性调整报价，部分选择持房观望，市场博弈从 “买方单边主导” 向 “供需相对平衡” 转变。这种信心修复并非短期脉冲，而是建立在成交量连续企稳、库存去化加速、价格止跌等多重信号共振的基础上。四、后市展望：“小阳春” 可期，分化延续
对于后续市场走势，行业普遍持谨慎乐观态度。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，1 月市场热度一方面源于政策显效下的需求释放，另一方面受春节假期后移影响基数较低，春节后随着需求进一步释放，“小阳春” 行情值得期待。上海中原地产预判，今年三四月份交易量将继续保持良好态势，市场已走出 “淡季不淡” 的坚实基础。支撑后市回暖的核心因素包括：其一，供需关系持续优化，挂牌量下降与成交量企稳形成良性循环，价格企稳预期增强；其二，政策托底效应持续释放，政府收储二手房等举措为市场提供流动性支持，后续配套措施若跟进得当，有望加速楼市企稳；其三，刚需与改善需求仍有释放空间，低总价房源的充足供给与高端新房的稀缺性，将持续支撑市场成交。需要注意的是，市场全面普涨的可能性较低，分化仍将是主基调。一方面，成交主力集中在低总价刚需房源与高端改善住宅，中间段房源可能面临供需失衡压力；另一方面，区域分化将持续，核心城区配套成熟的房源更具抗跌性，而远郊缺乏产业与配套支撑的房源，价格可能继续承压。此外，租赁市场的稳定表现将继续影响房东决策，“由售转租” 现象可能持续，进一步缓解库存压力的同时，也对房价形成支撑。总体来看，2026 年上海二手房市场已迈出企稳向好的关键一步，“淡季不淡” 的行情不仅打破了传统周期规律，更反映了市场在政策引导与需求释放下的理性修复。随着供需结构进一步优化、政策效应持续显现，春节后的 “小阳春” 行情值得期待，但市场分化的深层逻辑仍将主导长期走势，刚需主导、量价趋稳、结构分化将成为未来一段时期上海楼市的核心特征。
