父母房产过户给子女:继承、赠与、买卖 怎么选最划算?

本文仅针对住宅，非住宅政策另算

一、三种方式当下过户税费（以100万普通住宅、满五唯一为例）

1）继承（父母过世后才能办）

增值税：免征
个税：免征
契税：免征
印花税：0.05%
过户税费：500元

缺点：只能身后办理，若未立遗嘱、存在多个法定继承人，容易产生家庭继承纠纷。

 2）赠与（父母在世可办，直系亲属）

增值税：免征
个税：免征
契税：3%
印花税：双方共0.1%
过户税费：31000元

缺点：当下过户与再次转让税费较高，整体性价比最低。

 3）买卖（父母在世可办，最推荐）

增值税及附加：满2年免征
个税：满五唯一免征
契税（子女缴）：

首套≤140㎡：1%

首套>140㎡： 1.5%
二套≤140㎡：1%

二套>140㎡：2%
三套及以上：3%

印花税：免征
过户税费：10000元

优点：满五唯一前提下，综合成本最低、最稳妥。

二、后期再次出售时的税负差别（以100万普通住宅为例）

1）继承得来的房 · 再卖

满五唯一：个税免征

不满五唯一：差额20% 或 全额1%

个税：100×1%=1万

2）赠与得来的房 · 再卖

满五唯一：个税免征

不满五唯一：个税强制差额20%，不能选全额1%，无原值凭证时，税务机关可核定转让收入，但仍按差额20%计税，不允许按1%核定。

计算公式：(卖价−原购房成本−合理税费) × 20%

举例：父母当年50万买，子女100万卖出，个税 = (100−50)×20% = 10万

3）买卖得来的房 · 再卖

满五唯一：个税免征

不满五唯一：可差额20% 或 全额1%

个税：100×1%=1万

总结：

继承：当下费用最低，但受时间和继承规则限制，有继承纠纷风险；

赠与：看似“免费”，实则当下+后期税费都很高，最不划算；

买卖：看似“花钱买父母的房”，但当下税费适中、后期卖出最省钱，是综合最优方案。

当然，实际过户时，需结合房屋是否满五唯一、面积、子女名下住房套数等具体情况精准计算。