摩根大通中国房地产研究报告:二手房价格环比跌幅收窄,但市场整体仍承压

摩根大通（J.P. Morgan）于2026年2月13日发布的中国房地产行业研究报告指出

根据国家统计局2026年1月70城房价数据，中国房地产市场出现边际改善信号，尤其是二手房价格环比跌幅有所收窄。然而，在高库存和政策观望的背景下，房价下行趋势预计将持续，全年可能录得中个位数（MSD%）的同比下跌。

主要数据与观察

房价走势：

1.新房：1月环比下跌0.37%，与去年12月跌幅持平。

2.二手房：1月环比下跌0.54%，较去年12月的-0.70%有所收窄，出现温和改善。这是自2025年9月以来，首次出现个别城市（徐州、湛江、沈阳）二手房价格环比持平或上涨。

改善驱动因素：报告认为跌幅收窄主要源于四点：

1.二手房挂牌量从峰值下降约10%（环比下降3%）。

2.《求是》杂志文章呼吁出台更强力政策，对市场情绪产生边际提振。

3.春节前的季节性因素。

4.去年12月北京等地的增值税（VAT）和房贷利率（HPR）等温和宽松政策。

城市分化：

1.新房：大连、合肥、厦门、武汉等城市表现相对较好，环比微涨。上海新房价格环比持平，为自2022年5月以来最弱表现。

2.二手房：北京受房贷利率下调影响，环比跌幅从去年12月的-1.3%大幅收窄至-0.2%。上海环比跌幅亦从-0.6%收窄至-0.4%，但报告指出其绝对价格尚未企稳。

库存压力：市场整体库存去化周期仍处于高位，新房库存月数约22个月，二手房约19个月，构成房价持续下行的重要压力。

前景与预测

1.基准情景（无新政策）：假设后续没有新的重大政策出台，预计未来几个月房价跌幅将维持在类似水平。基于1月数据年化，新房和二手房价格跌幅分别约为4%和6%。维持对2026年全年新房和二手房价格出现中个位数（MSD%）同比下跌的预测。

2.上行风险：如果房价跌幅在没有新政策帮助下能显著收窄，摩根大通可能对市场转向更积极看法。