增值税法(42):房产企业“开发产品”销售四件要事!

增值税法（42）：房产企业 “开发产品”销售四件要事

增值税法施行，《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）规定，除本公告和增值税法、增值税法实施条例外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同时停止执行。

按10号公告规定，房产企业“开发产品”销售从2026年1月1日起，下述事项需关注：

一、只有“预售”才预缴增值税

房产企业销售，分“预售”和“现售”两种模式，只有“采取预售方式销售房地产项目”才需要预缴增值税；房产“现售”以“完成权属登记或者实际交付不动产” 孰先原则确定发生纳税义务，不需预缴增值税。

二、货币形式的拆迁补偿费才可作为土地成本扣除

一般计税方法计税的房地产项目，向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，只有“货币形式”支付的才可以扣除，“以房还房”、“拆一还一”等“产权调换”实物补偿方式的“拆迁补偿”不能在计算销售额时扣除。

三、可供销售面积包括地下车库

增值税法施行前，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

增值税法施行后，10号公告规定，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

《销售服务、无形资产、不动产注释》（财政部 税务总局公告2026年第9号关于增值税征税具体范围有关事项的公告）规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

即增值税法施行后，不能办理产权登记的地下车库销售，也属于可以出售的总建筑面积，“土地成本”也允许从含税销售额中扣除。

四、项目公司股权不变更才可扣除土地价款

房地产开发企业（包括联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，在符合规定的其他条件时，只有“项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”，才可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。