美国房产销量陷入30年以来的低点,德州和佛州对买家最有利!

美国房市最近压力不小。房价高、房源少，再加上大家对经济前景信心不足，让市场越来越“冷”。美国全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家甚至直言，这是“新一轮住房危机”。

数据显示，1月份二手房销量环比大跌8.4%，年化销售量只有391万套，比去年同期也低4.4%，创下近一年多来的最低水平。

华尔街日报近日报导，房地产市场正转为对买方有利，去年将近三分之二买房消费者是以比挂牌价格更低的金额成交，创下2019年以来的最高比例。原本计划买房子的许多民众纷纷放弃打算，美国房市销售量陷入30年以来的低点，买方因此享受着近几年来最大折扣优惠。

根据房地产中介网站Redfin统计，去年有62%购屋消费者是以低于原始挂牌价格买到房子，成为2019年以来最高比例。在低于挂牌价格成交的房屋买卖当中，平均折扣约8%，是2012年以来的最大降幅。

另外，买方争取到的其他优惠条件，还包括卖方在现金方面做出让步，买方因此省下过户结算费(closing costs)，或降低购房者房贷利率(buyer's mortgage rate)。报导指出，从价格打折以及各种诱因措施来看，房地产市场目前正朝对买家有利的方向倾斜。

回顾2020年到2022年间，极低的房贷利率吸引大量买家，市场属于强劲的卖方市场。当时竞价买房属于常态，买方甚至还要想办法讨好卖方，但如今情势翻转。

Redfin数据显示，2025年12月间，美国房地产市场上卖家比买家多出60万人以上，根据季节性调整之后，成为2013年以来最大差距纪录。

受到高房价、房贷高利率影响，许多原本有意买房子的消费者变成抱持观望态度，购屋需求降低。对于有能力买房的民众来说，现在市场上等于有许多房子可供选择，还有更多议价空间。

若以地区来看，美国南部房地产市场对买家最为友善，特别是佛罗里达州与德州，当地最近几年新屋建设让房市有大量待售房屋。

整体还是房少人多

截至1月底，全美在售房源约122万套，按当前速度算，只够卖3.7个月。一般来说，6个月库存才算供需平衡。所以现在还是“房少人多”。

房价因此继续上涨。1月成交房屋的中位价接近39.7万美元，同比小涨0.9%，还是历史上最贵的1月份。不过，房子卖得更慢了，平均要46天才能成交，比去年更久。首次购房者占比31%，比去年略高。

值得注意的是，高端房子卖得最好，100万美元以上的房产是唯一同比增长的区间；而25万美元以下的低价房销量跌得最厉害。整体来看，不少美国人想买房，但现实是要么买不起，要么找不到合适的房源。

旧金山正面临严重的房源短缺

据美国商业周刊，随着人工智能(AI)产业的蓬勃发展，房地产经纪公司Compass的报告显示，旧金山正面临严重的房源短缺。与去年同期相比，近四分之三的独栋住宅和超过四分之一的公寓最终成交价均高于初始开价。业内人士预测，随着OpenAI、Anthropic和Databricks等AI巨头计划今年进行首次公开募股(IPO)，情况可能进一步恶化。

据媒体报道，这波房市热潮自去年秋季开始，并罕见地跳过了传统的冬季淡季。目前市场上的房产往往在上市数天内就迅速进入签约阶段，许多买家甚至不经过实地看房，直接以全额现金付清数百万美元的房产，且不附加任何条件。与过去相比，现在即使是需要整修的房屋也能迅速售出。

旧金山湾区长期存在结构性的住宅供给不足问题。Christies International Sereno的经纪人John Faylor表示，仅英伟达一家公司就已创造出比市场房源还多的百万富翁，凸显了供需失衡的严重程度。随着AI热潮持续催生新一批富豪，旧金山湾区长期存在的住宅供给不足问题恐将进一步恶化。

根据Realtor.com的数据，旧金山豪宅平均售价已从2024年的248万美元，增长到2025年的265万美元，涨幅近7%，远高于全加州3.2%的涨幅。

在股市推动财富成长的同时，科技业持续进行裁员。截至2025年，科技公司已裁员超过15万人，AI被认为是推动这一趋势的主要原因。这一趋势也提高了住房需求萎缩的风险。