房产交易背后的权钱交易:房产交易类受贿的性质认定与辩护策略

引言

    将贿赂款项隐藏在看似合法的房产交易之中，是新型腐败的典型手法。国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益后，通过低价购买、高价出售、不等值置换等方式变相收受财物，以“市场交易”的外衣掩盖权钱交易的本质。根据艾萍著《新型腐败和隐性腐败性质认定研究》第四章“房产交易类”的分类，结合相关司法解释和实务案例，本文对房产交易类受贿的八种主要形态进行系统梳理，并从辩护人角度分析此类案件的辩护切入点。

一、房产交易类受贿的主要类型

1. 低买高卖型：国家工作人员以明显低于市场的价格向请托人购买房产，或以明显高于市场的价格向请托人出售房产。这是最典型的交易型受贿形式，核心争议在于如何判断“明显”差价——应考虑“绝对价差”还是“折扣率”？

2. 房产置换型：国家工作人员将本人名下一套房产低价出售给请托人，同时从请托人处低价置换购买另一套房产。此类行为涉及两次交易，需整体计算利益差额。

3. 虚假交易型：国家工作人员向请托人出售房产，收到房款后长期不办理产权转移登记，本人一直实际控制房产。此类行为的实质是“名为买卖，实为借贷”或“名为交易，实为收受”。

4. 定房升值型：国家工作人员从请托人处口头预定或仅交纳少量定金预定房源，待房产升值后再转售获利。此类行为利用职务便利获取稀缺购房资格，将升值收益据为己有。

5. 拖延付款型：国家工作人员与请托人签订正式的购房合同且交付首付款后，长期拖延支付尾款。实质是利用职务便利占用请托人资金，未支付部分应认定为受贿。

6. 借住房产型：国家工作人员长期“借住”请托人房产，但未变更产权登记。需区分“借用”与“受贿”，重点审查有无借用的合理事由、是否实际使用、借用时间长短等因素。

7. 获取房号型：国家工作人员从请托人处获得低价购房资格，转售他人后获利。此类行为的实质是收受“购房资格”这一财产性利益。

8. 量身定制型：请托人为国家工作人员“量身定制”房产，如在户型、面积、装修等方面特殊设计，以隐蔽方式输送利益。

二、性质认定的核心逻辑

（一）法律依据与认定框架

    根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。

     受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。

（二）核心要素的认定标准

第一，“明显低于/高于市场价格”的判断。 司法解释未明确规定“明显”的具体标准，理论和实务中存在不同观点：

· 比例说：参考《民法典》及相关司法解释，转让价格达不到交易时市场价70%的，一般可视为明显不合理低价；高于市场价30%的，视为明显不合理高价。这一标准具有参照价值。

· 综合判断说：结合绝对差额与相对比例综合判断。房屋总价1000万元，差价20万元（折扣率2%）可能不构成“明显”；而房屋总价100万元，差价10万元（折扣率10%）可能构成“明显”。

· 指导案例参照：潘玉梅受贿案中，以60万元购买121万元房产（低于市场价50.41%），被认定为明显低于市场价格。

第二，“交易时”的界定。 这是计算受贿数额的时间基准。由于房屋价格波动较大，不同时点的价格差异可能直接影响定罪量刑。学界主要有以下观点：

· 控制说：以受贿人实际占有和控制房屋时的市场价格为基准，此时受贿行为已既遂。

· 区别说：区分不动产与动产，不动产以合同成立时为“交易时”，动产以交付时为“交易时”。

· 实务操作：多数司法机关以签订合同的时间作为“交易时”，但需结合具体案情判断。

第三，“市场价格”的认定。 这是计算受贿数额的关键：

· 最低优惠价格优先：市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。若存在针对不特定人的普遍优惠，应以优惠后的价格作为基准。

· 排除正常优惠：房地产商对特定群体（如公务员）的普遍优惠，若未利用职权谋利，不构成受贿。

· 鉴定意见的运用：实践中多委托价格认证中心等专业机构出具价格认定结论书，但辩护人可对鉴定程序、方法提出质疑。

（三）各类型的认定要点

低买高卖型：核心在于证明价格差异达到“明显”程度。需收集同期同户型成交记录、开发商销售策略等证据，排除正常优惠的可能性。

虚假交易型：虽签订买卖合同并支付款项，但长期不办理过户且国家工作人员实际控制房产的，应认定为受贿。根据司法解释，收受房屋未变更权属登记的，不影响受贿认定。

借住房产型：需结合以下因素区分“借用”与“受贿”：有无借用的合理事由、是否实际使用、借用时间长短、有无归还的条件、有无归还的意思表示及行为。

获取房号型：购房资格本身具有财产价值，国家工作人员利用职务便利获取稀缺购房资格后转售获利，获利部分应认定为受贿数额。

三、辩护人的入手角度

房产交易类受贿案件的辩护，核心在于揭开“交易”面纱，还原民事交易与刑事受贿的本质区别。辩护人应从以下层面寻找突破口：

（一）实体辩护的核心辩点

1. “明显差价”的抗辩

这是房产交易类受贿案件最核心的辩点。辩护人可从以下角度切入：

其一，比例与数额的综合考量。差价是否“明显”需结合绝对数额与相对比例综合判断。若差价未达到社会公众普遍认知的“明显”程度，可主张不构成受贿。例如，在某副市长购房案中，辩护人提交的销售数据显示，被告人购房价格高于该楼盘备案销售均价，且同一楼盘比其价格低的住户不胜枚举，最终质疑了“明显低于市场价”的指控。

其二，参照对象的合理性。判断价格是否明显偏低，应以与涉案房产户型、区位、成交时间相似的可比实例为参照，而非简单以楼盘均价或鉴定价格为依据。世界上没有两套条件完全相同的房产，户型、区位、采光等因素均会影响成交价格，辩护人应选择最有利于当事人的参照标准。

其三，优惠折扣的扣除。若开发商存在针对不特定人的普遍优惠，应以优惠后的价格作为市场价格基准。在黄某某案中，辩护人请求调取开发商的销售方案和优惠策略，虽然一审未予采纳，但揭示了市场价格认定的争议空间。

2. “交易时点”的精准界定

对于价格上涨较快的房产，“交易时”的选择直接影响受贿数额。辩护人应审查：控方认定的“交易时”是否准确？若市场价格波动较大，是否选择了最有利于当事人的时点？在金良桔受贿案中，鉴定机构认定的市场价格未扣除正常折扣优惠，导致错误计算受贿金额。

3. 价格认定结论的质疑

价格认定结论书是此类案件的关键证据，但并非不可动摇：

其一，鉴定程序的合法性。审查鉴定机构资质是否合格、鉴定人是否回避、鉴定程序是否合法、检材来源是否清晰。在智豪所办理的一起案件中，前期的评估报告显示房屋价值一千多万元，但辩护人发现评估机构未现场勘查，仅依据纸面材料出具价格结论，成功推动重新鉴定，新报告中基准时点价格较原报告低了近一千万元。

其二，鉴定方法的科学性。审查鉴定是否采用了适当的评估方法，是否考虑了影响价格的各项因素。对于实施“一房一价”政策的房产，应以申报价格结合当时优惠政策确定市场价格。

其三，重新鉴定的申请。若原鉴定存在瑕疵，辩护人应积极申请重新鉴定，并提交支持材料，包括房屋实际使用情况、地段变迁、周边配套等历史数据。

4. “权钱交易”要件的缺失

受贿罪的构成需具备“为他人谋取利益”要件。辩护人应审查：请托人是否有具体的请托事项？国家工作人员是否实际利用职务便利为请托人谋利？若仅有房产交易，而无谋利事实，则难以认定为受贿。在鞠某案中，法院审理认为其与新园公司“更多的体现出平等的合作关系”，并未利用职务之便为新园公司谋取利益，从而认定不构成受贿罪。

5. 主观故意的排除

受贿罪要求行为人具有收受财物的主观故意。辩护人可从以下角度证明主观故意不存在：

· 国家工作人员对市场价格不知情，误以为是正常优惠；

· 交易符合商品经营者事先设定的针对不特定人的优惠条件，行为人无受贿意图；

· 基于友情或市场正常竞争的交易，无职权影响。

在黄某某案中，辩护人指出房屋差价款系由开发商主动安排支付，而非被告人索取，主张不构成索贿，且主观上无受贿故意。

（二）程序与证据层面的辩护

1. 证据链完整性的审查

受贿罪的认定需形成完整的证据锁链。辩护人应重点审查：控方是否提供了价格“明显偏低”的充分证据？是否对“交易时市场价格”进行了科学认定？是否排除了正常优惠的可能性？在张世金律师办理的房管局长案中，辩护人调取了同小区其他房产的成交数据，显示价格与涉案房屋相当，质疑了“明显低于市场价”的指控。

2. 言词证据真实性的审查

在房产交易类案件中，行贿人的证言至关重要。辩护人应重点审查：行贿人的证言是否存在反复？是否曾承认是正常交易而后翻供称行贿？行贿人是否存在“戴罪立功”的动机？

3. 同步录音录像的审查

对于言词证据，辩护人应申请查阅讯问同步录音录像，核对笔录内容与录像是否一致，审查是否存在指供、诱供或疲劳审讯等情形。若发现程序违法，可申请启动非法证据排除程序。

（三）数额辩护的精准计算

若无法全案脱罪，辩护人应着力于数额辩护：

其一，差额的精确计算。以实际支付价格与“交易时当地市场价格”的差额计算受贿数额。辩护人应核对计算方式，剔除属于正常优惠的部分。

其二，孳息的排除。若房产后续升值，升值部分属于孳息而非受贿数额，应予区分。

其三，已支付部分的扣除。若存在分期付款或部分还款，应扣除已支付部分。

四、结语

     房产交易类受贿的核心在于，国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益，通过看似合法的房产交易变相收受财物。无论采取“低买高卖”“房产置换”还是“借住获取房号”等形式，只要交易价格与市场价格存在明显差异，且与职务行为形成对价关系，就应依法认定为受贿犯罪。

      对于辩护人而言，此类案件的辩护应聚焦于三个核心：一是论证差价未达“明显”程度，或价格差异有合理解释；二是质疑市场价格认定的科学性、交易时点的准确性；三是审查权钱交易要件的完整性、主观故意的成立与否。在价格认定结论书等关键证据上，辩护人应敢于质疑、善于推动重新鉴定，以精细化、专业化的辩护策略为当事人争取最有利的结果。

文中武律师，北京市京都（重庆）律师事务所监事会主席，高级合伙人，北京市京都律师事务所食药环知法律研究中心重庆分中心主任，重庆市律师协会刑事诉讼专业委员会委员。民革党员，新的社会阶层专业人士，民革重庆市委法专联理事，政法委特聘执法监督员！毕业于西南政法大学，2002年通过首届国家司法考试，先后在重庆某高校任法学讲师，重庆市检察系统从事职务犯罪侦查与公诉工作，后辞职成为专职执业律师，执业年限23年之久。在多年的律师执业生涯中，代理了数千件民事、刑事辩护案件（获得20多起无罪辩护案件），曾担任过多家政府企事业单位常年法律顾问。团队热线电话：13500381100(微信同号）