买房是人生大事，尤其是二手房交易，很多人都会找中介帮忙找房源、谈价格。但不少人会有这样的疑问：我通过A中介看了房，最后却通过B中介成交，算不算“跳单”？要不要给A中介赔违约金？
今天就给大家拆解最高人民法院指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，这是全国法院审理“二手房跳单”纠纷的“标杆案例”，读懂它，就能避开二手房交易里的这个大坑！
先看核心剧情：一场因“跳单”引发的官司
故事要从2008年说起，被告陶德华想在上海买一套二手房，而这套房子的房东李某某，并没有只委托一家中介，而是在多家中介公司都挂了牌，相当于“广撒网”找买家。
整个过程很简单，梳理成时间线一看就懂：
2008年10月：陶德华通过第一家中介，看了这套涉案房屋；
11月23日：陶德华的妻子，通过第二家中介（某房地产顾问公司），也看了这套房；
11月27日：陶德华通过第三家中介——原告中原公司，再次看了这套房，并且当天和中原公司签了《房地产求购确认书》。
重点来了，这份《确认书》里有一条“禁止跳单”条款：陶德华在看过这套房后6个月内，不管是自己，还是和他有关的人，要是利用中原公司提供的房源信息，却绕开中原公司和卖方成交，就要按房屋成交价的1%支付违约金。
当时，中原公司给这套房的报价是165万元，而之前陶德华妻子接触的第二家中介，报价只有145万元，还主动帮陶德华和房东谈价。
3天后，也就是11月30日，陶德华通过第二家中介，和房东签了购房合同，最终成交价138万元，还向第二家中介支付了1.38万元佣金。
这下中原公司不乐意了：我带你看了房，你却找别的中介成交，这就是“跳单”！于是起诉到法院，要求陶德华支付1.65万元违约金（按中原公司报价165万元的1%计算）。
两级法院反转判决：到底算不算“跳单”？
这场官司，一审和二审的结果完全相反，也正是这个反转，让这个案例成为了指导全国的标杆。
一审判决：陶德华违约，需支付违约金
上海市虹口区人民法院认为，陶德华和中原公司签了《房地产求购确认书》，里面的“禁止跳单”条款是双方自愿约定的，合法有效。陶德华通过中原公司了解到房源信息，却绕开中原公司成交，构成违约，判决陶德华支付违约金1.38万元（按实际成交价138万元的1%计算）。
陶德华不服，提起上诉。
二审判决：撤销一审，陶德华不构成违约
上海市第二中级人民法院审理后，推翻了一审判决，认为中原公司的诉讼请求不予支持，陶德华不用付违约金。
后来，最高人民法院将这个案例定为“指导案例1号”，明确了这类案件的裁判规则，全国法院都要参照执行。
最高法明确：判断“跳单”的3个核心标准（必看）
很多人以为，只要通过中介看了房，再找别的中介成交，就是“跳单”，其实不然。结合这个案例，最高法明确了判断“跳单”违约的关键，记住这3点，再也不被坑：
1. “禁止跳单”条款本身是合法有效的
中介带客户看房、提供房源信息，付出了劳动，所以居间合同里的“禁止跳单”条款，并不是霸王条款——只要没有免除中介责任、加重买方责任，就受法律保护，目的是防止买方“白嫖”中介的劳动成果。
2. 核心判断：是否“利用了该中介的房源信息”
这是最关键的一点！如果买方是通过中介独家掌握的房源信息找到房子，再绕开中介成交，就算“跳单”；但如果房源信息不是这家中介独家的，买方通过其他正当渠道也能拿到，就不算。
本案中，房东是多家中介挂牌，陶德华和他的妻子，通过3家中介都看到了这套房，房源信息是公开可及的，并不是中原公司独家所有，所以陶德华没有“利用”中原公司的专属信息。
3. 买方有权选择“报价低、服务好”的中介
二手房交易中，买方有自由选择权，不能因为通过一家中介看了房，就被“绑定”。只要没有恶意利用某家中介的信息，选择报价更低、服务更到位的中介成交，是合法合理的，不算违约。
实务提示：买房/卖房，避开“跳单”纠纷的4个建议
不管你是买房人，还是卖房人，结合这个指导案例，这4个提醒一定要记牢，避免踩坑：
【卖房人】如果想多找中介尽快成交，不要签“独家委托协议”——一旦签了，就只能通过这家中介成交，否则可能构成违约；
【买房人】通过中介看房时，一定要看清《求购确认书》《居间协议》里的“禁止跳单”条款，问清楚中介：这套房是不是独家房源？如果不是，后续通过其他中介成交是否算违约；
【买房人】如果通过多家中介看到同一套房源，尽量保留好看房记录、中介报价等证据，避免后续被原中介起诉“跳单”；
【中介】不能通过格式条款“捆绑”买方，更不能隐瞒房源不是独家的事实，否则就算买方“跳单”，也可能得不到法院支持。
最后总结
最高法这个指导案例，其实是平衡了三方的利益：既保护了中介的劳动成果，不让中介白白付出；也保护了买卖双方的自由选择权，不让中介利用格式条款垄断房源、强迫交易。
简单来说：不是所有“跳单”都要赔违约金，关键看“房源是否独家”“是否利用了中介的专属信息”。
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