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引言
二手房买卖的 “时间差” 里，藏着 “一房二卖”“查封执行” 等诸多陷阱。
如何在过户前为房产上一把 “安全锁”？答案就在预告登记制度。
在当前的二手房买卖当中，经常会遇到各种交易风险，特别是买房人的风险相对于卖房人的风险更大，二手房买卖中交易金额大，对一些普通买房人来说，一次交易的失败往往会使自己陷入绝境，在笔者办案过程中经常遇到这种情况，对此笔者非常关注二手房交易中风险规避的问题。
今天我注重谈一下预告登记在二手房买卖中的作用。
二手房买卖中有一种风险在预告登记制度出来之前几乎是一种无解的状态，这种风险就是当二手房在交易过程中，突然因出卖人与第三方的纠纷被法院查封的情况，特别是如果二手房交易已处于末尾阶段，比如买家已支付大部分房款，买卖双方已向交易中心申请过户，交易中心正按工作流程审核过程中，突然被法院查封，导致过户无法进行，这一结果对买家真的堪称奔溃，并且无法事先无法防范。
因为在交易前查询的相关信息中是没有被查封的（是在交易过程中被查封），在预告登记制度出来之前这种风险规避的手段几乎没有，唯一可以补救的措施就是2009年上海高院出台过一个解释，2015年最高院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确了这一解释，即需要
1、签订购房合同；
2、查封前已合法占有房产；
3、已支付全部房款或将剩余房款交法院；
4、非因买受人自身原因未办理过户登记。
符合此四项条件才能通过提起执行异议之诉维护自己的权利，对买房人来讲相当的艰难。
2020年民法典第二百二十一条规定了预告登记，规定买卖双方可以在房屋买卖协议中约定预告登记，预告登记后未经预告登记权利人同意，处分不动产的不发生物权效力。根据该规定预告登记虽然不能排除交易中被法院查封的风险，但是它赋予了预告登记人一种优先的权利，即使房产在交易过程中被法院查封，预告登记人基于预告登记效力仍然能够相对安全的完成交易。
其实预告登记制度在2007年的物权法中有相似的规定，但是根据笔者过去的办案经历，交易中心只对预售房买卖作预告登记，不对二手房交易作预告登记，同时二手房交易的买卖双方也很少会去办理预告登记。
现在新的民法典再次明确赋予二手房买卖可以给予预告登记，笔者最近的办案实践，交易中心也给予二手房买卖办理预告登记。因此，在二手房交易过程中买房人应当约定预告登记，善于行使预告登记，规避交易风险。
夏雷
上海胜杰律师事务所律师
2025年12月19日
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