马年新春佳节，编者最大的感受是：亲朋好友间“买房”话题量显著减少。
在买房话题热度持续趋冷的同时，2月顶层政策力度如何？
今天，我们通过梳理2月楼市新政关键词，一起来看一下楼市顶层政策的变化方向，以及这些政策将会给市场带来哪些变化。
关键词１
上海发布楼市新政，再次放松了限购。
本次新政，针对非上海户籍的家庭，大幅降低了限购门槛；同时优化了住房公积金贷款政策，家庭最高额度可以达到324万。
十五五规划建议提出：清理住房等消费不合理限制措施。
紧接着，2025年12月北京发布新政进一步松绑限购，此次上海新政也是顶层政策的连贯性落地，接下来深圳大概率会跟进。
值得注意的是，金三银四的传统旺季近在眼前，上海在节后第二天就迫不及待地出台新政，且上海楼市2025年的表现好于全国平均水平，所以在新政+旺季行情的双重刺激下，上海楼市或有望率先实现复苏。
关键词2
2月LPR保持不变，房贷利率调降最早也要等到二季度
2月24日，最新贷款市场报价利率（LPR）报价出炉，5年期和1年期利率均连续9个月维持不变，5年期以上LPR维持3.5%，1年期LPR维持3%。
普罗大众期望的房贷利率调降再次落空，但此次LPR报价保持不变完全符合市场预期。
原因有四：
（1）1月推出的一揽子结构性货币政策，已强化对科技创新、小微企业等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。
（2）2025年四季度末商业银行净息差持续处于1.42%，创历史新低，报价行缺乏下调加点动力。
（3）2025年出口增速达8.2%，2026年一季度高频数据显示外需仍强，对冲了内需疲软压力。
（4）美联储降息周期开启（2025年累计降息150基点），但中美利差仍倒挂，汇率维稳需求制约宽松步伐。
基于以上原因，LPR普降大概率最早也要等到二季度，如果一季度国内GDP符合预期，降息预期或还将延迟至年中。
此外，数据显示2026年将有大量三年期、五年期高息定期存款集中到期重定价，加之宽松的货币政策，存款利率持续下行，将有相当可观的存款将会活化进入投资领域，房贷利率的调降也会考量市场上的货币量。
关键词3
上海启动收购二手房，市场或出现增量资金
2月2日，上海官宣启动收购存量二手房用作保障性租赁住房工作，首批试点在浦东、静安、徐汇三区落地，优先收购70平方米以下小户型、总价400万以下房源，由区属国企按市场价格自愿收购，缓解改善型购房者置换难题。
政策看点有三：
（1）1月结构性货币政策出炉，保障性住房再贷款利率将降至1.25%，有利于地方国企收储。
（2）上海作为我国经济中心，其政策具有市场风向标的信号意义。
（3）此次收购的是二手房，有助于盘活“二手房-新房”的置换链条。
上海官宣收储二手房之后，湖南发布《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》，表示将推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作。
所以，接下来会不会有更多重点城市响应，值得关注。
如果有更多的城市加入，那么楼市将迎来增量资金，供需关系将迎来新的调整，二手房市场的持续下行也会发生转变。
关键词4
北京公布2026年首批城市更新清单，标志着房地产转型的提速
近日，北京市公布2026年第一批城市更新项目清单。本次共安排项目1321个，其中新实施项目745个、2025年结转续建项目576个，年度计划投资1049.5亿元。
本次政策与项目落地，标志着房地产行业正式从 “增量开发为主” 的旧周期，进入 “存量更新 + 保障房建设” 的新发展周期，核心逻辑从 “高周转、高杠杆” 转向 “长期运营、民生导向”，既守住了行业稳定的底线，又为行业转型找到了清晰的长期发展路径。
也标志2026年仍然是城市更新的大年，接下来重点城市大概率都将跟进。
关键词5
马年春节假期前，多地楼市新政密集落地
春节假期前，重庆、天津、甘肃、惠州、东莞等多地发布新一轮楼市新政。
出台的政策主要聚焦于公积金贷款提额、购房补贴发放、换房退税、多孩家庭与人才定向支持等方向。
政策的目的在于依托政策刺激，叠加楼盘返乡置业专属优惠，刺激住房消费。
不过市场的反应，还需等待各地数据的陆续出炉。
总结
相较于1月，2月楼市政策的密集度和热度相对较低。
从货币政策来看，2026年仍然是货币宽松年，但是上层对大水漫灌也比较谨慎，因此房贷利率的调降与市场货币量、一季度经济状态、楼市行情等密切相关，市场期待的降息、贴息都将延后，且贴息的可能性较低。
从政策端来看，房地产政策的核心仍然聚焦在稳定房地产市场（去库存+优供给）、松绑不合理的限制措施、加快构建房地产发展新模式的方向上，2月北京、上海都有新动作，具有风向标意义，对于后续其他城市的行动我们要保持高度关注。
