置顶文章，是上海房产投资周期的研究框架，主要来自对过去30年上海房产走势复盘与总结，形成了最重要的是两个体系，即判断体系与跟踪体系。
在之前的文章有详细介绍：
上海房产投资框架之判断体系与背后逻辑
上海房产投资框架之跟踪体系；
租金收益率是研究房产价格走势绕不开的权重因子，很多文章甚至把它列为房价涨跌的最关键因素，今天就来分析下，租金收益率对资产价格的影响到底是什么？结论：租金收益率影响资产需求中的价值投资者，不必然决定资产价格方向，长期决定资产价格方向的是总供给增速和总需求增速的高低；资产的需求方包括：1、价值投资者(看中分红、股息、租金）；2、趋势投资者（看中价格的趋势，目标是高抛低吸赚取价差）；3、资产使用者；租金收益率影响资产需求中的价值投资者，而资产需求中还包括趋势投资者和使用需求者，这两部分需求和租金收益率无关，租金收益率的高低不必然决定资产的价格方向；证据1：租金收益率很低（基本为0）但是二手市场价格长期上涨的资产，包括黄金，劳力士的迪通拿和DD，百达翡丽的鹦鹉螺，爱马仕的Birkin，Kelly；证据2：租金收益率很高，但是二手市场价格持续下跌的资产，包括商住房（租金收益率通常超过5%），东三省和长沙的房子（租金收益率超过3.5%）；总供给增速长期低于总需求增速，导致资产价格长期上升；总供给增速长期高于总需求增速，资产价格会持续通缩；比如黄金长期的供给增速是2%以内，迪通拿、鹦鹉螺、Birkin等的供给就更加紧俏，公司刻意的限制产量；反例就是：作为奢侈品表的全球第二大品牌江诗丹顿，即使是纵横四海系列，二手市场价格也越来越疲软，其他的传承、传袭系列更是持续下跌，原因就是历峰集团完全不控制供给；那么上海房子的长期的供需情况到底如何呢？后续的【房产研究】系列再进行分析；欢迎加星关注，日度，周度和月度更新上海二手房的带看量，定金量，挂牌量和价格指数，共同跟踪和研究一线城市房价规律。
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