执行房产流拍?别慌,这几招让“纸上权利”变成现金!

        作为执行律师，我最常听到当事人焦虑地问：“律师，被执行人的房子变卖也流拍了，是不是这案子就没戏了？法院会不会不管了？” 

       看到法院网拍页面上红色的“流拍”二字，申请人的心情往往跌入谷底。但我告诉你：流拍不等于终结，而是博弈的下半场。

一、 敲黑板：流拍后，法律规定了哪几条路？

根据最高人民法院关于司法拍卖的执行规定，不动产流拍后主要有三条路径：

1. 以物抵债：按流拍价将房产抵偿给债权人。（一般债权金额大于房屋流拍价格时，建议直接以物抵债，先将房屋过户再出售或者出租） （该情形一般不适用于国有金融机构处置房屋，原因在于房屋后期处置、管理都非常麻烦）

2. 强制管理：暂时不卖，由法院交给相关机构管理，用租金等收益还债。

3. 启动第二轮拍卖：在评估报告有效期到期后六个月内，房屋价格没有大的变动情形下，可以启动第二轮拍卖。目前，该情形有部分法院直接以二拍流拍价格作为第二轮起拍的参考价。

二、 核心攻略：如何与执行法官高效沟通？

       流拍后，法官手里可能有几百件案子，他们最担心的是案子“挂”在那里没有进展。作为申请人，我们要主动出击，建议按以下三个步骤与法官沟通：

1. 第一时间确认“以物抵债”的意愿（以物抵债行为可以在二拍结束后就进行，不用等变卖结束后进行）

• 行动：如果该房产位置尚可、易于出租或转售，申请人可以向法院申请“以物抵债”。

• 沟通要点：“鉴于二拍流拍，我们愿意按二拍流拍价接收该房产，我们提交以物抵债申请书，请协助出具裁定书。”

2. 终极一招：等待时机，申请“重新评估再拍卖”

      如果变卖也失败了，房产会退回被执行人吗？不会。

• 策略：如果市场行情发生了剧烈变化，或者距离上次流拍已经过去较长时间（通常建议6个月以上），你可以收集周边成交案例。

• 沟通要点：“法官，目前该片区市场回暖，之前的评估价已不符合现状。我们申请撤回原执行标的，重新进行价格评估，申请启动新一轮拍卖。”

3.  可以通过议价的方式确定参考价

      在执行过程中，一定要把握好节奏，如果房屋评估价格远高于市场接受价格，那么建议通过议价的方式确定参考价。通过司法拘留、拒执罪等情形，给被执行人压力，使其对房屋进行正常议价，确定起拍参考价。另外，一定要提前与执行局谈好起拍折扣，最低折扣为一拍7折，二拍8折，通过低价策略，让市场形成捡漏的心理预期，房屋才能正常拍卖成功。（2023-2025年间，我们团队通过第二轮议价的方式，将房屋价格打到第一轮评估价格的3折左右，才成功的将30套门面全部出售，回款4000多万。）

三、 律师的私房建议：给执行局“减负”

法官每天要面对大量的文书工作，如果你能把工作做到前面，执行效率会大大提高：

• 提供推广线索：你可以自己联系房产中介，告诉他们这套房子正在司法变卖，让他们引导客户去竞拍。

• 书面申请代替口头催促：所有的诉求（如申请变卖、申请以物抵债）一定要提交书面申请书并盖章/签字，放入卷宗。

• 关注税费分担：在沟通时，主动询问税费承担方式。如果是“各付各税”，往往能吸引更多社会买家，降低流拍率。

结语

         执行不是等出来的，是“跑”出来的。流拍只是说明当前的定价或时机与市场不匹配，只要房子还在，主动权就还在我们手里。

律师提醒：

执行程序具有严格的时效限制，切莫在等待中错失良机。