收购二手房作保租房!一场“别有用心”的宏大叙事正在上海楼市上演

最近上海楼市讨论最多的话题莫过于“上海启动收购二手房用于保障性租赁住房”，首批试点区域有浦东、静安和徐汇，后续视施行效果预计将扩大至全市范围。众多媒体也在第一时间跟进报道和点评，包括披露一些执行方向的细节。

2016年，伴随着住房租赁市场发展和制度改革的推进，“租售同权”概念随之提出；2017年上海‌开始大规模、系统性地供应租赁住房用地，响应中央号召，并迅速形成市场供应。“十三五”期间，上海累计供应约70万套租赁住房，较“十二五”时期增加2.8倍。

2021年11月，上海又一次率先提出“加快发展保障性租赁住房”并出台《实施意见》，“十四五”期间超额完成61万套保租房的建设筹措。不到十年时间，上海已完成超过130万套的租赁住房供应（不含民企持有或运营的租赁物业）。

（数据来源：官方公布数据整理）

保租房的大干快上，对于解决市民阶段性住房困难、满足新市民及青年群体的租赁需求起到立竿见影的作用，‌但短期大量租赁住房的供应，也使得市场出现“饱和”、“过剩”的声音。据同策咨询数据显示，自2023年至今，上海住房租赁价格及租赁需求活跃度指数双双呈下探趋势，表明市场的供需关系发生转变。

（数据来源：同策房产咨询市场监测）

除了天量的供应，供应区域的不均衡也是核心问题之一。以五大新城为代表的郊区占据了租赁住房超过70%的市场供应，大大缓解了郊区工作人群的居住需求的同时，却忽视了市区作为核心商务功能主要承载区，更多的白领人群工作地点聚焦在外环以内区域，而这类区域的租赁需求更多依靠二手房个人房屋出租解决。

（数据来源：土地市场整理）

显然，上层也意识到上面提到的这些问题。因此，“十五五”规划中，上海保租房筹措目标大幅缩减至25-27万套，并优化供应结构，加大对中心城区的保租房供应。

此次上海启动收购二手房（尤其是内环以内的二手房）纳入保租房供应体系、“以收代建”，更加精准地聚焦到中心城区租住需求，对于缓解租赁市场供需失衡、解决租赁市场区域不平衡具有重要现实意义。

（网络图片）

上海楼市是名副其实的二手房成交占主导的存量市场，2023年新房/二手房成交比值1:2.2，2025年这一比值来到1:5，二手房对新房市场形成“逼空”态势。二手房虽有成交量，但实际在存量市场空转，需求并未真正引导到新房市场中来。

2016-2025年上海新房/二手房成交套数对比

（数据来源：小胖看房、数联天下）

从互相角力到多方共赢的智慧解决方案。

我们来看下各区初步释放的工作方案：

·浦东新区：优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70㎡以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。

·静安区：房源聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。

·徐汇区：通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。

笔者捕捉到的关键信息有：小户型&低总价、有地铁&有配套、有置换需求，这里暗含两层意思，一是房源质素好、租售比高，有投资价值（目前处于超跌状态）；另一层意思是房东要买新房。

2022-2025年浦西与浦东

成交量最高的“老破小”房价变化

（数据来源：楼市经典）

这里就涉及到收购各方的核心诉求：

·国企（收购方）：优质超跌资产，补充保租房指标/解决自身新房去化

·金融机构（资金方）：现金流稳定，资金安全边界高/向市场投放流动性

·个人房东（房源方）：解决房卖难问题/完成置换需求

这里还有个“幕后方”——政府，当“放贷-收购-买房”交易完成闭环时，不仅一二手房链条实质打通，资金完成流动，并因此产生一系列税、费收入，对后续土地市场也形成良性推动。

当然，这一切都是上层意志的体现！

（图片来源：笔者自制）

政府下场，参与到“以旧换新”中来其实并不是新鲜事，各地早已有城市实践，只是上海的政策“工具箱”足够厚实，出台任何一项政策，需要紧扣中央精神，牵一发而动全身。此次“收购二手房用作保租房”政策更具创新精神，也是多方共赢的局面，笔者愿称为房地产新时期“去库存”背景下的另类“棚改”。

（数据来源：网络收集）