关键词：评估机构选定 | 现场勘验 | 评估基准日 | 程序瑕疵 | 财产处置关联法条：
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条、第十八条、第二十二条、第二十三条
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条
《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）
深圳某公司名下的三处房产，分别位于深圳龙岗、江门蓬江、雷州新城。
2023年5月，一家评估公司对这三处房产出具了估价报告。
深圳某公司对这份报告提出了六点异议，要求撤销。异议被驳回后，又向北京市高级人民法院申请复议。
2023年10月，北京高院作出终审裁定，驳回复议申请。
1.25亿债务与三处房产
案件源于一份民事判决。
2018年，北京二中院作出（2018）京02民初272号民事判决，判决深圳某公司、刘某、詹某、深圳某合伙企业向上海某保理有限公司给付债务本金约1.25亿元及相应利息、罚息。
判决生效后，被执行人未履行。2020年，北京二中院立案执行，案号（2020）京02执1108号。
执行过程中，法院查封了深圳某公司名下三处房产。
2022年8月15日，申请执行人向法院提交书面请求，表示无法与被执行人采用议价方式确定房产处置参考价，申请法院直接委托评估。
法院通过随机摇号方式，确定由深圳国土评估公司对三处房产进行评估。
被执行人的六点异议
收到估价报告后，深圳某公司向执行实施法官提交了书面异议，请求撤销估价报告，停止评估、拍卖等执行行为。
异议理由共六点。
第一，评估机构的选择问题。
深圳某公司称，其名下三处房产分别位于深圳、江门、雷州。根据中国执行信息公开网公示的信息，法院只对深圳的房产进行了评估机构选择，确定由深圳国土评估公司评估。但对江门和雷州的房产，法院没有单独进行选择评估机构，而是直接一并委托给深圳国土评估公司。
该公司认为，根据《人民法院委托评估工作规范》第十条第二款，财产所在地设有市级名单子库的，应当在市级名单子库中随机确定。江门和雷州的房产，应当在当地市级库进行选择。
第二，未通知评估机构选定。
该公司称，法院未将评估机构的选定通知被执行人，违反了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条关于“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场”的规定。
第三，未明确评估基准日。
该公司认为，法院未向评估机构明确评估基准日，违反法律规定。
第四，现场勘验未通知被执行人。
评估公司于2023年3月15日进行现场查勘，但法院未通知深圳某公司到场。该公司认为评估程序违法。
第五，评估机构超期出具报告。
该公司认为，评估机构超出法定期限出具估价报告，程序违法。
第六，估价报告不满足有效报告要件。
该公司提出，估价报告存在形式问题，不满足有效报告应具备的要件。
此外，该公司还对评估房产信息的准确性提出了质疑。
执行法院的审查过程
北京二中院收到异议后，将深圳某公司的书面异议转交评估公司。评估公司出具复函，对部分问题进行了回复，认为不存在该公司提出的评估结果不合理、评估依据不充分、房产信息错误等问题。
关于程序问题，评估公司认为不属于其回复内容。
北京二中院将复函邮寄送达深圳某公司，并告知如不服，可在收到后五日内提出委托专业技术评审申请。
随后，北京二中院对异议作出审查。
关于评估结果和评估财产基本信息错误的异议，法院认为，深圳国土评估公司已对此进行了回复，深圳某公司应按照司法解释规定解决。且深圳某公司未举证证明财产基本信息错误，法院不予采信。
关于评估程序严重违法的异议，法院逐项分析：
关于评估机构选择。 法院查封房产后，因申请执行人表示无法与被执行人议价，申请直接委托评估。法院通过全国随机摇号方式确定评估机构，符合法律规定。即使存在未告知评估机构及通知被执行人到场的问题，该程序瑕疵亦不属于评估程序严重违法。
关于评估基准日。 法院虽未明确评估基准日，但评估公司以现场查勘日作为价值时点，符合涉执房地产司法评估程序的一般规则，并无不妥。
关于超期出具报告。 评估公司于2023年3月15日现场查勘当日签收委托书，在评估过程中根据现场实际情况要求法院补充相关资料，所需时间不应计入鉴定期间。评估公司在收到补充材料后于2023年5月16日出具报告，超期主张依据不足。
关于报告形式要件。 根据《房地产估价规范》第7.0.8条，法定代表人或执行事务合伙人在“致估价委托人函”上签名或盖章并非强制性规定。估价报告中的“致估价委托人函”均加盖了评估公司公章，该公司关于报告不满足有效报告要件的主张缺乏事实和法律依据。
2023年6月27日，北京二中院作出（2023）京02执异832号执行裁定，驳回深圳某公司的异议请求。
复议阶段的新事实
深圳某公司不服，向北京高院申请复议。
复议理由基本延续了异议阶段的主张，重点强调了三处房产评估机构选择的程序问题，以及现场勘验未通知、未明确评估基准日、超期出具报告、报告形式要件等问题。
北京高院经审查，对北京二中院查明的事实予以确认，并补充查明了一个事实：
根据全国司法评估机构名单库（房地产）显示，广东省江门市仅有1家评估机构入库，广东省湛江市（雷州市系其代管的县级市）仅有2家评估机构入库。
高院的认定
北京高院围绕复议理由逐一作出认定。
关于评估机构选择问题。
深圳某公司主张，其名下位于江门、雷州的房产应在财产所在地市级名单子库选择评估机构。
北京高院认为，深圳某公司作为被执行人、执行标的所有权人，依法负有向执行法院全面如实报告财产、配合评估并提供相关资料的义务。其在执行实施程序中未与北京二中院进行联系。申请执行人已明确表示无法采用议价方式与被执行人协商确定评估机构及处置参考价。
北京二中院通过全国法院询价评估系统采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序，并最终确认深圳国土评估公司负责评估，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十六条的规定。
深圳某公司的该项主张缺乏法律依据，不予支持。
关于未通知评估机构选定问题。
北京高院认为，即使存在未向其告知评估机构选定的问题，该程序瑕疵亦不属于评估程序严重违法，不足以导致撤销估价报告。
关于现场勘验未通知问题。
北京高院查明，估价报告显示，评估机构在物业管理单位的指认和协助下进行了现场勘验。虽深圳某公司未到场，但不影响在评估公司相关勘验人员及见证人见证的情况下所作勘验的有效性。
北京高院同时指出，若因当事人拒不到场或通知到场不能而导致评估程序搁浅、执行程序无限期延迟，亦有违公平公正、效率等司法原则。造成深圳某公司未参加现场勘验的原因在于该公司未能积极有效地配合执行程序，该后果仍应由其自行承担。
关于其他复议理由。
对于未确定评估基准日、超期作出估价报告、估价报告不满足应具备要件、评估房产信息可能错误等复议理由，北京高院认为，北京二中院原审异议裁定已予以评述，本院予以认可，不再赘述。
终审裁定
2023年10月16日，北京高院作出终审裁定。
裁定结论：驳回复议申请人深圳某公司的复议申请，维持北京市第二中级人民法院（2023）京02执异832号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
案号索引：（2023）京执复267号
