马场236亿：为什么说“拍便宜了”？
2026年2月25日，广州土拍市场上演了一场“史诗级”大戏——天河区马场地块，经过7家房企、243轮、近9小时的激烈竞价，最终被越秀集团以236.04亿元的总价收入囊中，折合住宅楼面价8.55万元/㎡，创下广州楼面地价新高。
这不仅是今年的全国地王，更引发了市场热议：为什么说“236亿拍便宜了”？
一、地块本身：黄金三角的“最后拼图”
马场地块的价值，首先在于其不可复制的核心区位：
• 它位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，是“珠江新城-金融城-琶洲”黄金三角的关键节点。
• 周边配套成熟，紧邻珠江新城CBD，是广州城市核心区最后一块可供大规模开发的优质地块。
• 总用地面积约19.45万平方米，计容总建面可观，是近年来广州出让的体量最大、功能最全的综合用地之一。
在这样的地段，每一寸土地都承载着城市的最高价值预期。
二、竞拍过程：243轮鏖战，热度远超预期
本次土拍的激烈程度，远超市场预期：
• 8家房企报名，包括越秀、保利、华润、珠实、城投、地铁、广建、招商等头部企业，最终7家下场竞价。
• 243轮竞价，每次加价2000万或其倍数，从上午10点一直鏖战到傍晚近7点，系统甚至一度因流量过大而短暂宕机。
• 最终溢价率达26.6%，远超市场此前的谨慎判断。
这种热度，本质上是房企对广州核心区未来价值的集体投票。
三、为什么说“236亿拍便宜了”？
从几个维度看，236亿的成交价，其实是“捡漏”：
1. 对比历史与预期
◦ 2023年琶洲地块楼面价7.57万/㎡，而马场地块以8.55万/㎡刷新纪录，但考虑到其更核心的区位和更稀缺的属性，这个价格并未“离谱”。
◦ 市场普遍预期，该地块未来住宅售价将达到15-20万/㎡，顶奢户型甚至有望突破30万/㎡，保本成本已超16万/㎡。
2. 城市价值重估
◦ 广州正锚定“全球活力城市”目标，天河区作为城市核心，其土地价值仍有巨大的重估空间。
◦ 马场地块的出让，不仅是一个地产项目，更是广州激活核心区能级、提升城市竞争力的关键落子。
3. 长期主义视角
◦ 对于越秀这样的国企而言，拿下这块地，更多是基于对广州未来的长期信心。在核心城市的核心地段，土地的稀缺性只会越来越凸显，短期的价格波动，在十年维度看，几乎可以忽略不计。
四、对2026年房产趋势的启示
这场土拍，也为我们预判2026年的房产趋势提供了重要信号：
• 核心区价值坚挺：在分化的市场中，核心城市的核心地段，依然是最安全的资产避风港。
• 国企主导市场：在高门槛、高风险的核心地块竞争中，资金实力雄厚、抗风险能力强的国企将扮演越来越重要的角色。
• 豪宅市场分化：未来的豪宅市场，将更加注重产品力和稀缺性，只有真正占据核心资源的项目，才能穿越周期。
总结一下：马场地块236亿的成交价，看似天价，实则是对广州核心价值的一次理性定价。它不仅是一个土拍纪录，更是城市发展的一个新起点。
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