在北京，房产过户是很多家庭都会面临的问题—父母想把房子留给子女，长辈想把房产赠与亲属，或者亲属间互相转让房产，都会纠结：到底选赠与、继承还是买卖？哪种方式最省税费？
今天我们一起来看一下这几种转让方式有什么不同。（注：本文中讨论的均为个人与个人之间的住宅交易）
一、先搞懂：三种方式的适用场景
很多人一开始就纠结税费，却忽略了“场景不匹配，再省也白搭”。先明确三种方式的适用情况。
1. 继承过户：仅适用于“产权人去世后”
继承是指房屋产权人去世后，法定继承人（配偶、子女、父母等）或遗嘱继承人，依法取得房产所有权。
需要注意的是，继承过户必须在产权人去世后办理，生前无法通过“继承”过户；独生子女也需办理完整继承手续，并非自动继承（比如祖辈去世时间晚于父母，可能涉及其他亲属继承权）。法定继承人继承房产时不需要购房资质。
2.赠与过户：适用于“产权人健在，想无偿赠与直系亲属”
房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。
直系亲属之间的赠与可以免征个人所得税、增值税及附加，且直系亲属之间赠与，受赠与人需要有购房资质。另外，对非法定继承人的遗赠也属于赠与行为，遗赠的受赠人不需要购房资格。
3. 买卖过户：适用于“产权人健在，按市场价格转让”
房屋买卖适用的场景比较多，房产买卖交易过程中买受人需要具备北京购房资质。
二、三者分别会产生哪些费用？
继承、赠与以及买卖交易过程中所产生的费用有所不同，不同形式产生的费用如下：
1. 房产继承的费用
在北京办理房屋继承，法定继承的主要成本很低，继承时个税、增值税及附加、契税、印花税都免征；若走公证继承会多一笔公证费，通常几千元到2万元不等。
2.房屋赠与的费用
赠与过户的税费核心看“是否为直系亲属”，直系亲属可免征增值税、个税，非直系亲属需按“偶然所得”缴纳20%个税，成本较高。
3.房屋买卖的费用
房屋买卖产生的税费受多种条件影响，比如房屋持有年限、家庭套数、计税价格、房屋性质、交易方式、政策变动等。
以一套现价800万，原值为600万的公房为例，三种不同的房产获取方式会产生如下费用：（以下情况仅供参考）
方案一：继承
①公证/诉讼费：约1-2万
②总体继承成本约为：约1-2万
③未来出售成本：若不满五唯一，需要缴纳个税，有原值按照差额20%征收，假设出以1000万元出售，则需要缴纳个税（1000万-600万）x20%=80万元
方案二：赠与（直系亲属为例）
①契税：800万-1.05x3%~21.8万
②印花稅：
800 万
-1.05×0.025%×2~3810元
③总体赠与成本约为：25.6万元
④未来出售成本：受赠人未来出售时，若不满五年或非唯一住房，个税按差额
20%征收，假设出以1000万元出售，则需要缴纳个税（1000万-600万）
x20%=80万元
方案三：买卖（以满五唯一、首套且
≤140mh的房子为例）
①契税：800万×1%=8万
②个税、增值税、印花税免征
③总体继承成本约为：8万元
三、继承、赠与以及买卖在不同场景下谁税费成本低？
北京房产过户，没有“一刀切”的最省方式，核心看3点：产权人是否健在、房产是否满两年/满五唯一、子女是否有购房资格。
①若子女无购房资格：可选择待父母去世后继承，未来出售时若仍满足满五唯一，个税可免征。
②若子女有购房资格，且房产满五唯一：
可选赠与或买卖。
③若房产为非唯一或未来可能出售：建议优先考虑直系亲属赠与方式传承。
总结来说，房产交易比较复杂，具体哪种形式最省钱最适合您需要详细测算，不同房产没有哪种形式一定最省钱，具体情况可以咨询您身边的链家经纪人。
