春节贯穿整个2月，导致成都2月房产成交数据较1月减少了36.16%。其中，新房减少33.03%，二手房减少37.03%，降幅对比去年春节相差不大。从绝对值来说，2月新房成交3353套，二手房成交11423套。总体而言，消纳减少，二手房挂牌存量继续增加。
图一 成都地区二手房挂牌存量增长率变动图-2023年12月起
数据来源：贝壳网
不时会有朋友问，这时候要不要买房，或者适不适合买房。我们的建议都是因人而异。比如，前几天一个朋友推荐了一个省内外地朋友来咨询，我就很委婉地建议她不买。
这位咨询者的诉求是成都东边买一套总价能控制在150万以内的二手房。我问她买房用途何在，她说“手里有一些闲钱，不知道怎么办好。想在成都买套房子，以房养贷，未来需要用钱的时候随时可以变现”。对方目前在攀西地区有一套自住房，前几年买在高位，除此以外，家庭没有其他投资和资产配置；夫妻两人一人工作稳定，一人不稳定；两个儿子，一个8岁，一个5岁；已配置商业医疗保险；除去预留流动资金，在成都购房可支付的现金要控制在100万以内。
我没有继续再问对方年龄和目前住房的贷款情况，以上信息足以画像。我说，在当下这个形势下，建议不要将家庭所有的资产配置在房产上，要留足现金，不要过度负债。如果实在是要买，那能接受将来低于买价卖出也可以。
这些建议并未迎合对方。对方表面是买房，本质是财富管理，目标是高流通性且需保值增值。简单算一笔账，就能理解为什么我们不建议。150万在成都主城区买一个套二或者套三的二手房选择面还是不少。从投资角度，假设就是买到个小套三，且可拎包入住，每月可租3000，那年收益率为2.4%。如果考虑贷款，则利差倒挂，会拉低收益率。尽管房租未来可能会涨，但房子可能出现空置期。房子处于长期租赁状态，还需考虑家具家电墙面等维护租价的基本面大额维护支出。现金流入的不确定性和现金流出的确定性即使对冲之后可维持收益率不变，那也需要考虑到现在普通的高层电梯住宅在未来一定会折价。而且，不动产的流动性始终不那么好，流通税费也高。综合下来，从投资的角度，这位咨询者买房就不是一个明智的选择。
另外，无论是买新房还是二手房，绝大部分购房者还忽略了一个重要的因素——小区自治问题以及带来的影响。它不仅影响长久的居住品质，更影响房产的使用质量与寿命，间接影响小区房子的保值增值。而绝大部分人意识这个问题的重要性的时候，往往是经历过或正在经历小区公共事务。
有这么一个案例，也来自以最宜居名扬海内外的成都。一个普通高层住宅小区业主与业委会的纷争就闹得不可开交。
起因是业委会成员索贿物业公司遭拒。因此，业委会起意更换物业公司，但业委会设计的选聘机制设计比较独特。前期，没有通过业主大会商议，业委会自行选择了一家会务公司来进行物业公司的选聘工作。公示时，业主对会务公司选聘程序和选聘结果就有不少质疑，但业委会没有理会业主异议。随后，业委会拟定的选聘规则是让会务公司直接招标确定物业公司，而不是交由业主大会投票决定。这一系列动作下来，本质上就是应该由全体业主共同决定的事变成了几个业委会成员可以操作的事。
业主并不愿意更换现有的物业公司。理由倒也比较简单，倒不是这家央企物业服务质量有多好，而是在法律监管物业公司和业委会都有很多自主空间、政府基层治理能力极其有限、社会道德整体滑坡情况下，央企的底线总是要高一些。
愤怒的业主开始要求业委会公开小区公共收益账目，要求修改物业公司选聘方案。但是，那个只存在于公众号的业委会却始终没有回应。业主的声音和投诉如同打在棉花上。一想到，需要用来修缮小区公共设施的公共收益可能已经被业委会掏空，小区维修基金甚至都不够未来更换电梯，更别说各种管网和设备、外墙，业主对小区的未来忧心如焚。
按理说，如果业委会真心为业主服务，一次不合理的规则设计让业主质疑业委会的动机，业委会本应出面进行解释或者进行修改。而业委会选择了无视有20%以上业主的修改提议，准备继续推行物业公司的选聘，并且在公众号上公开威胁持不同意见的业主。
外界并没有有效调解内部冲突。业主们的投诉均以不了了之收场。即使引来了当地官方媒体的关注，采访短视频报道在网上流传了不到24小时也被有关部门要求下架。但业主的无助形成鲜明对比的是，业委会到处投诉现有的物业公司却总有响应。相关部门稍为怠慢，业委会就连同相关部门一并投诉。
业主处境艰难。首先就是举证困难。比如，业主们纷纷质疑业委会当选的合法性。但当初业委会选举的投票结果被宣称已经失踪，无从核实。再比如，执行的明显具有预谋性的业主公约版本到底有没有被掉包，没有痕迹可查。其次就是经费筹集。业委会展开活动，可以动用公共收益。然而，业主要发起业主活动却常经费不足而无法展开，比如聘请律师、制作物料。再次就是部分业主的冷漠。即使与自身利益密切相关，即使侵害已经形成，绝大部分业主都本着看热闹的心态，隔岸观火。再者就是本着无利不起早的谚语，认为持异议者必是居心叵测。纵使部分业主提起倡议，往往到了关键投票时，又因法定人数不足而失败。
业主们终于意识到，关注小区事务的重要性。当初对业委会成员选举的随便投票，对小区公约的视而不见，终于给自己挖下了大坑。即使耗费业主巨大心神，都不一定能送走几个不职称的业主代表。而业委会之所以畅通无阻，全凭小区是自治组织他们是选择的小区代表人这一护身符。于是，这个自治组织内部矛盾似乎就成了法律管不了的真空地带。
本以为，这个案例中的业主遭遇令人心疼。没曾想，在网上稍一搜索，都是类似的情景。打开知网，输入“业委会”，人民日报、解放日报、文汇报、新民晚报、郑州日报等等一众媒体近期均有相关报道。
这说明，小区自治难题，已经非常具有普遍性，并且已经进入了基层治理研究的视野。比如，《智慧中国》近期一篇文章就将业委会在现代社区治理中的挑战总结为：业委会成立及运作难；多方协调困难；信息公开不及时；内部激励不足；法规不够完善。尤其是业委会成员的违规行为，法规的惩处力度不足。一些成员利用职务之便谋取私利，却因法规约束不严，仅受到轻微处罚，无法形成有效震慑。
但我们会进一步思考：为什么业主不愿意参与小区自治？业主对业委会成员的监督权又将如何在机制上得到保证？基层治理部门对小区内部矛盾是疏还是堵？
从某种意义上说，根源有两点：一是我们的产权观念不深入。公民还没有私人产权神圣不可侵犯的意识。小区事务本质上房子自有面积产权的延伸权益，但在几千年“两耳不闻窗外事”、“各扫门前雪”的影响之下，这一影响个人产权部分利益的公共事务被排除在外。二是，我们教育体系过于强调实用性与生存的功利性，缺乏对人、对于公民意识以及国民参与公共事务的知识体系培养。
最后回到这个案例当中，有一个非常有意思的现象。在这场纷争中，最核心的物业公司，却始终没法正面出场。因为表面上，它只是业主与业委会续与罢的对象。
那么，这家物业公司服务并没有那么好，但业主还是选择保下它的深层原因又是什么呢？
这可能说明，当法律和监督同时失效的时候，人们只能选择道德兜底。而国有企业，特别是中央国有企业，因为有中央属性，它在老百姓心目中，天然代表了党和国家的信用。这是业主们宁可接受它差一点，但相信它的底线更高一点的原因。
这就回到了国人一个朴素的价值观——人品是第一位的。这又形成了另一个矛盾，我们是该相信道德还是法治？在我们强调依法治国的今天，如果选择前者，是否意味着忽视或者对后者失望了。
回归主题。下次要买房哪怕是要长期租赁，也该多了解下为房子提供服务的物业公司在这个小区服务质量如何？小区的自治运转是否规范和正常？因为它不仅影响你居住品质和心情，也实实在在影响你的钱包。
全文完
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