时间带着明显的恶意，在房产代理这个行业中缓缓流逝。1977年7月30日，北京工体，长城杯足球邀请赛决赛，中国青年队对阵香港队，开哨前最后一刻，久未露面的邓公忽然现身主席台，八万人掌声如雷。人群中，港商霍英东兴奋的将一双手拍得通红，同时暗忖：首次露面便看香港队比赛，是否意味深长？
九年前就开始担任香港地产建设商会会长的霍英东没有猜错，从这年开始，有一股东风从北向南，而香港的房产代理，在这一年正式萌芽。第二年，邓公在中国南海边划圈的那个晚上，施永青合起夜校宿舍那盏昏黄的灯下低头做着政治作业，一口气跑到了同学王文彦的宿舍，两人一合计，一人掏了五千大洋，在中环租了一间办公室，取名中原，正式开始地产代理生涯。「时不来谁来？时来谁不来！」
随着香港楼市的爆火，大量的住房需求和交易，促使房产代理这个行业变得如日中天。大家都知道香港乐坛的黄金年代诞生了四大天王，但很少人知道90年代的香港代理江湖之中也有四大天王：中原，仲量行，世邦魏理仕，利达行。当年刚在香港做地产代理，手一伸就能捡到钱，不仅天天鱼翅捞饭，还有不少炒家会请代理去夜总会夜夜笙歌，真的是共欢喜同富贵。
而此时的内地，在1988年才迎来第一次土拍，房地产算是刚刚起步。恰似每个少女都要经历的初夜，如今在房地产行业挥斥方遒、纵横捭阖、耍尽阴谋手段、翻云覆雨的众多房地产大腕们，在那时候还是「此间的少年」。就像蒙古草原上牧马的郭靖，不知道自己的人生将来还有名列新中原五绝，和义守襄阳的辉煌篇章。、也如在华山侧勤恳练剑的岳不群，不知道将来的自己会为了成就自己的理想挥刀自宫一样。王石在渔村忙着倒腾家电、杨国强还是农民的儿子，许老板还在河南寒窗苦读无人知。左晖在北京研究winds87，陈劲松在哈尔滨大学唱着《皇后大道东》，后来三驾马车之一的周昕还在学生会里琢磨着开沙龙、办舞会。
1989年年底，中国内地第一家房地产专业咨询机构宣告成立。虽然起步晚，但不管怎么说，内地房地产代理的事业，总算开始了。但是，很多年过后，我们兴许仍然要说，那是一个极好的时代，处处都是向阳花，因为放眼望去，空气中都飘满了希望和对未来的无限憧憬。邓公南巡后，内地迎来了房地产的夏天，热得一塌糊涂。上面有人的前前前中国首富徐明从屌丝变成高富帅了之后，在胜利路上指着200米外的高尔基公寓，对着哥们说：那楼我昨天买下来了，6000万，准备拆了重铸，搞房地产，这里攒点经验以后，就去北上广深买地搞开发。
这么一个一年前穿喇叭裤出入按摩房，卡拉OK，打牌，抽烟喝酒烫头，连碟片都要买盗版的「古惑仔」，有了钱之后，都想要杀入一窍不通的房地产，就可想而知了。仅仅这一年，内地房地产公司就从3124家，激增三倍，最后高达1.2万家，其中就有一大批香港的发展商杀到了内地遍地捡铜板。跟《让子弹飞》里的马德邦被硬绑到鹅城做师爷一样，在香港代理行如日中天的四大行，也被一群跟徐明一样来大陆搞房地产捞一票的港商捆绑，一起带过了深圳河，跟着走到了代理行的前列腺上。就像90年的华语乐坛一样，香港歌手无论谭张争霸还是四大天王，都是市场的先行者，毫无疑问的顶级天王巨星，但台湾省的伍佰、齐秦、王杰、张信哲同样能分一杯羹。香港的四大行站稳脚跟之后，台湾系的新联康、莲花、大通等元老级代理行跟黄花大闺女似的姗姗来迟，但也迅速的抢占市场。第一代企业是打天下的，打天下的人都敢把皇帝拉下马；第二代企业家有钱了，怕失去钱。
香港代理商属于打天下的开拓者，但打下天下以后就墨守成规，一直习惯躺在过去的功劳簿上，失去锐意进取的心。正是因为如此，起步就已经晚了数十年的内地代理行，这才获得机会，以一副敢为天下先的劲头迅速抢杀进江湖。1993年，已经在北京香港等房地产项目做了四年陈劲松，跑到深圳，与妻子佟捷一起创建了世联，之后陈劲松继续回到原东家，让妻子负责世联的运营，一直到1995年才正式加盟世联，并且开始了房产评估到新的业务方向探索——策划领先和前期介入，陈劲松靠着景桦花园一炮而红，称为快速营销和大户型豪宅营销的代表。1998年，李嘉政在上海成立了一家地产咨询机构，聚仁物业横空出世。他代理的首个项目叫创世纪花园，李嘉政凭借着率先提出的"住宅进化论"理念，很快就将房子卖了个精光，最后凭借总销金额8亿人民币，取得环线内销售第一名的佳绩，与李嘉诚一字之差的小李飞刀，风头一时无两。借力于上大、上房的金丰易居，也就是周昕、邵亮、朱旭东的三驾马车，这时候还是俩驴车，直到他们碰到了一个叫李文雍的创业前辈。很早就下海做生意直到搞开发的李文雍先生，在业内低调地自称小李子，业余最大爱好是斗地主。但，李文雍却创造了影响地产代理江湖长达20年，至今仍在沿用的模式：包销。野路子出身的民营企业家，往往比学院派懂洞察人心和利益根源，包销模式大行其道。甲方负责开发，乙方负责广告和销售，专业的事情交给专业的人做，大家在利益风险共担的情况下各玩各的，这就变成了强强联合的杠铃模式。举起这幅杠铃的，内部是资金，外部是广告创意，现场是高销制胜。换句话说，这是亚里士多德梦寐以求的杠杆模式，给我一个支点，智慧和技术能够撬动市场铁壁合围的半边天。2004年，房地产首次被国家白字黑纸的正式点名，成为中国经济发展的大柱石。万科、碧桂园、恒大、龙湖这些在自己的一亩三分地里已经爬到山顶的开发商，开始将眼光投全国的锦绣河山。一些本土房企也开始崛起，正因为如此，房产代理也跟着扶摇直上。那时的本土开发商大多数包工头建筑商出身的甲方，不太懂市场营销这回事，必须依靠那些在北上广深这样的大城市干得风生水起，操盘经验条已经拉满的大代理行，聚仁，世联、中原、天启、易居等迅速攻占了大部分代理市场。与此同时，小城市的代理行业也迎来了生机勃发的契机。一些通过大城市大代理行的摸爬滚打，积攒下不少经验的人，回到了小城市单干，开启了一波代理营销之路。有些人，则如大江之中的鲤鱼，游着游着，误打误撞的跃过了龙门，稀里糊涂的撞进了代理江湖。2007年，金融危机这只蝴蝶翅膀还没有扇动中国的时候，狗哥就从武汉跑到了相隔两小时车程的一个四线小城市里。只是帮朋友处理一批卖了两三年始终纹丝不动的滞销货。彼时的小城，别说代理营销了，很多楼盘压根连策划和营销岗都没有。别说DOMO了，几乎都是雇佣几个有分姿色的妹子，喷着味道浓烈的香水，穿着黑色丝袜坐在售楼部里，姜太公钓鱼愿者上钩。那时候的世联、易居、合生创展等后来在小城市联手一手遮天的代理行，当时还没有领略那位雄才大略的伟人的核心作战方针——从农村包围城市，主战场还在一线城市，分战场上也只有寥寥几个三四线城市。至于新浪乐居、搜狐房产、网易房产这样的网流，同样还没入门。小城市的代理行像极了三十年前的香港，几乎也是本土一些人拉个小团队开干，因为本身资源肥沃，鱼还很好钓。很快，狗哥就挖到了第一桶金，因为竞争少，那时候小城市的代理江湖一片纯净祥和，开发商和代理行亲密无间，甚至说成唇齿相依都不为过。狗哥说，十几年前的开发商，都是以一副学生的姿态去与代理行的人接触，去学习，开发商最常挂嘴边的一句话是：原来房子这样买才对啊。
2010年-2014年，搜狐、新浪、网易等PC端的大牛，开始了房产版块的线上大扩张，如马唐草般从北上广深迅速蔓延到了小城市。此刻，为了快速的去化代理的项目，易居的某位天才搞出了一种新型模式，也就是房产代理界的「存一万抵三万」，中间相差的两万，便充作了代理费、推广费、营销激励费等等。房地产代理行业，从此进入了「电商时代」，得大数据者得天下。老炮任志强退休了，冯仑忙着写书当作家还几度登上畅销榜，孙宏斌和宋卫平正在相爱相杀，毛大庆已经执掌北京万科五年，成为在位时间最长久的总经理。在代理行业里，陈劲松正式对外宣告，世联地产更名为「世联行」，施永青还在继续他的无为而治。那时候，轰轰烈烈的去库存运动还没开展，四五线城市的楼市还很萧条，行情不好，资金回笼就难，开发商必须借助代理公司的大数据和渠道，才能快速的完成去化。但在，在开发商眼里，卖房子这件事，似乎也不只是代理公司才能干。自销售、渠道公司、广告公司、销售精英团伙都开始与代理公司同台竞技。大城市的地产代理进入「线上线下，百家争鸣」的时代。但是小城市却又是另外一番光景，一方面，小城市的开发商惊喜这种全新、易考量，看上去能迅速帮助销售的营销工具。神入凡间，就有了瑕疵。
随着时光的推移，渐渐的，开发商也懂了很多，房子卖得好当然皆大欢喜。但是当行情不好时，问题也就来了：甲方不对，乙方不给力，争吵不休。开发商对代理公司的策划营销，也从当初的唯命是从开始挑剔不满，需求也降至客户渠道的拓展，对销售团队的要求单一到唯成交论英雄。与此同时，越来越多的代理公司涌入市场，也顺带开启了分销这一分支业务。在狗哥扎根的那个小城市里，随后两年，做代理和分销的已经涨了98家，数字已是连续六个月上升，要知道，之前的代理公司，用一只手都能数得出来。甚至时至今日，狗哥在路上过一个新成立的代理公司的时候，险些被一个热情的同行拉上去看盘了。利益驱动之下，恶意截客，各种飞单，佣金越来越高，两个次级代理公司为抢客在售楼部门口直接大打出手这些就不说了。代理公司买通项目自身的置业顾问，将本属于自然到访的客户，摇身一变，「分销带客成交统计表 」中……一时间，甲方和乙方的关系降到了冰点，房产代理或者中介分销的口碑江河日下。不满的慢慢累积总会有一个临界点，一旦到了点，也总会爆发出来。2014年，老大哥万科终于忍无可忍，联合多家知名开发商，在海南发起了一场抵制代理分销的武林大会，但房产代理完全不惧，市场不好，竞争激烈，供远大于需的时候，能够走量，这就是他们的底牌，他们的王道。开发商一边瞧不起代理分销，一边又吃着人家给的带毒糖果，同时自己也感到相当困扰。
“沧浪之水清兮可以濯吾缨，沧浪之水浊兮可以濯吾足。”
施永青说那是自勉词，就是要时刻提醒自己，要随时适应环境，谁知道施永青还是适应环境的时候，环境却产生了天翻地覆的大变化。2016年开始，随着房地产的春风不停的吹，国内呈现出了一副全民买房抢房讨论房价的诡异局面，春江水暖鸭先知的开发商们直接开启了一波调整。农民的儿子杨国强一改往日作风率领碧桂园趁着棚改的东风，在高周转的道路上一去不复返，最后强势杀入排行榜前三，王石在与野蛮人激斗的同时，郁亮也将公司业务从死磕纯住宅转变成了多点开发，在商业上大肆收购，后来规模一度仅次于万达。整个江湖，如果你的的规模不破千亿，都不好意思出门打招呼。而无论是开发商还是地产人，终于尝到了烟雨江南的小说《亵渎》中罗格的梦想：数钱数到手抽筋。
代理人蓦然发现，在这种大环境之下，甲方压根就不需要代理了。于是，近两年小城市的代理行慢慢的走向了穷途末路，而大代理行也在穷途末路上苦苦挣扎，大家的日子格外难过，只好不约而同的开始转型。周昕早就开始头悬梁锥刺股，夜晚不寐的开始研究克而瑞系统。小李飞刀将聚仁物业改为新聚仁，并紧跟时代的前列腺走向了互联网的风口，还搞起了共享经济中的偏门——共享旅游度假。施永青其实也坐不住了，连夜开了一场新闻发布会，阐述了中原的年度计划。我无处不在的老朋友狗哥当时也在现场，后来给我断断续续翻译了施sir的话：“现在，的确是互联网时代，有个说法，胜利果实并非平均分配，而是胜出者可获得市占率的70%，排第二名的就只能拿到15%，其他所有企业，只能分羹剩下来的15%，所以，大家都想当老大，去抢市占率”
但，施永青刚说完话，回头一看，比他小了22岁的左晖，已经跟一座大山似的堵在后头，挡住了他全部的阳光和后路，并且当场就摘走了70%的果实。直到再过两年，施永青才知道，互联网时代还有个说法：胜利的果实，的确不是平均分配，但也不是7/1.5/1.5的分配法，而是全部落入胜利者手中！
后来人们都说左晖带着渠道和数据的两根金手指一把掐住开发商的咽喉，其实，何止是开发商，还连带着将传统代理行给掐得死死的。左晖将贝壳找房和链家德佑全线打通，一二手联动，线上线下的渠道瞬间铺满。毫无疑问，左晖是个彻头彻尾的成功者，但是《时间简史》里有句话是这么说的：物种的成功，并不一定意味着的个体的幸福，有时候反而是灾难。
渠道和数据时代的降临，让所有其他的房产代理中介，都变成了王小波笔下那头受了重锤的老黄牛，越往后就愈发奄奄一息。台湾系的莲花、新联康，早就如同泥牛入海，在江湖上悄无声息。墨守陈规不愿意改变自己的香港四大行，也被迎头棒喝，打得支离破碎，世邦魏理仕自己就在内讧中土崩瓦解。戴德梁行倒是还有一口气，但如今也只能靠商业和办公楼苦苦支撑。曾经鲜衣怒马，风头无两的那几个内地的后起之秀，虽然后来都积极转型，但也是不幸的家庭都有自己的不幸。小李飞刀作为先锋大将虽然赶潮流的用起了互联网的概念，在共享单车火遍天下的时候，推出了共享度假，并且特别符合互联网公司的一贯玩法整出了一套一套的烧钱、明星助阵、流量为王的打法。但李嘉政不过是在池塘的水底，从一个月亮走向另一个月亮。他一心寄望的全民旅游似乎GET不到国人的兴奋点，并没有到来，那时候，股市崩盘，民间财富大缩水，短短一年半后，weshare平台发布了最后一条消息，在悄无声息中，只落得了一地鸡毛。小李飞刀的所作所为，可以算得上传统代理行业转型一次典型的反面教材了。而世联，2019年净利润同比下降了96%，不得已发动了收购同策的自救大招。为了与大数据时代挂上钩，周昕在十年前就夜不能寐的研发出了克而瑞系统，虽然没在这场互联网的冲击波当中淘汰，但易居也已经连续多年处于亏损状态。至于易居何时会退出江湖，还是个未知数，不过周主席已经把重任交给了小丁。时代的一粒灰落到小丁身上，就是一座山，不堪重负的他，甚至要要靠跑马和频频上电视曝光来激励自己。而至于坚持不转型不做互联网的中原，已经说出「我处于挨打状态」的施永青，2019年，业绩较之以往已经减半了。他已经没有实力没有心气再与从前一样去战斗，像极了一个油尽灯枯的垂垂老人，眼睛一睁，一闭，以往黄金时代一切的浮躁与繁荣，都与中原无关了。可以预见的是，代理这个曾经轰轰烈烈红红火火的行业，路子会越走越窄，彻底的沦为小众，也彻底的从时代的前列腺上滑落至谷底。盖世功名，无非大梦一场；惊人富贵，难逃无常二字。
这世间，压根没有不饱和的市场，如同现在的三四线楼市，如同未来的中国楼市一样。三十年后，房产代理发展到今天，拼的是关系，拼的是大数据，拼的是流量。而这些，很明显，传统代理行已经被胜利者左晖彻底的掐住了咽喉，虽然还有一口气，但是已经注定掀不起风浪了。如果想吊住这口气，在遮天蔽日的夹缝之中活下去，在注定拼不过大数据拼不过流量的时候，只有一种方法：回归初心。而这初心，恰恰是现在左老板独霸之下极度缺失的东西——服务。世联90年代能够从深圳突围走向全国，靠的是他们以职业经理人的定位态度专业化接盘，再不断突破服务的临界点，这才蓬荜生辉。房产代理的本质，说到底是服务。
而服务的，不仅仅是购房者，还有开发商，善待客户，善待开发商，多一点真诚，少一点套路和野蛮。我战胜了所有的对手，却输给了时代。
传统的房产代理，在某种角度上来看，也是战胜了无数对手，但最后输给了这个万物互联的大数据时代。
江湖上的传统房产代理行，虽然不知将去何方，但无论如何，我希望他们都能裹挟着服务的初心，找到属于自己的一条出路。
一枝独秀不算春。
百花齐放，百家争鸣，才是一个行业健康向上的最好注脚。
不是吗？
生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
无论如何，
深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
用一个有趣的江湖视角
一点一点讲给你听。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
