【法官说法】离婚后房产未过户,能否排除强制执行?

本案争议的焦点为：案外人庞某花依据离婚协议对涉案房产享有的权利，能否排除申请执行人某农商行的强制执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

庞某花对涉案房产主张的权利，源于其与田某林在2020年1月3日达成的《离婚协议》，该协议对包括房产在内的夫妻共同财产进行了分割，明确约定涉案房屋归庞某花单独所有。该约定系双方解除婚姻关系时对财产所作的整体性、终局性安排，具有显著的人身属性和伦理基础。庞某花据此享有要求田某林配合办理产权过户登记的债权请求权。该权利虽因未完成登记公示而未发生物权变动，但其在双方之间自离婚时起即已确定成立，内容具体明确。庞某花的房产过户请求权成立于2020年1月3日离婚协议生效之时，而申请执行人某农商行对田某林享有的保障债权，在主债务于2020年10月到期，债务人未履行前，仅为或有债务；在此之后方转化为确定的、可执行的、普通金钱债权。

显然，庞某花的特定请求权，在成立时间上显著早于某农商行的执行债权。根据民法基本原理，在无其他法定优先权的情况下，形成在先的特定权利应优先受到保护。

涉案房屋未能办理所有权转移登记，其直接原因在于该房产上设有银行抵押权，在抵押权因贷款未清偿而合法存续期间，客观上构成了所有权转移的法律障碍。此情形属于“非因案外人自身原因未办理过户登记”，庞某花在离婚后即对《离婚协议》办理公证，已尽合理注意义务，对权利未能及时公示并无主观过错。

综上，庞某花对涉案房产享有的权利具备“真实合法、形成在先、无主观过错”之要件，应优先于某农商行形成在后的普通金钱债权获得保护，其异议成立。

山东省郯城县人民法院于2024年2月22日作出（2024）鲁1322执异4号执行裁定，中止对涉案房产的执行,某农商行提出执行异议之诉，后又撤回起诉，执行裁定已发生法律效力。

夫妻双方在离婚时就共有财产归属达成的协议，具有人身属性与整体性。该协议虽未经登记不直接发生物权变动效力，但权利人据此享有的过户登记请求权，在同时满足以下要件时，可以排除另一方之普通金钱债权人对该房产的强制执行：

1、权利真实合法，无恶意串通；

2、权力形成时间早于申请执行债权的成立时间：

3、未办理过户登记非因案外人自身过错所致。