这年头身边想买房的朋友不多，悠悠是一个。她一直想去看看滨江区浦沿板块的次新房，趁着这两天天气好，我陪着她终于把这次看房行动给执行了。
为什么是浦沿？倒不是有什么「情有独钟」，而是把预算需求一列，它自动就进入了选择清单。
悠悠的预算差不多是500万左右，两口子都在滨江区工作，想买套次新房，都比较看重小区品质，学区能兼顾最好，但不是第一需求。
这样一盘算，浦沿是不是避不开？尤其它去年交付了一批次新房，选择一下子丰富了起来。
我们去的第一站是离地铁很近的观晖美寓，它的门口就是4号线杨家墩站。记住这个地铁站，浦沿目前大量的楼盘开发，都围绕着这个地铁站。观晖美寓是去年4月交付的，在这一批次新房中算是带头的，不仅交付领先，价格也是领先的，用中介的话说：「它是这一带价格最高的，基本要4.1-4.4万/方。」
原因无它，就是离地铁近，又是滨江开发，品质稳定。
☝观晖美寓实拍
确实，整个楼盘找不出明显硬伤，位置方便、房子新。虽然周边还有很多空地，谈不上多有城市感，但是你已经能想象到，不用几年，这里的城市界面还会不断更新。
因为站在观晖美寓的楼上，就能看到一大片工地：「那在造的就是杨家墩三子啊，大家的楼盘、英冠的楼盘，再过去就是滨江的。」
☝大家浦沿项目和英冠浦沿项目工地实景
中介小哥一个个指给我们看：「以后这里竞争很激烈勒，但价格肯定也会更高的，它们都不太有小面积。」
是的，和观晖美寓一路之隔的大家项目和英冠项目，起步面积都不小，打底就是139方。也就是说，以后这里都是纯改善路线，像悠悠这样只有500万预算的，还真有点高攀不起。
当然，对板块来说，新楼盘一个接一个地连片开发，肯定是好事，至少杨家墩这一带的人气会快速起来。
毕竟现在的浦沿，缺的就是能聚拢的人气。所以哪怕是位置和产品都不错的观晖美寓，在成交量的表现上，也只能用「一般般」来形容。
「刚交付那段时间还可以，甚至价格也更高，但最近已经好久没成交过了，反而是刚交付不久的咏滨名邸有几套成交。」
中介小哥口中的咏滨名邸，就是伟星在浦沿的楼盘，去年10月份才刚刚交付。
这是一个纯洋房社区，楼层不高，园区感受也更疏朗，加上做了不少有仪式感的造景，还有吸引眼球的弧形铝板外立面，整个园区给人很精致的体感。
☝咏滨名邸实拍
「潜在买家」悠悠也给出了不错的评价：「要是不说它是限价时期的楼盘，还真看不出来，各方面都挺不错的。」
中介小哥立马附和：「它还有恒温泳池呢，是浦沿目前唯一一个有室内恒温泳池的。」
但可能是因为离地铁的距离没那么近，咏滨名邸的成交价格是不如观晖美寓的，「这个小区最近成交过一套二楼的139方，580万带车位，卖家还包税，算是破发了。」
小哥又继续说，「不过咏滨名邸挂牌的人不多的，这里大量是要自住的，要说挂牌比较多的，还是边上金地刚交付的那个小区多，最近每天都有来我们门店挂牌的。」
是啊，过去一年，浦沿当真交付了不少楼盘，金地的江映云邸也是其中之一。
☝江映云邸实拍
除了没有室内恒温泳池，江映云邸的园区，也做出了不输当下新楼盘的丰富度，像是很讲究仪式感的门头，和架空层贯通的露天戏水池，以及主题丰富的架空层、精装的地下车库等等，它都做了。
市场认可度怎么样？中介小哥说：「目前只成交了一套，136方，605万带车位不包税，没破发。」
在当下这个市场，没「破发」，就意味着跑赢了杭州绝大部分板块和楼盘。
但是，4万+只是浦沿这个板块的其中一个面，它还可能是「300万出头、大四房、地铁口、次新房。」
看到这几个关键词，很多人可能就猜到了是哪个小区，没错，就是离浦沿站不远的荣盛·江荣府。
悠悠打算来浦沿看房之前，是在网上做过功课的，一搜就搜到了江荣府，大量都是300来万的四房，立马激起了她的兴趣。
说实话没人能对这样的价格不心动，但同时又充满疑惑：为什么会这么便宜？为什么明明都是地铁口的次新小区，单价能相差1万多？
☝江荣府实拍
看过之后她就明白了：
第一，产品各方面确实不尽如人意，尤其是园林和外立面，都比较粗糙；
第二，物业维护得也比较一般，草坪、水系、地面都像是许久没有人打理；
第三，虽然离地铁站近，但这一带的小环境，却比较缺乏居住氛围，而且附近暂时没有其它新楼盘，孤掌难鸣，城市感也基本没有。
总而言之，江荣府的产品是不过关的。
它再一次证明了那个硬道理：房子不是孤立的商品，而是价值拼图，地段、产品、物业都缺一不可。尤其在房产品大迭代时期，产品本身的价值会越来越重要。
但是换个角度想，这样的江荣府，也给滨江区打开了一个低价选项。
如果只有300多万的预算，想在滨江区买一套地铁口的次新房，这样的选择很少很少，所以江荣府的成交量是不低的：「比浦沿其它几个小区加起来的成交量，都要高。你想啊，同样的总价在观晖美寓只能买96方的三房，在这里能买很舒服的四房了，有些人就是要四房的。」
中介小哥继续补充说：「在市场上还是价格为王，要知道，现在杭州二手房的成交主力还是两三百万，这个总价在滨江区是很多人在找的。」
有句话怎么说来着？没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。任何房子都有匹配的需求。
随着几个新楼盘的开发，浦沿会是今年杭州楼市绕不开的热门板块——
既有充足的新房供应量，也有络绎不绝的次新房交付，更有价格梯度分明的楼盘选择，而且我们去看的还只是浦沿的一部分，火炬大道以东的浦乐单元也有不少选择，可以说是丰俭由人，应有尽有。
不管供应量多少，有一点是可以确定的：作为滨江区最后的留白地，浦沿的生长才刚刚开始。▼
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本文主笔︱邹虹 总编辑︱裘维维 出品︱细嗅文化
常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛
