登记在一方名下的夫妻共有房产抵押,如何取得有效抵押权?

引言： 

 在不良债权的执行实践中，遭遇执行难是常态，其中一类典型障碍便是共有人异议，如：夫妻一方擅自将登记在一方名下的房产抵押，配偶未在抵押合同上签字，抵押权能否有效设立？银行在何种情况下可以被认定为“善意取得”？本文将从我所经办的一则长达五年之久典型案例切入，结合司法裁判规则，梳理下该类型案件中的审查重点及裁判思路。

第一部分：配偶未在抵押合同上签字，抵押权何以有效？

（一）上海金融法院（2021）沪74民申77号

   该笔债权原放款银行为广发银行上海分行，借款人为上海新辅实业有限公司，抵押人吴某提供其名下位于上海杨浦区政和路388弄的房产为本笔债权做担保，该房产系吴某与其妻子吴某萍于婚姻存续期间购买，但是产权仅登记在吴某1人名下。该笔债权更是流转了好几手，执行过程更是困难重重。经历案外人配偶异议、承租人异议、其他债权人异议。

（二）核心争议与关键证据的突破

  配偶李某萍提出异议的核心理由是：其对房产抵押事宜“不知情”，且未在抵押合同上的签字。若此主张成立，则银行抵押权可能因未经共有人同意构成无权处分而无法对抗配偶的份额。然而，通过调查令调取公证机构的底档资料，发现了关键证据——公证申请表及承诺书落款处均有李某萍的签字。虽然李某萍主张“非其本人签字”，但未能提供相关证明。

（三）裁判结果及要旨

  上海金融法院经审查认为：李某萍自始至终知悉借款、抵押事项并同意抵押借款等事项，吴某抵押房屋的行为系有权处分，银行已尽到审慎审查义务，构成善意取得抵押权。最终裁定：驳回李某萍的再审申请。

【裁判要旨提炼】

  银行有证据证明配偶知情并同意抵押（如公证材料中的签字），即使配偶未在抵押合同上签字，仍可认定银行已尽审查义务，构成善意取得，抵押权有效设立。

第二部分：延伸论证-无权处分情形下的善意取得

（一）参考案例引入：冒签亦不影响抵押权效力

案例索引： 上海徐汇法院（2023）沪0104民初32912号

   案情概要：2012年，某某支行与杨某1签订《授信合同》及《借款合同》，向其发放贷款180万元，丁某1以其与蒋某共有的房产为该笔贷款提供最高额抵押担保，相关合同均经公证，后杨某1未按期还款，某某支行申请强制执行执行过程中发现《抵押合同》上共有人“蒋某”的签名系他人冒签，蒋某于2018年去世，其子丁某2作为继承人提起诉讼，主张抵押合同无效并要求涤除抵押权。

裁判要点：

 法院经审理认为：某某支行与杨某1之间的借款合同合法有效，对于抵押合同，虽然蒋某签名系冒签，但丁某1本人签字有效，某某支行在签约时已尽到合理审查义务（包括核对身份证、面谈、公证等），在当时技术条件下无法识别冒名者，符合善意取得构成要件，抵押权有效设立。

  判决结果：杨某1偿还借款本金986,305.25元及相应逾期利息、律师费；确认某某支行有权对抵押房产行使抵押权；驳回丁某2的全部诉讼请求。

（二）两个案例的共同指向的核心规则

   银行审查义务的“合理性”是认定善意的关键，签字形式本身并非唯一标准。只要能证明银行已尽与其专业能力相匹配的审查注意义务，即使存在未签字或冒签等瑕疵，仍可构成善意取得。

（三）善意取得制度的法律适用

  根据《民法典》第三百一十一条第一款的规定，对于无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回。除法律规定外，受让人符合以下三个条件即取得所有权：第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

   《民法典》对于设立抵押权的善意取得没有作特别规定。根据最高人民法院《民法典担保制度的解释》（下称《担保制度解释》）第三十七条第一款规定，当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。因此，抵押权作为一种担保物权，在抵押人对抵押物无权处分的情况下，其权利取得自然也受到善意取得制度的限制。

   善意取得制度旨在保护交易安全与信赖利益，其核心在于：即使处分人无权处分，只要受让人满足“善意、合理对价、完成公示”三要件，法律即认可其取得物权。对于抵押权的善意取得，银行作为专业金融机构，其“善意”体现为是否尽到与其专业能力相匹配的审慎审查义务。

第三部分：银行审查义务的认定标准

（一）反面参考案例：预见到共有却未尽核实义务导致抵押无效

案例索引：上海金融法院（2023）沪74民终115号

   案情概要：2018年5月，借款人郭某3与平安银行上海分行签订《个人循环授信额度合同（含最高额抵押条款）》，以其名下位于上海市杨浦区的房产为100万元贷款提供抵押担保。该房产系郭某3与配偶李某婚后购买，但仅登记在郭某3一人名下。贷款时，郭某3向银行提供了虚假的《自愿离婚协议书》、离婚证（银行未能证明审核过原件）以及一份附有女子签字的《补充协议》照片，声称“前妻”李某同意抵押但不愿到场，仅提供签字照片。银行据此放款，未要求李某本人到场或提供身份证明材料，也未核实照片中女子的真实身份。2019年郭某3死亡，其继承人李某（配偶）提起诉讼，主张抵押无效。

【裁判要点】

上海金融法院二审认为：

1.银行知晓房屋可能共有：银行明知房屋系婚后购买，预见到可能存在共有情形，故负有进一步核实的审慎义务。

2.核实方式不当：银行在要求共有人到场未获满足后，仅凭一张无法确认真伪的照片即予认可，未说明如何审核照片中女子是否李某本人，亦无法证明审核过离婚证原件，更未要求提供李某的身份证明材料。

3.不构成善意取得：银行未能尽到与其专业能力相匹配的审查义务，存在重大过失，不构成善意取得，抵押权无效。

从以上案例可以看出，金融机构是否尽到审慎的审查义务系判定是否构成善意的重要因素。

（二）审查的标准

   笔者发现在实务案例当中，法院都认为银行作为金融机构，审查标准应当更加严格，在放款时，多角度的核查抵押物的权属信息，必备的材料如关注户口本（关注已婚、还是未婚、或者空白）、结婚证、离婚证、离婚协议等材料，审查相关文件原件、要求共有人到场确认，无法到场，采取录像方式、公证委托，所有材料留痕存档。

   如部分法院还提出离婚协议上需要有登记部门盖章，如北京金融法院（2021）京74民终309号案件，抵押人提供虚假的离婚协议复印件，银行未让抵押人提交婚姻登记部门备案的离婚协议，亦未进一步核实。同时，银行也未派出己方工作人员对案涉房屋进行现场查看，而是让审查流于形式，对抵押人提交的虚假材料进行放任，进而在抵押人对案涉房屋并无完整处分权的情况下办理抵押登记。由此，法院认为不宜认定银行能够通过善意取得制度获得抵押权。

第四部分：结语

  在涉及夫妻共有房产的抵押纠纷中，银行是否“尽到审查义务”，往往成为案件决定性要素。这两个案例给我们的启示是清晰的：配偶签字本身并非抵押有效的“通行证”，银行能否证明自己“已尽审慎审查义务”，才是法院认定善意的核心标尺。所谓审慎审查，不是要求银行做到万无一失的侦查，而是要在预见到风险时，采取与专业能力相匹配的核实措施：要求共有人到场、核对身份原件、留存完整记录，这些都是银行“力所能及”却“至关重要”的环节。