重磅!新州维州双管齐下,澳洲房产告别 “低报价” 时代

很多在澳洲买过房的人都有一个共同体验：看房的时候觉得价格还行，等到拍卖那天才发现完全不是那个价！

而现在，新州和维州政府准备对这种情况动手了！

与此同时，澳洲各大银行抢先开始上调房贷利率，同时受中东战火的影响：现在澳洲的房价、房贷，还有生活成本都要变！

澳洲房市监管升级，新州和维州同时出手整顿低报价：最近，澳洲房地产市场迎来了两项重磅监管改革！

一方面，新州政府计划推出新法：强制房产广告必须标明价格！

同时大幅提高对“低报价诱客”的处罚力度。

另一方面，维州政府也宣布改革措施：未来房屋成交后，卖家必须公开最终成交价格！

两项政策的共同目标只有一个：提高房地产市场透明度，减少买家被误导的情况！

长期以来，“低报价”一直是澳洲房市最受争议的问题之一。

一些中介会在广告中给出明显偏低的价格区间，以吸引更多买家参与看房和拍卖：最终成交价却远远高于最初报价！

让不少买家在买房过程中耗费大量时间和金钱。

如今，新州和维州正试图通过更严格的监管，让这种现象逐渐减少。

新州卖房广告必须写价格！

悉尼卖房广告必须写价格，悉尼房地产市场即将迎来新的监管措施。

根据新州政府即将提交的立法改革：未来在悉尼出售房产时，卖家和中介将被强制在广告中标明参考价格！

这项改革由新州州长Chris Minns领导的政府推动。

根据新规要求：所有房产广告都必须标明售价或价格区间！

同时，中介还需要公布，可比房源的成交记录，以及该地区房价中位数，让买家能够更清楚判断房屋的真实价值。

新州公平交易与监管部长Anoulack Chanthivong表示：“这项改革是为了保护购房者免受不良中介误导，并建立更加公平透明的房地产市场。”

他说：“通过大幅提高低报价的处罚力度，我们要确保这种行为不再只是‘做生意的成本’，而是真正具有威慑力。”

此次改革最受关注的一点，是处罚力度的大幅提升！

未来如果中介被认定存在“低报价诱客”，最高罚款将从：2.2万澳元提高到11万澳元！

同时还增加了一条新的处罚规则，罚款金额可以达到中介佣金的三倍，两者取金额较高者。

按照悉尼常见约2%的佣金比例计算，如果一套价值 200万澳元的房产存在低报价行为，中介可能面临：约12万澳元的罚款！

政府希望通过提高罚款，让违规行为不再划算。

根据新规，如果中介在广告中标出的价格：低于卖家此前已经书面拒绝的报价，低于拍卖中出现的最高未成交出价，都将被认定为违规行为！

此外，新州政府还计划：

• 将拍卖中的“假竞价”罚款翻倍；

• 扩大监管机构执法权；

• 加强房地产行业培训与职业标准。

监管机构未来甚至可以要求违规中介：公开承认违规行为，或由独立估价师核实价格估算！

推动这次改革的重要原因，是媒体的一项调查结果，调查追踪了10772套悉尼房产拍卖，结果发现：48%的房屋成交价比报价高出至少10%，16%的房屋成交价比报价高出20%以上！

大量买家表示，他们花费时间调查房源、准备贷款，最终却发现房价远远超过自己的预算。

在一项读者调查中，超过9100名购房者分享经历，其中6344人表示：自己曾经认真研究某套房产，却最终因为价格远高于预期而无法购买！

不过，新州改革仍然有一个重要限制，并没有强制卖家必须让保留价与广告价格一致，保留价是卖家愿意出售房屋的最低价格。

目前在新州，如果卖家设定的保留价高于广告价格区间并不违法。

批评人士认为，这种做法往往会让买家产生不切实际的期待。

与此同时，维州房地产市场也在推进另一项重大改革！

维州卖房必须公开成交价！

维州政府宣布：未来所有房屋在成交后，卖家必须公开最终成交价格！

这项措施被认为是澳洲首次推出类似制度，改革目标同样是打击“低报价”。

所谓“低报价”，是指中介在推广房源时故意给出明显低于真实成交价的价格区间，以吸引更多买家参与竞争，从而推高最终成交价。

维州政府认为：这种行为不仅误导买家，也加剧了市场的不公平！

维州消费者事务部长Nick Staikos表示：“低报价会人为抬高房价，这是不公平的。这种行为本来就是违法的，我们正在采取行动彻底遏制它。”

根据新政策：一旦房屋买卖合同成为无条件合同，房产中介就必须公开成交价格！

这意味着，所有房屋成交价格都需要披露，买家可以更准确了解市场行情，房产价格参考数据将更加透明，

消费者政策研究中心负责人Erin Turner认为，这将减少买房过程中的焦虑，因为公开成交价格可以让市场更透明，也更容易识别低报价行为。

在维州，目前房屋成交价格是否公开，通常由卖家自行决定。很多卖家出于隐私考虑，会选择不公开成交价！

因此市场上不少房屋交易价格，需要等到Valuer General更新数据，或提交给State Revenue Office才会被公开：这一过程往往需要数月时间！

有些成交价甚至超过6个月才披露，还有部分交易价格始终没有公开。

这也导致买家、中介和卖家在判断市场价格时，往往缺乏准确参考。

维州政府近期还提出另一项改革：未来房屋如果进行拍卖，卖家必须至少提前7天公布保留价！

这样买家在拍卖前就能知道卖家最低接受价格，避免在拍卖当天才发现价格远超预期。

澳洲房地产协会主席Jacob Caine表示，公开成交价格将让市场信息更加透明。

不过，也有人指出，这项政策可能影响房地产数据行业。

目前很多机构通过收集房屋成交价格，并向房地产从业者出售订阅数据，如果成交价必须公开，这些数据服务的需求可能会下降。

房地产投资专家Cate Bakos则指出：期房（Off-the-plan）市场仍然存在透明度问题！

开发商往往通过返现、家具礼包、印花税补贴等方式作为销售激励：但真实成交价格往往很难获得！

她认为，如果要真正提高房地产市场透明度，期房销售也需要纳入监管范围。

长期以来，房地产信息不透明一直是澳洲购房者最大的抱怨之一。

无论是广告不标价格，成交价不公开，低报价吸引买家，都让不少人觉得买房过程像是在“摸黑竞价”。

而随着新州和维州接连推出监管改革：澳洲房地产市场正在朝着一个更透明的方向发展！

对于准备买房的人来说，这些变化或许意味着，未来判断房价，将不再那么困难。

而对于整个市场来说，越来越多的规则正在传递一个信号：房地产市场的信息透明度，正在成为新的行业标准！

对于很多买房人来说，比房价更敏感的一件事就是房贷利率。

而最近，银行已经开始提前行动！

新一轮房贷压力，可能正在逼近。

就在澳洲央行即将公布最新利率决定之前，四大银行之一的ANZ Bank突然提前出手：上调固定房贷利率！

这一动作被业内视为明显的抢跑信号：银行正在提前为可能到来的加息做准备！

与此同时，多家银行和经济学家也警告，澳洲央行未来几个月很可能继续加息，如果预测成真，澳洲房贷成本可能再次明显上升。

在最新调整中，ANZ宣布将多项固定房贷利率上调 最高0.25个百分点。

在本次调整之后：

• 1年期固定利率：5.99%

• 2年期固定利率：6.04%

• 3年期固定利率：6.14%

• 4年期固定利率：6.19%

• 5年期固定利率：6.34%

也就是说，目前ANZ绝大多数固定房贷利率已经超过6%。

金融机构认为，这对很多借款人来说是一个明显的心理关口，因为在过去一段时间内，许多贷款产品的利率仍然保持在6%以下。

现在，这一情况正在发生变化！

业内人士指出，当银行在央行决议前上调固定利率时，通常意味着市场已经在提前计入未来可能的加息风险。

ANZ并不是唯一一家提高贷款利率的银行，根据金融数据机构Canstar的统计：过去两周已经有26家贷款机构上调了固定利率！

其中包括：

• Bankwest

• Ubank

• Heritage Bank Australia

• RACQ Bank

仅最近两周，市场上就有数百个固定利率贷款产品被上调，显示整个贷款市场正在重新定价未来利率走势。

更值得注意的是，市场上可选择的低利率贷款正在迅速减少。

数据显示，年初时，市场上有62家银行提供低于5.40%的固定利率贷款。而现在只剩下4家银行仍然提供这一水平的利率！

与此同时，平均两年期固定利率已经比平均浮动利率高出约0.21个百分点，这一情况在过去并不常见。

这意味着银行正在逐渐提高未来贷款成本。

除了银行本身的利率调整之外，澳洲四大银行目前已经基本形成共识：澳洲央行可能在未来几个月继续加息！

目前，四大银行普遍预测，Reserve Bank of Australia可能在接下来两次会议上继续加息：3月加息0.25%、5月再加息0.25%！

如果预测成真，澳洲现金利率将升至4.35%。

对于很多家庭来说，最关心的问题是：房贷会多还多少钱？

根据金融机构测算，如果3月真的加息，以 60万澳元贷款、剩余25年为例：每月还款大约增加91澳元！

如果5月再次加息，从2月到5月三次加息累计影响将达到：每月多还约181澳元！

如果全年累计加息0.75%，月供增加可能达到约272澳元。

这意味着，对于不少拥有房贷的家庭来说，如果未来利率继续上升，一年下来每月的房贷支出很可能会增加几百澳元，家庭预算压力也将进一步加大。

银行经济学家认为，主要原因是通胀压力再次上升。

其中一个关键因素是：中东局势导致油价上涨！能源价格上升会推高交通成本、食品价格、企业运营成本，而进一步推动整体通胀。

此前，澳洲央行副行长Andrew Hauser已表示：由于油价上涨，以及全球供应链压力，未来通胀可能高于此前预测！

这意味着央行在做利率决策时，可能会更关注控制通胀，而不是刺激经济增长。

如果中东局势持续紧张，能源价格继续上涨，那么澳洲家庭在未来几个月可能同时面对：更高的房贷利率，更贵的汽油，更高的食品价格，整体生活成本上升！

在这种情况下，很多经济学家预计，消费者支出可能明显放缓，澳洲经济增长也可能因此受到影响。

很多人在澳洲买房之后，都会发现一件事：真正的压力，其实不是买房那一天，而是之后每个月的还款日!

利率、油价、通胀、房价，每一个变化都会慢慢影响到家庭的预算。

房地产市场或许会越来越透明，但对于普通家庭来说，生活的账本依然需要一笔一笔地算。

（本文图片均来自网络）

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