1周爆卖2882套!合肥二手房5个新信号

去年楼市回暖的剧本，又来了。

但不同的是，去年合肥二手房价仍在下行通道。

而今年，则在价格“超跌”后，全市二手成交量出现了大幅上扬。

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全市二手成交量(数据来源：贝壳、中墅生活小程序)

先看数据，不是吹牛，上周合肥全市二手房(含贝壳、非贝壳)成交超2882套，环比涨43%，同比去年同期(年后第3周)上涨49%，创近几年新高。

不少人会说，这是由于4波需求叠加释放，导致成交攀升。

把周期拉长，看整体。截止3月15日，1-3月全市二手房成交15660套，同比去年上涨19%。这也说明，同样的需求，今年释放的要更多。

当然，上涨的数据，还有些规律与信号。

1、二手房价“超跌”后，跌幅收窄，加上近期市场情绪，调动了购房者进场或成交。

洞察下价格对比：

去年3月贝壳二手成交价为1.38万/㎡，相比23年12月的1.50万/㎡，跌了8%，价格下行预期很大。

而今年3月(1.11万/㎡)，相比去年12月(1.13万/㎡)，跌幅只有1.8%，收窄明显，有了筑底的预期。

我也请教了二手一线的朋友@滨湖大卫：

另外典型的，就是24-25年滨湖二手市场。

24年滨湖二手房价降了约2600元/㎡，二手成交2740套；而25年，滨湖大踏步地降了近5000元/㎡(降到1.28万/㎡)，卖了3537套，各区县TOP1。

价格到位，需求被激发。

另外，二手下行的预期减少，也加速了一些犹豫的、长周期的购房者，提前进场。

2、预期趋稳，但不代表二手房价就涨了。

堂叔我，找了滨湖/高新/包河热销的3个头部小区，就会发现，同一小区降价的房源比涨价的多。

就算涨价与降价房源数接近，如祥源金港湾，但降价的幅度，又比涨价幅度大。

所以，市场并未呈现涨价的预期，仍然是降价换量。但不像以前几十万的降，现在更多是几万的降，直到买卖双方的合理谈价区间出现。

热销小区降价与涨价(点开看大图)

而个别中介给我说，有时候上调价格是为了拉大还价空间。有些房东挂价与心理价位差距小，上调一定幅度价格，制造足够的还价空间，让买家感觉捡了便宜。

另外，年后不少新出来看房的客户，他们出价的能力，并没有涨。

所以，年后成交量的增加，只是买卖双方的价格博弈少了、心理价位更近了，而促成的。

3、目前，二手房主力成交，还是以120㎡以下的刚需为主。近期，成交量大与价格降幅收窄，也释放两个信号：

4、最近，很多人问堂叔，这轮行情能持续多久。

个人判断，二手房主要看带看量指标。由于从看房到买房，其转化需要周期，带看量先起来，然后才会有成交。

只要市场带看量持续大，在稳定的转化率下，成交量就会持续高。

反之，一旦带看量下滑，预示着客户池的容量开始萎缩，进而1-2周后，成交量也会萎缩。 

上周贝壳看房人数

上周，贝壳看房人数超2.1万次，环比上涨7.7%，数据也是惊人。说明有些人班都不上了，跑去看房买房了。

回看去年，合肥二手市场的热度持续到4月末、5月初，紧接着出现下滑苗头，之后就以价换量延续至年末。

今年，以这个势头，子弹会飞得远一点。

5、ZF部门下场，利用舆论传导市场积极信号。

上周，合肥房地产市场的主管部门在公号上，也引用江淮晨报的文章，用了“回暖”这个偏中性的词。

全文下来，肯定了几个点：信心修复、加速进场、成交量大、周期缩短……

02

再关注下，上周新房市场。

最典型的是，上周日，包河区的招商百川序正式首开，共推了134套，堂叔了解到，当天去化不到一半。

其中，小高成交价2.2万/㎡，去化还行。核心是，在“这个面积段，且总价300万以内”的品质竞品不多。

也仅有，包河区的中海悦府大高143㎡，下游经开区南艳湖的华润嘉宸洋房124㎡，未上市的天阜清澜玉华(定位115/126/139㎡)。

图片来自网络

而百川序成交价2.5万/㎡的洋房138㎡，去化一般。

上篇堂叔也分析过，总价在330-380万的竞品太多，可谓是竞争红海：

同时，不少竞品的户型面积在165-188㎡，相近总价下，比百川序的138㎡大不少。

另外，百川序不利因素较多(10#临大路、三角地块、周边回迁房、虚虚的商业餐饮品牌)，对于改善客户来说，性价比不高。

其整盘洋房138㎡，共有215套，首开去化不佳，后续流速压力也比较大。

由此可见，相比二手市场，价格高位的新房市场，流量极易分化。超出客户购买力、项目质素不佳，性价比不足……

都难以俘获市场。

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写在最后。

当下，快速回暖的市场，也没必要找算命师傅，看能涨多久。

重点已经不是持续性，而是要审时度势。因为，高点往往都是出货卖房的好时点。

如同《吕氏春秋》里讲的，谋势而动，顺势而为。

……