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颠覆常识,重庆二手房涨了!?

  • 2026-03-20 19:52:39
颠覆常识,重庆二手房涨了!?
在大多数人的印象里，重庆二手房跌得很厉害。
但是根据铭腾机构最新的数据：
3月第一周（3月2日-3月8日），重庆中心城区二手房住宅共成交2019套，环比暴涨83%，合计成交面积约20.18万方；建面均价9945元/㎡，环比上涨3%。
不管你信不信，数据上确实涨了。
如果要问原因：可能是二手房现在成交量太高了，大量刚需上车二手房。
克而瑞重庆月报显示：新房普宅成交占比19%、新规产品占比4%，二手房成交占比高达77%。
也就是说，每100个买房的人，有77个买的二手房。
当成交量上升到一定程度，价格小幅上涨是很正常的事。
所以记住这个时间节点！
对于重庆楼市而言，现在是一个转折点。
不管是登上央视财经报道的新房热度，还是春交会上人头攒动的展台，都在指向一个事实：
重庆楼市，真的涨了。

01

二手房成“主角”？

在我看来，二手房成交量上涨不是新鲜事，新鲜的是价格涨了。
大家都知道，重庆有大量的挂牌量，接近30万套，现在可能已经不止这个数。
按照一般逻辑来说：
这里面有大量便宜的老房子，即便是观音桥也有很多几千块的老破小；
还有大量远郊不值钱的房子，比如水土、龙兴、鹿角、界石这些地方，都有几千块的次新房。
这些房子都跌了很多，而且很多都彻底丧失流动性了，卖也卖不出去。
如果按照平均值来计算，在这些房子的“拖累”下，二手房均价下跌肯定是常态。
但是现在发生了颠覆性的变化：
二手房价格涨了！
也就是说，抛开沦为“不动产”的房子，目前市场上流通的二手房，已经是供小于求。只有需求量足够大，价格才可能上涨。
大家不要小看这件事，哪怕涨幅很小。
它至少说明两个问题：
首先，是成交量的爆发式增长。
重庆市住房城乡建委公布的数据显示，3月以来贝壳平台二手房日均成交量环比上涨152%，同比上涨17.5%。
更值得关注的是，在重庆中心城区的购房群体中，市外购房人员占比达到了26%，比往年高出约10个百分点。
说明不光是本地需求，很多外地人也开始关注重庆。
给大家透露一些市场消息，最近有好几拨外地购房团来重庆，而且都是几百人的规模，非常夸张。
其次，是成交价的企稳回升。
量、价双双上涨，这说明市场信心正在逐步恢复，这一点对于市场来说非常重要。
这说明重庆的二手房已经跌出了性价比！
随着笋盘快速消化，像近郊新区和大热板块，比如照母山、礼嘉、中央公园、汽博等城市配套比较好的版块，品质好、楼龄新的项目，价格上涨是早晚的事。
所以有买房计划的朋友抓紧一点，特别是二手房，窗口期就快结束了。
重庆不是没有便宜的二手房，但是品质、房龄和价格一定是正比，如果你还希望买到好一点的房子，尽早出手，可能还有捡漏的机会。

02

上涨的逻辑

二手房价格的上涨，其实有它的底层逻辑。
一是经过了几年的供应缩减，一部分需求端转向了二手房。
重庆的土地供应已连续四年锐减：
2022年成交467万方，2023年降至295万方，而到了2024年，这一数字仅为135万方。
这么说可能没什么概念。
从2020年高峰期的1887万平米开始算，减少到2024年的135万平米，供应缩量高达93%。
从土地变成房子之后，再结合成交量来看——
2024年重庆中心城区新房供应量约300万方,成交量约491万方。
光是一年的供应缺口，就高达191万方。
连续几年下来，大量需求只能转向二手房！
关注市场比较多的朋友可能发现了，这几年除了新增的核心区优质地块，剩下的都是以前没卖完的存量项目。
当新增住宅用地变得极度稀缺，尤其是在核心区域，市场的目光必然转向存量巨大的二手房市场。
物以稀为贵，优质次新房和核心地段的二手房源，其资产价值自然开始被重新定价。
另一个原因是市场标准发生变化，产品正在迭代。
不管是新规、还是四代宅，大家现在都听得非常多了。今年重庆市住房城乡建委又提出，将全产业链打造“好房子”。
截至2月底，重庆“好房子”项目累计129个，在建规模1095万平方米。
更关键的是，“好房子”首开当月去化率超60%，售价是普通商品房的1.4倍，依然卖得好。
举个例子，最近的远达锦宸序首开价格2万多，不算低了，但是当天就卖了超过一半，估计很快就能清盘。
市场对品质的追求，同时也影响了二手房的价值分化。
比如那些还没有完全被淘汰高品质次新房（启元、壹号半岛、锦绣滨江、约克郡喜悦等等），即使价格高，依然还是能稳住。
相比之下，一些缺乏核心配套、户型老旧的非核心区老房子，价格还在跌。
这种分化其实也是市场成熟的表现：
不是所有的二手房都在涨，涨的永远是那些具备“好房子”品质或核心地段稀缺资源的房子。

03

有什么机遇？

我认为，重庆目前机会非常好，也就是很适合买房。
这里我不讲城市价值，也不讲GDP、产业、人口这些纸面上的数据。
更直白一点：
不管是对于刚需、改善，还是投资，现在都是非常适合上车的节点。
刚需要抓住市场最后的窗口期去捡漏，争取买到相对性价比高一点的二手房，避免后续品质好一些的房源涨价；
改善则是可以做第一波吃螃蟹的人，吃到“好房子”的第一波红利，未来几年重庆楼市的定价权基本掌握在买了这些房的人手里；
最后是投资，与同能级的城市相比，重庆房价一直处于洼地，这既给了本地居民满满的幸福感，也为市场提供了十足的安全边际和想象空间。
当然，一定要注意的是，市场的分化要求购房者必须具备更专业的眼光，去甄别什么是真正具有稀缺性的资产，或者说什么是更适合你需求的房子。
楼市从来都是先知先觉者吃肉，后知后觉者喝汤，不知不觉者买单。
你是哪一种，取决于你现在的选择。
如果你还在纠结重庆买房买哪里，可以通过下方二维码链接我。
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