春节后往往是楼市复苏的关键期，而今年上海楼市的“小阳春”来得比往年更早、更猛烈。
自2月25日上海出台“沪七条”楼市优化政策以来，二手房市场迅速点燃，成交量阶梯式上涨，价格指数结束连续9个月的下跌，率先实现环比上涨。刚刚过去的周末，上海二手房单日成交创下近一年新高，周成交量更是刷新近5年最高纪录。
01 成交放量：周成交7233套，创5年新高
“沪七条”2月26日施行以来，迄今已有3周。从周度网签数据来看，各周分别网签成交4014套、5709套、7233套，成交数据呈阶梯式上涨。
尤其是刚过去的3月9日至3月15日当周，7233套网签量刷新了近5年上海二手房的最高周成交纪录。
单日成交量同样表现亮眼。3月14日（周六），上海二手房单日成交1472套，上一次达到这个高度还是2025年3月15日的1473套，时隔一年楼市热度强势回归。3月15日成交1390套，周末两天合计2862套，创下近5年周末成交新高。
更令人惊叹的是，3月14日当天，上海二手房网签系统因瞬时流量过大，多次出现登录异常。“网签系统好几次都进不去，我从业5年了，还没遇到过这种情况。”上海一中介门店负责人说。
截至3月15日，上海3月来的二手房网签成交量已达13955套，这一数据超过2月全月11315套的成交总量。行业机构据此预计，3月全月二手房网签成交量有望突破3万套，若达预期，这将会是上海二手房市场自2021年以来，单月成交首次回到3万套关口。
02 价格回升：连跌9个月后，首次环比上涨
成交量持续走高的同时，房价指数也传来积极信号。
国家统计局3月16日发布的数据显示，2月份上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。这是上海二手房价格自2025年5月以来连续九个月负增长后，环比再度上涨。
从挂牌价格来看，上海二手房挂牌均价也在年初触底后迎来回升。上海链家3月最新二手房挂牌均价约为5.66万元/平方米，较1月的5.63万元/平方米和2月的5.65万元/平方米稳步上涨，挂牌价见底回升的态势逐渐形成。
价格的企稳回升，在核心城区体现得更为明显。多家中介机构反映，近期上海内环内房源议价空间明显压缩，部分房源甚至出现价格上调。数据显示，3月份，上海内环内核心板块二手房议价空间普遍收窄至4%以内，其中南京东路、外滩、人民广场、徐家汇等核心地段议价空间已不足1%。
值得注意的是，本次市场回暖中，部分市中心“老破小”房源的房东心态也出现了微妙变化，惜售挺价的心态较为明显，部分房源甚至出现了一定幅度的涨价，这也是此前市场回暖过程中较少见的现象。
03 市场实况：一套房两名客户抢，中介忙到没时间吃饭
市场的热度，在一线中介和交易中心感受最为真切。
“这段时间成交很热，瑞虹板块一周成交十几套，光对面这个小区一周就卖了3套。”在曲阳南路人行道上摆放广告牌揽客的中介小哥表示，“现在挂牌量减少，房东都不愿意降价卖了”。
3月15日，截至中午12点，41个办事窗口共放号423个，受理数量达到417个，其中“缴税并发证”已经办理160组。
太平洋房屋相关人士表示，近期二手房的咨询量、带看量上涨，买卖双方议价空间也在缩小，“成交周期更短了，甚至出现两名客户抢一套房子的情况。”而且，市场格局已经明显反转，此前多为中介主动邀约带看，如今转为购房者主动咨询、预约看房。
从成交结构看，近期刚需入市特征明显。最近两周300万元以内的刚需房成交占整体的72%左右，高于以往的68%-70%。成交的二手房套均面积仅78.5平方米左右，低于2025年四季度的82.1平方米。
新房市场同样呈现回暖迹象，尤其是改善类项目恢复势头明显。上海中原地产统计的3月2日-3月8日成交面积榜单前十中，有2个“10万+”高端项目上榜。
“新政之后，约5000万元/套的大平层，几乎每天都能卖掉一套。”保利世博天悦营销负责人透露。不仅如此，大标的客户的决策速度也比2025年下半年更快了——有客户到访仅一次，就成交了一套总价4901万元的新房。
04 政策点燃：“沪七条”精准激活市场需求
市场为何突然回暖？业内人士普遍认为，2月25日出台的“沪七条”是关键催化剂。
此轮新政围绕住房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等方面推出优化措施，尤其是非沪籍外环内购房社保年限从3年缩短至1年，大幅降低了外地置业者的购房门槛，而单笔最高324万元的公积金贷款额度，则有效降低了购房者的月供压力。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，新政中对于公积金贷款政策的调整起到了非常大的作用。以典型的老破小“曹杨新村”等小区为例，套均41-42平方米，总价不超过250万元。而最新的公积金贷款政策中，家庭贷款额度超过200万元，意味着买这些房子只需支付低比例的首付款，接下来就能用公积金贷款解决。
58安居客研究院院长张波表示，政策的精准放松形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求，供需匹配度正不断提升，市场稳中向好的态势进一步加强。
05 专家解读：上海领涨，全国楼市风向标意义凸显
在房地产市场研究中，上海历来被视作全国楼市的风向标。
国家统计局数据显示，2月份70个大中城市中，仅北京、上海2个城市的二手住宅价格环比上涨。其中，上海房价环比上涨0.2%，终结了此前连续9个月的下跌。二三线城市二手房价格降幅均收窄0.1个百分点。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从全国层面看，上海楼市数据具有风向标意义，进一步说明当前楼市具备向好基础。一方面，将为上海新房等市场提供有力支撑；另一方面，也对全国市场形成良好示范效应，有助于推动各地楼市小阳春回暖。
在严跃进看来，随着供给端调整趋于充分、库存压力缓解，若潜在购房需求能够持续释放，房地产市场供求再平衡进程将有望加速，进而带动交易量稳步回升和价格企稳。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，重点城市具有“领头羊”特征，是整体房价趋稳的关键。近期热度城市不仅低总价二手房交易继续占主导，中等价位二手房交易也开始稳定，有助于刚需与改善、新房与二手房的良性循环。
对于购房者而言，上海中原地产资深分析师卢文曦提醒，上海楼市小阳春已然确立，成交量稳步释放的背后，二手房房价有望尽快走出底部，购房窗口期正逐步收紧。
注：本文综合自新华财经、每日经济新闻、界面新闻、国家统计局公开数据，内容仅供参考，不构成投资建议。
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