2025年度“优秀胜诉案例”

年前，由京云律所康娜律师代理的《马某应诉张某确认合同无效纠纷一案》，获评为北京京云律师事务所2025年度优秀胜诉案例：一等奖。

评选理由

本案看似是确认合同无效之诉，实则是关乎当事人核心财产权益（拆迁利益）的归属之争。康娜律师并未局限于对合同表面效力的辩论，而是深入追溯交易背景与三十年来的履行事实，将辩护策略成功提升至“维护交易安全、尊重历史现状、保障居住稳定”的司法价值层面。通过精准的法律论证与事实组织，康娜律师有力地帮助法庭厘清了这起跨越三十年的产权纠纷，不仅驳回了对方的不当诉求，更稳固守护了委托人在此安居三十年后所依法应得的财产权益，避免了其生活因诉讼发生颠覆性风险，体现了律师在处理历史遗留复杂产权纠纷中的专业价值。

基本案情

1993年为了改善居住条件，原本是大兴区安定镇某村村民的马某，看中了通州区马驹桥镇小张湾村张某名下的9间老房。双方经协商，签订了一份《协议书》，约定张某以3300元的价格，将位于小张湾村67号的9间房屋卖给即将迁入本村的马某。

协议签订后，马某的亲属代为支付了房款，张某也交付了房屋。令人意想不到的是，就在协议签订后仅半个多月，马某便顺利地将自己和家人的户口迁入了小张湾村67号，正式成为该村集体经济组织的一员。此后，他不仅在此安家落户，还向村委会和镇政府申请，将破旧的老房进行了翻建，一家人在这里生活了近三十年，直至该村面临拆迁。

然而，就在2025年，当年卖房的张某一纸诉状将马某告上法庭，其理由直指核心：农村宅基地不得转让给本集体经济组织以外的人。他认为，签订协议时马某并非本村村民，因此这份30年前的《协议书》违反了法律禁止性规定，应当认定为无效。一旦合同无效，理论上房屋应当返还，这对于早已在此安家落户、甚至房屋都已被翻建、拆迁的马某一家来说，无异于晴天霹雳。

（图网络，侵删除）

律师风采

面对这场突如其来的诉讼，马某一家忧心如焚，找到了康娜律师。接手案件后，康娜律师没有止步于原告的表面理由，而是迅速梳理了跨越三十余年的关键证据链，并敏锐地捕捉到了本案的决胜关键点。

康娜律师分析认为，本案的法律关系看似简单，实则蕴含着农村房屋买卖纠纷中的典型难题。原告的核心论点“签约时非本村人”似乎有理，但忽略了本案最特殊、也最根本的事实——身份之变。为此，康娜律师制定了以“维护交易安全与诚实信用”为核心的辩护策略，指导当事人搜集并固定了包括户籍迁移证明、30年前的《北京市土地登记审批表》、1999年的《农村个人建房使用土地许可证》、村委会证明以及最新的拆迁材料等一系列关键证据。

法庭上，双方展开了激烈的辩论。原告紧紧咬住“签约时点”被告不具备本村集体经济组织成员身份这一点不放，坚称合同自始无效。而我方律师康娜则沉着应对，掷地有声地指出：

尊重历史，正视现实：判断合同效力，不能机械地只看签约瞬间，而要结合合同履行全过程。被告在签约后仅半个月就完成了户口迁移，并通过村委会和政府的层层审核，取得了宅基地使用权登记和翻建许可。这充分说明，其身份早已补正，且其权利得到了基层组织和政府的正式确认。

维护交易稳定与诚实信用：合同履行已逾30年，被告一家在此长期居住、生产、生活，并投入资金翻建房屋，形成了稳定的社会关系和生活依赖。原告在收受房款、交付房屋三十年后，尤其在房屋面临拆迁时主张合同无效，严重违背了诚实信用原则。

“地随房走”的最终落脚：涉案房屋早已由被告经合法程序翻建，原房屋已不存在。被告是该宅院的合法使用权人和房屋所有权人，其权利来源于政府的行政确认。如今房屋已拆迁，被告作为合法的被拆迁人，其权益应受法律保护。

尤其当康娜律师向法庭展示那张1993年的《北京市土地登记审批表》，明确指出“土地使用者”一栏赫然登记为“马某”时，原告的主张在法律事实面前显得苍白无力。这充分证明，被告的宅基地使用权早已被行政确认，其身份问题在法律上已不构成任何障碍。

最终，凭借着对法律的精准把握、对证据的娴熟运用以及对案件三十年脉络的清晰梳理，康娜律师的辩护意见赢得了法官的充分认可。

胜诉判决

北京市通州区人民法院经审理后认为，原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且已履行完毕。被告虽在签订协议时不具有本村集体经济组织成员身份，但其在签约次月即取得该身份，并通过政府审批取得了案涉宅基地的使用权。因此，该《协议书》合法有效。最终，法院一审判决：驳回原告张某的全部诉讼请求。

律师提示：农村房屋买卖纠纷因历时久远、政策变化，法律关系错综复杂。判断合同效力，不仅要看签约时点的主体资格，更要综合考虑合同履行情况、买受人后续的身份变化、是否经行政部门确认、以及有无违背诚实信用原则等因素。在处理此类历史遗留问题时，专业律师的介入，对于梳理证据、准确把握法律适用、有效维护自身合法权益至关重要。

律师介绍

康娜

主管律师

康娜，女，北京京云律师事务所主管律师，北京电视台《律师帮帮忙》嘉宾律师、北京电视台法治进行时栏目特邀嘉宾，中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、中华商标协会会员。

擅长领域：自法学院毕业后即在律师事务所从事法律工作，保持法学理论与法律实践的衔接性。从事法律服务工作近10年，为人勤奋、正直、诚信，办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的多余件案件中，以宅基地、公房、私房拆迁、企业厂房拆迁，承租房屋拆迁和集体土地征收补偿、集体商品房、企业法律顾问服务、婚姻继承纠纷维权等案件见长，康律师具有丰富的征地拆迁、集体商品房维权业务经验。康娜律师以扎实的理论基础、丰富的实战经验、严谨的工作作风，娴熟的办案技巧广受委托人信赖和好评。