深夜十一点，上海徐家汇地铁站附近的中介门店仍灯火通明。各色买家竞相咨询房源，还夹杂着投资者略带焦虑的低声细语。对于今年第一季度楼市的突然升温，许多人并没做好心理准备。
春节后，关键一线城市的二手房交易在短短几周内迎来意外高潮。以上海为例，2023年全年二手房成交25.4万套，创下近四年纪录。而3月14日和15日的单日成交逼近2021年后的最高峰，分别达到1472套和1390套。这种火爆气氛也传导到北京，3月8日一天网签677套，并在月内累计冲击两万套大关。广州情况类似，单日成交峰值超1300套，刷新三年纪录，尤其新房中的改善型楼盘备受追捧。深圳则携带看客户量重上新高，2月均价环比上涨7.3%，三个月连涨。
这一波行情共性清晰，二手市场敏锐复苏，带动新房需求。资金流动加快、购换房链条逐渐畅通，价格普遍维持稳定或出现微幅上扬。但具体来看，核心城区受益最明显，如广州天河、深圳南山的优质房源先行，其次是城市近郊，远郊和老龄房源依然承压。
二线城市之中，成都名列前茅。2024年前两月新房成交113.3万㎡，领跑全国50个主要城市。紧随其后的是南京、苏州和杭州等地，这些城市二手房、小阳春行情明显，尤其中心区成交量劲增，常见成交环比飙升50%-100%。多数学区房、地铁盘和次新房卖相最好，仅在部分远郊和老破小区域仍然观望气氛浓。
时间倒回十年，不少大城市房价涨到让多数家庭望而却步。但随后调整近八年，大致回落了30%-50%。现在，一线城市里，有的楼盘仍然价格高企，但也有2-3万元每平方米的刚需房在售。二线城市大部分老旧小区甚至能见到万元左右的挂牌价。比对2015年的行情，如今的价格带已显得相对理性。
在热度回升背后，购房者也分化出两个新群体。一类是真正的刚需者，普遍青睐70-80平刚需小户型，学区、内环的新房极具吸引力，议价空间缩小。另一类则是投资者，他们不再执迷于豪宅，而转向一二线城市的老旧小户型，目标租金回报率能达4%-6%。比如成都春熙路旁的老房、苏州相城区、武汉光谷等，都涌现出高出租、低价位房源。
这种投资理论的底气主要有两点：这些老旧房源跌到了谷底，租金依旧坚挺，租客需求良好。而且利用贷款杠杆，租金足以覆盖还款压力，20年将房子完全归自己，成为资产增值的另一条路径。这也让许多新晋投资者瞄准了产业区、地铁口、大学城等高租金热点。
不过，也有不少城市并没有迎来同样的“回暖”。比如兰州、石家庄、鞍山等，这类地区房源供大于求，缺乏产业与资金流入，成交依旧低迷。这表明并不是所有地方都能乘上这波小阳春。相应的，热点城市的远郊、年久失修的房产即使价格跌破万元，也可能面临长时间空置和难以变现的困境。
对于问“现在房价是否还贵？”的人，眼下市场已给出答案：预算有限者不仅能选“平价”房源，还可以选择租房，灵活性远胜以往。楼市对“刚需”的容纳度前所未有。只要对居住条件没太高执念，租住选择同样丰裕。而过去高喊“房价崩盘”的声音也逐渐淡出主流视野，彻底出局者更多选择旁观。
经济变局催生供需逻辑主导楼市。房产与区域的发展水平紧密相连。像长三角的苏州、广州的高新区域，人口、产业、资金都在持续流入，房价稳定甚至小幅上涨。而西北和东北的部分资源型城市，人口和经济同步下滑，成交萎缩，房屋价值停滞不前。江苏南通的某些新城房源就曾挂牌不断降价，却始终乏人问津，这便是典型的风险地带。
城市分化趋势凸显。凡是人口流入、经济活跃、房屋供给相对有限的板块，价格支撑力强。反之，“钱少人少”的地级市，房价极难起色。即使优质地段有轻微升温，整体行情仍以分化态势为主。
未来的选择，很大程度取决于购房者对自己需求的认识和对城市发展周期的判断。不论自住还是投资，量力而行，谨防盲目追高。楼市的理性基础愈发显著，但局部泡沫和冷清同在，缺乏耐心或信息判断力的人，注定难以全身而退。
