京沪两地二手房市场升温,“小阳春”拉开序幕?

近日，国统局发布了国家统计局发布2026年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。作为观察房地产市场是否真正复苏的重要指标-二手房成交价格、成交量出现了久违的亮点。

数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，二手房市场呈现企稳修复态势，特别京沪两市二手房市场已出现明确的“量价齐稳”的底部信号。

• 价格端（止跌转涨）

北京：二手房价格环比上涨0.3%，2025年4月以来环比首次转涨。

上海：二手房价格环比上涨0.2%，2025年5月以来环比首次转涨。

在70城中，京沪是唯二实现环比正增长的一线城市（广州-0.5%，深圳-0.4%仍在跌）。这表明一线城市的资产价值具有极强的韧性，且京沪的供需关系已率先逆转。

• 成交量端（先行指标验证）

价格往往是成交量的滞后指标。早在价格转正前，京沪的成交量已释放信号。

北京：2月网签约1.19万套，虽受春节影响环比略降，但同比大涨87.6%；节后周度成交迅速反弹至2400套以上，挂牌量显著下降（去化加速），议价空间收窄，卖方市场心态正在修复。

上海：1月成交量创近五年新高（2.28万套），2月虽处淡季但预估仍维持在1万套以上的荣枯线之上，且千万级豪宅和核心区房源去化极快。

这里要说一下，2月26日施行的“沪七条”，新政将非沪籍购房社保年限从连续5年/3年大幅缩短至1年（外环内），并优化了多孩家庭及单身人士的限购政策。

这一政策直接释放了大量被压抑的“新市民”和“年轻白领”的刚需及改善需求。

数据显示，新政发布后一周，上海带看量和新增认购量有明显跳升，尤其是外环内的刚改盘。这为2月底及3月初的市场热度提供了直接燃料：

• 网上房地产数据显示，3月9日-3月13日，上海二手房连续5个工作日成交均突破800套，日均成交量达到874套，市场活跃度持续攀升。

• 3月14日（上周六），二手房成交量再冲高峰，单日成交1472套，3月15日（上周日）上海二手房成交1390套。

• 3月刚过半，上海二手房累计成交13955套。按此速度推算，3月有可能突破2.4万套，成为自2021年以来最好的单月成交记录。

这里也插播一下，上海开年以来商业地产和高端住宅的一些数据：

• 2026年开年以来，外资在中国大宗房地产市场的投资金额同比增幅超过80%。黑石、凯德、博枫等巨头频频出手。例如，外资以约20-30亿元的价格整栋收购上海南京西路、黄浦江畔的甲级写字楼；施罗德资本设立30亿专项基金在长三角“捡漏”优质标的。

• 在上海黄浦、静安等顶级板块，外籍买家或外资背景资金在千万级豪宅中的占比显著提升（有数据称从20%升至40%+）。

外资涌入商业地产和顶豪市场，虽然对广大普通二手房市场的直接拉动作用有限，但外资的进场释放了一个强烈的信心信号：国际“聪明钱”认为中国核心资产已见底。

这种信号会间接提振国内投资者和购房者的信心，有助于打破“房价只会跌”的悲观预期。

当“成交量持续放大”叠加“价格环比转正”，构成技术面上的“底部确认”形态。当外资不断涌入带来的信心，当股市波动、理财收益率下行时，高净值人群将资金回流到核心城市房产中保值，京沪楼市的“小阳春”刚拉开序幕。