在二手房交易中，“跳单”这个词想必大家都不陌生，买家绕开中介直接和卖家签约，想着省下一笔佣金，中介却认为买家违约索要赔偿，这样的纠纷屡见不鲜。到底买家的“跳单”行为是否构成违约？中介的违约金主张能否得到支持？最高人民法院指导案例1号——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，早就给出了明确的裁判指引，今天就带大家读懂这个案例，搞懂二手房交易中“跳单”的法律边界。
这个案例的核心争议点，就是购房者陶德华在通过中原中介看房后，选择了其他中介完成房屋交易，中原中介认为其构成“跳单”违约，索要1.65万元违约金，而陶德华则认为自己并未利用中原中介的独家信息，不构成违约。这场纠纷从一审打到二审，判决结果的反转，也让大家看清了“跳单”违约的认定标准。
事情要回到2008年，上海市虹口区株洲路某号的房主李某某想要出售房屋，并没有委托单一中介，而是在多家房屋中介公司同步挂牌。购房者陶德华想要购置该片区房产，先后通过不同中介了解到这套房源：2008年10月22日，陶德华通过一家房地产经纪公司看过房；11月23日，其妻子曹某某又通过某房地产顾问公司看了这套房；11月27日，上海中原物业顾问有限公司也带陶德华看了该房屋，并且当天就和陶德华签订了《房地产求购确认书》。
这份确认书里有一条关键的“禁止跳单”条款，约定陶德华在验房后六个月内，若是利用中原公司提供的房源信息、机会等条件，却绕开中原公司和第三方完成房屋买卖，需要按照实际成交价的1%支付违约金。当时中原公司对这套房屋的报价是165万元，而此前带陶德华妻子看房的某房地产顾问公司，报价仅145万元，还积极帮陶德华和房主协商价格。
11月30日，在该房地产顾问公司的居间下，陶德华和房主李某某签订了房屋买卖合同，最终成交价为138万元，陶德华也向该中介支付了1.38万元的佣金。
得知此事后，中原公司认为陶德华利用了自己提供的房源信息，属于恶意“跳单”，将其诉至上海市虹口区人民法院，要求陶德华支付1.65万元违约金。一审法院支持了中原公司的部分诉求，判决陶德华支付1.38万元违约金。
但陶德华不服一审判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后，作出了反转判决：撤销一审判决，驳回中原公司的全部诉讼请求。
同样的案件事实，一二审判决结果为何大相径庭？核心就在于对“跳单”违约的认定标准理解不同，而二审法院的裁判理由，也成为了此后司法实践中认定“跳单”行为的重要依据。
二审法院明确，中原公司和陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同，其中的禁止“跳单”格式条款并非无效条款。这份条款的本意是防止买方利用中介的房源信息，却绕开中介完成交易，导致中介无法获得应得佣金，该条款既没有免除一方责任、加重对方责任，也没有排除对方主要权利，因此合法有效。
但这份有效条款的适用，有一个关键前提：买方是否实际利用了该中介公司提供的房源信息、机会等核心条件。
法院认为，判断购房者是否构成“跳单”违约，不能简单以购房者通过该中介看过房、签过禁止跳单协议为依据，而要看房源信息是否为该中介独家掌握，购房者是否依赖该中介的信息完成交易。如果卖方将同一房屋通过多个中介挂牌出售，房源信息并非某家中介的独家信息，购房者通过其他公众可获知的正当途径获得了相同房源信息，那么购房者就有权选择报价更低、服务更好的中介促成交易，这种行为并非利用先前中介的房源信息，自然不构成违约。
具体到本案中，房主李某某是在多家中介同步挂牌出售房屋，陶德华及其家人先是通过其他中介了解到这套房源、完成看房，并非仅通过中原公司获取信息；中原公司既非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，陶德华最终选择报价更低、积极协商价格的中介完成交易，并未利用中原公司提供的信息和交易机会，因此不构成“跳单”违约，中原公司的违约金主张也就无法得到支持。
这个指导案例的出台，不仅厘清了二手房交易中“跳单”违约的认定标准，也为中介机构和购房者双方都划定了行为边界，带来了重要的法律启示。
对于中介机构而言，想要避免购房者“跳单”，仅靠签订禁止跳单协议远远不够，核心要提升自身的服务价值，同时若想享有独家的房源信息权益，应与卖方签订独家代理协议，明确约定房源信息由其独家掌握，卖方不得在其他中介挂牌。如果只是普通的挂牌合作，未取得独家代理权，就不能禁止购房者选择其他服务更优、报价更低的中介，更不能仅凭购房者看过房就主张“跳单”违约。此外，中介机构也应规范自身的报价和服务行为，通过合理报价、专业服务吸引客户，而非单纯依靠格式条款限制购房者的选择权。
对于购房者而言，并非所有绕开中介的行为都属于违约“跳单”，在交易中享有自主选择中介的权利。如果房源信息是多家中介共享的公开信息，购房者通过多个中介了解到同一房源，有权选择性价比更高的中介完成交易。但购房者也需要注意，若中介机构确实提供了独家的房源信息、促成了交易机会，购房者利用该独家信息绕开中介直接交易，就会构成违约，需要按照协议约定承担违约责任。因此，购房者在二手房交易中，应注意留存通过不同中介获取房源信息的证据，保障自己的合法选择权。
总的来说，最高法的这则指导案例，既保护了中介机构的合法居间权益，防止购房者恶意利用中介信息“跳单”损害中介利益，也维护了购房者的自主选择权，防止中介机构利用格式条款不合理地限制购房者选择。在二手房交易中，无论是中介还是购房者，都应遵循公平、诚实信用的原则，中介做好专业服务，购房者恪守契约精神，才能减少交易纠纷，让二手房交易更顺畅。
