前言：
3月，全国楼市在政策暖风与季节性因素的双重作用下，展现出显著的复苏迹象。以上海“沪七条”为风向标，核心一二线城市的二手房市场率先迎来“小阳春”行情。福州市场也不例外，呈现出“二手热、新室温”的结构性特征，甚至出现了大型中介机构日均成交60套的“爆单”盛况。
一线城市领衔修复，上海单周成交量创近4年新高
全国市场的热度首先在几个核心城市得到验证。据CRIC数据统计，2月底上海发布“沪七条”楼市新政，通过放宽限购、优化公积金贷款等组合拳，精准激活了市场需求。政策效果在3月第二周（3月9日至15日）集中显现，上海二手房一周成交量高达7233套，创下 2021年以来周成交量新高。这一数据极大地提振了市场信心，显示出楼市进入实质性修复阶段。
上海的这股暖风迅速吹向周边及核心城市。同样在3月9日至15日这一周，南京二手房网签量达到2679套，突破了单周最高成交记录，其成交量是新房的6.5倍，显示出二手房市场的绝对主导地位 。杭州市场同样火爆，同期二手房成交量突破3600套，甚至有单日成交量连续三天突破300套的表现，热度可见一斑 。北京市场也保持高位运行，3月前半月二手房累计成交量逼近万套，日均成交超过320套。
在全国楼市成交复苏的大背景下，福州市场表现出明显的分化态势。与一线城市新房市场逐步回温不同，福州新房市场表现整体较为平淡，价格未见明显浮动，尚未出现大规模的涨价或促销潮。
然而，福州的二手房市场却呈现出一派火热景象。据悉，福州某大型中介机构近期成交量迎来爆发式增长，由于签约量激增，甚至出现了签约室需要提前预约的火爆场面。该中介在近半个月内，日均成交量高达60套。据统计，在3月1日至19日期间，该中介公司的总成交量已突破1000套大关。从成交结构来看，本轮二手房热潮主要由刚需和学区房需求驱动，这也与此前一线城市“低总价房源去化加快”的趋势相吻合 。
福州二手房市场的关注焦点也印证了这一趋势。根据福州房产平台数据显示，鼓楼、仓山等核心区域是购房者搜索的热点，而在价格关注度上，50万-100万的低总价区间占据了绝对主导地位，占比超过43%。这表明，在当前市场筑底企稳的预期下，前期持币观望的刚需客户认为价格已相对到底，入市意愿明显增强。
市场普遍关心的一个问题是：二手房的热度能否成功传导至新房市场？从福州目前的状况来看，刚刚过去的一周，成交量相较前几周有略微上涨，这种传导效应已初步显现，但呈现明显的结构性特征。
从整体客户构成来看，新房市场尚未迎来明显的增量客户，目前的意向买家主要还是前期积累的存量客户。正如业内所言的“筑底行情”，市场情绪的好转并未立即催生大规模的新增投资，而是促使观望已久的刚改人群下定决心入场。
结论：
整体来看，3月上半月在政策预期等多方因素加持下，主要城市二手房活跃度整体提升，有效保持了自去年四季度以来的市场热度。对于福州而言，二手房市场的率先“爆单”是一个积极信号，它不仅消化了刚需，也加速了置换链条的启动。尽管对新房市场的整体带动仍需时日，但对核心区优质项目的传导已经逐步开始。尤其是近一年多个优质学区项目的售卖，凭借购房合同就能入学，也让该类型项目成为当前的香饽饽，具体的成交数据，也将在近期的网签数据中得以体现。
随着3月下半月的推进，市场成交量能否延续这一态势，以及二手房热度能否进一步向更广泛的新房市场扩散，将成为接下来观察的重点。
3月初全国大会指出今年“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”。当前市场预期和信心的改善仍需要时间催化和巩固。
