房产投资,这么简单的事情,为什么那些所谓专家学者搞不清(附上篇问题答案)
- 2026-03-23 18:19:00
房产投资,这么简单的事情,为什么那些所谓专家学者搞不清(附上篇问题答案)来测试一下您的金融数学知识这篇提出了几个小问题，这里和大家探讨一下答案。推导过程就省略了，反正也没人想看，百度一下DCF/DDM或者戈登模型之类的都有，就是等比数列/级数求和。 结论：无限期资产的回报=当期收益+该收益增速。比如茅台价格为X，股息率是2%，以后每年股息金额涨30%，那以当前价格买入的长期年化收益就是32%。如果来波超级大牛市，你以10X买入，年化收益为30.2%，和32%差不多嘛。其实就是洛必达（l'hopital）法则，求极限时高阶占主导，在平方项前面，一次项可以忽略。翻译成投资的话就类似，标的够好，买入价格不重要。现实中，显然不是这么回事：1.这是无限期增速恒定假设，显然高增长维持二十年都很难，更别说无限期了。2.即使能超长期维持高增速，过于离谱的价格也能让你等上20年30年“解套”，因为那是无限期现的平均数。买漂亮50的美国人，六千点炒股的中国人，1990年买房的日本人比较有体会。 题目1的答案就是8%，美国的房子差不多就是这样美国四十年房价涨了多少？四十年平均复合年化8%，房产的确是非常好的资产。请注意，8%的回报一半来自于租金，一半来自于房价/租金上涨，房子估值基本不动（年化1%）。分解四十年来美国房产收益 
题目2不是无限期持有，那就要考虑期现结束时资产的估值了。资产的回报=当期收益+该收益增速+估值的年化变化。A估值不变，房价=67倍的年房租，持有20年的年化收益率为5.5%；B估值腰斩，房价=33倍的年房租，收益率=1.5%+4%-3.6%=1.9%（反用rule of 72）；C估值翻倍，房价=133倍的年房租，收益率=1.5%+4%+3.6%=9.1%，情形C和房产长期平均回报差不多。那么，你觉得哪种可能性更大？欢迎留言在评论区。 希望该资产未来20年能提供高收益，第一项指望不上了，太低。可以寄希望于第二项（房租高增长）和第三项（估值扩张，租金收益率继续下跌）。有人盯着通胀、M2，似乎看的东西越宏观，水平就越高。不管看什么，总还是要落实在第二项和第三项上。 第一项和估值负相关，估值越高当期回报越低。第二项和估值正相关，预期回报增速很高，估值可以高点。前几年回报低没关系，后面回报高也可以使总回报合理，比如创新药。如果当期回报很低，预期增速也不高，完全寄希望于干拔估值，这是个勇敢者的游戏。
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