上海市二手房交易流程解读——收藏备用(干货)

《基本交易流程》

首先看中房子，然后几经斡旋，达成协议和付款流程，接下来，支付给房东一个定金，定金一般是房价款的5%-20%，超出的部分法律层面来解释是不支持双倍返还的。（通过我们链家交易的话，我们的操作一般是在房价款的5%）

1.  支付定金：

上家配合调取最新12类产调信息，双方签署定金合同：约定网签，过户，缴税，付款金额，户口迁出的时间节点以及房屋内的物品约定，维修基金，水电燃气，东方有线，物业费，并支付定金，接下来按约定时间进行网签。

2.  网签：

网签的目的，主要是防止一房二卖，和再次抵押，同时出《上海市房地产卖买合同》，俗称“黄皮合同”，方便下家在办理贷款中使用，网签时，一般情况下要支付首付款或部分首付款，办理组合贷款或者纯公积金贷款等，然后静待银行审批，一般2-3周出借款合同。

注：

网签如果有一方不能到场，也可以线上网签，但签署借款合同则必须要到场，如果网签时不能到场，可以另行约定时间签署借款合同。

为保证资金交易安全，网签时上下家还需要签署一份《资金存管协议》。客户的首付款，过户款，在约定的时间内打进存管协议账户。

3. 过户+缴税

借款合同出来后，双方约定时间去房屋所在地交易中心，办理过户手续，过户审核时间一般为5个工作日，5个工作日后（最晚不能迟于过户后20日，切记），就可以再次去房地产交易中心办理缴税手续，缴税当天买方即可拿到新的房产证。（若下家贷款，会同时有抵押证，链家会负责把抵押证送至借款银行，等待银行放款）

房产证出来之后，按照上面签署的《资金存管协议》约定的金额会打到业主账户。

注：

如果下家是动迁款买房或者是售后公房出售后一年内买房，需要办理抵扣契税手续，流程略有不同，一般是网签后先核价和审税，大概15天左右再去办理过户手续，再过5个工作日下家方可拿到新的房产证。

4.  银行放款

抵押证送至银行后，银行安排放款给上家，目前一般是7个工作日到账，快的话2-3天也有可能。如果赶上12月份，银行盘点，会适当延长一些。放款前银行还会对借款人征信进行查询 ，所以请在放款前保持信用良好，不要出现不良借贷现象。

5.交房

按合同约定时间，交房当天，我们会负责把水电，燃气 ，物业，东方有线，维修基金，户口这些作一个清算和核实，没有问题，就把尾款支付给上家。包括户口保证金全部支付完成，整个流程就结束了。如果有机顶盒，烦请上家留下来，或注销掉，否则会产生几十或几百元的费用，现在大部分家庭都是卫星数控，建议上家注销，省得过户了。

6.户口核查：网签时约定户口迁出时间

上下家约定一个户口的最晚迁出时间，预留一部分的户口保证金，户口保证金一般情况下5——20万左右，法律支持的最高金额不超过房价款的10%，户口保证金一般在户口迁出之后约定时间内支付给上家。个别的房屋户口因为涉及到遗留问题，无法迁出，这个比较敏感（属个例，极少遇到），非遗留户口下家可以凭新的房产证去房屋所在地的户籍窗口申请强制迁出。

户口核查：

1：下家凭新产证+身份证+网签合同至房屋所在地户籍窗口查询

2：微信公众号《上海公安人口管理》线上查询，如果户口刚迁出，线上查询会有一段时间的同步期。

一网通办过户申请流程：

除了我们传统的线下过户外，上海链家申请并具备线上预受理资质，简单理解就是线上过户。我们称之为一网通办过户，网签后交易管家会把双方的材料提交给交易中心审核，申请线上过户，审核通过后，双方约定时间去房地产交易中心“一件事”窗口，直接缴税，并领取房地产证，只去一次交易中心即可办完全部流程，非常便捷。

 重点提示：

网签时，我们会要求业主方提供最新产调信息，并对下家征信进行核查（若贷款），如果房屋涉及到抵押，通常我们要求给到业主方的首付款会有一定限制，出于安全考虑，链家会启动资金监管机制，这个具体情况具体对待，这里不在赘述。

房屋有抵押的：

常见的线下抵押注销流程——预约还款（打电话给银行）——银行扣款——出结清证明和注销材料——若为组合贷款还需要去一趟置业担保公司把公积金部分注销掉——然后拿银行给到的材料和主贷人身份证，去交易中心撤销抵押（抵押撤销完成之后就可以申请办理过户手续）——详情咨询——186——2126——2502