最近上海二手房成交量，爆了！
上周末两天（3.21-3.22），二手房网签2818套，刷新近五年最高周末记录；
上周（3.16-3.22），二手房网签7488套，刷新近五年最高单周记录；
截至3.23，二手房网签22387套，还剩8天时间，3月大概率将冲破3万套。
随着成交量的不断突破，大家也越来越关心几个问题：
上海房价止跌了么？
这波小阳春，成色究竟如何？
别急，今天我们把目光聚焦在一个特殊的样本上——恒星小区，来给上海楼市“把把脉”。
截至目前，上海有1.55万个住宅小区。
想必大家也知道，其中很多楼盘，一年也成交不了1套房子。
那些没卖掉的房子，挂再高的价格，也不过是房东的一厢情愿——它们叫挂牌价，不叫市场价。
真正定义市场的，是成交的那一套。
所以，我们要摸清楚上海大盘的市场波动，就必须找到固定的、有效的“价格锚点”，来代表全市的市场动态。
恒星小区，就是这样的“价格锚点”——
我们以新房和二手房的历史成交量及总金额进行降序排列，选取了按板块和环线进行分层抽样的TOPN公寓类小区。
从全市筛选出成交最活跃的2500个楼盘，组成一个全新的观察样本。
它们按住宅类型、环线、板块被均衡打散，分布于全市。
并且在成交端，呈现出两大稳定特征：
1.每月恒星小区的成交量，始终占到全市的45%
2.每月恒星小区有成交的楼盘数，占到全体恒星小区数的80%
正因为恒星小区「样本稳定」且「更为活跃与敏感」，跟踪它们的基价走势，就让我们对上海整体房价的波动，有了更加科学、精准的测量。
甚至，通过恒星小区的价格波动，我们更能前瞻性地把握上海短期的房价走向。
那么接下来，我们就要重点来讨论：
3月小阳春，上海的房价止跌了么？
先说恒星小区给出的答案：尚未完全止跌，但已进入盘整阶段。
这从近半年恒星小区周度基价走势上，看得一清二楚。
从上图我们可以看到两点：
1.相比上海大盘，恒星小区提前触底反弹
相当于恒星小区提前两周释放了房价触底信号。
2.恒星小区周度基价跌幅在收窄
无论是恒星小区基价还是上海大盘基价，在2.25新政当周微弱反弹后，又呈现掉头向下的趋势。
只不过，最新一周恒星小区的跌幅相对收窄。
这一点和2024年9.29新政有所不同。
区别就在于，9.29新政出台前夕，上海二手房量价双跌，以价换量的市场惯性很难阻挡，即便新政出台全市基价/恒星小区基价仍一致向下；
而这次小阳春叠加2.25新政前夕，上海二手房已经有了去年11-12-1月份的成交筑底，持续高热成交的前提下，上海房价已经有了止跌的苗头。
换句话说，今年2.25新政的出台，更为有力地化解了下行的压力。
目前，恒星小区基价正在持续盘整中，跌幅不断收窄。
如果4月份成交量能够持续释放，挂牌库存进一步收缩，那么房价止跌企稳的基础将更加牢固。
在此，我特别关注了一下基价出现上涨的恒星小区。
我把1.11当周最低基价作为基点，对比当前基价涨跌幅，结果发现：
3.22当周，基价出现上涨的恒星小区已达1235个，占比约50%。
那么，这些率先止跌上涨的，究竟是哪些房子？当我把基价上涨的恒星小区，放到住宅类型+环线的网格上看，四个梯队的占比揭示了本轮修复行情的核心驱动力：1. 外郊环间中期商品房（占比10.6%）：改善外溢的“领头羊”这类房源占比最高，成为本轮上涨的最大赢家。
这绝非偶然，而是上海楼市“置换链条”被打通的直接证据。
市区“老破小”加速去化后，释放出的刚需及首改资金，并没有选择留在高溢价的核心区，而是流向了外郊环间品质更好、房龄更新（中期商品房）的次新房。
这说明市场在为“居住品质”买单，性价比高、产品力强的外围优质资产，正在承接核心区外溢的第一波红利。
2. 内环以内中期商品房（占比9.1%）：核心资产的“压舱石”
紧随其后的是内环内的中期商品房。
这类房源兼具地段稀缺性与产品成熟度，是改善客群的“终极目标”之一。
在普跌行情中，它们跌幅相对较小；在回暖行情中，它们修复较快。
9.1%的占比说明，核心地段的优质资产依然具备强大的抗跌性与领涨韧性，只要流动性恢复，核心区资产永远是资金避险的首选。
3. 外郊环间近期商品房（占比8.4%）：次新房的“溢价红利”
这里近期商品房，就是大家通常说的次新房，也包括五年限售解禁的挂牌的房源。
虽然占比略低于前两者，但其存在感不容忽视。
这说明市场对“新”的追求依然强烈。
值得注意的是，这类房源的上涨往往伴随着较高的挂牌溢价，如果后续成交量无法持续支撑，这一梯队的涨幅可能会比“中期商品房”面临更大的波动风险。
4. 内环以内老公房（占比7.9%）：刚需底座的“余温”
以“老破小”为代表的内环老公房占比7.9%，挤进了前四。
很明显，春节后市区老破小经历了快速去库存，低价房源出清后，是成交量驱动下的超跌反弹，而非价值的全面重估。
当低价房源被扫空后，如果缺乏持续的人口流入或学区政策支撑，老破小的后续上涨动力正在边际减弱。
到了这里，我们已经清晰地看到，恒星小区已经撕开了上海“普涨”的假象，呈现出一幅高度分化的修复图景：
赢家是那些兼具“品质+性价比”的外围次新房（外郊环间中期商品房）；
稳者是占据“地段+成熟度”的核心区资产（内环以内中期商品房）；
忧患在于，纯粹依赖低总价门槛的老破小，以及透支预期的近期次新房，后续上涨的持续性存疑。
这释放出一个强烈的信号：
上海楼市的底层逻辑已从“唯地段论”转向“居住品质与资产流动性的平衡”。
只有那些既能满足自住舒适度，又具备良好流通性的资产，才能在分化行情中率先止跌回稳。
我将从恒星小区的挂牌量、成交量、房东信心指数3个维度来做分析。根据头部中介的挂牌数据，春节过后（2.24）恒星小区周度新挂量出现井喷，在挂总量由30709套，逐渐攀升至高点32297套。而进入到3月下半程后，周度新挂量逐步减少，下架显著高于新挂，总挂牌量也呈现缓慢下降的态势。最新一周（3.22），周度总挂牌量31905套，较高点下降1.2%。3.22同比2.24当日在挂的房源结构，可以发现：特别是内环以内库存下降了0.6%，说明市区老破小去库存效果最显著。b.900-1500万中间层改善房源，库存压力加大。说明这一轮小阳春，千万级价位改善房源去化不及预期，改善需求的释放仍显谨慎。成交量我想已经不用多说了，今年节后小阳春绝对是更高的。因为最新一周的住宅成交数据还没有出来，这里我对比了恒星小区3个时间节点二手住宅成交量（同样是20天）：- 2025年春节后（2025.2.5-3.3），成交8051套
- 2025年年底（2025.11.24-12.20），成交7675套
- 2026年春节后（2026.2.24-3.22），成交9752套
考虑到最近两周上海二手房成交量持续破近5年新高，1.2倍这个比值，可能还被低估。从房东信心指数上来看，房东心态明显好转，但仍不具备全面涨价的预期。换句话说，恒星小区里，每10套挂牌房源，只有1.5套在涨价。
说明市场确实出现了小幅反弹的动力，但还不足以形成持续性的价格反转。
房东们的心态，可以用一句话概括：既想涨价，又怕卖不掉。
这种“谨慎乐观”，恰恰是市场更理性的呈现。
综合挂牌、成交和房东信心指数来看，今年小阳春的含金量显然要比往年更足，市场结构更加理性，回暖基础也更为扎实。
从恒星小区这一“价格锚点”的种种表现来看，2026年的小阳春并非虚火，而是一场有成交量支撑、有结构性修复、有理性预期的温和回暖。
房价虽尚未全面止跌，但触底信号已然显现；
成交放量叠加库存收缩，正在为后续价格企稳积蓄力量。
更重要的是，市场不再是一哄而上的普涨，而是呈现分化——外郊环间中期商品房率先修复，刚需去化加速，改善需求则仍显踌躇。
对于购房者而言，当下或许正是一个值得关注的窗口期：
成交量持续高位运行，意味着市场流动性充裕；
而价格尚未全面上涨，则意味着仍有议价空间。
对于房东而言，理性定价、顺应市场节奏，或许是比“盲目涨价”更务实的选择。
接下来，4月的成交表现将尤为关键。
若成交量能持续维持高位，挂牌库存进一步压降，上海楼市有望真正完成从“量升”到“价稳”的过渡。
恒星小区，将继续作为我们观察市场走向的重要坐标。
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