上涨58.5%!北京楼市,新房二手房趋势分化越来越明朗
3月份的小阳春，给了很多房东信心，这是好事，也是意料之中的事情。但从数据和价格的角度看，当前北京二手房的成交价只有20%左右的房源有回升，大部分刚需房，还是以降价为前提成交的。今天中指研究院发布了2月全国楼市的最新数据，受节日影响，今年的3月可以对比去年的2月，也就是说二手房的小阳春，只是一个阶段。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市房价数据，从数据中也可以明确看到，唯一上涨的价格，是一线城市的新房。其中北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。丰台六里桥的嘉棠璟樾开盘单价超过8万，已经超过了大部分丰台人民的购买力，所以销量一般般。昌平的未来城星寰时代、国贤府Park，单价如果能从控制在5.5左右还好，超过6，对于购房者来说是实打实的背刺。逻辑很简单，因为新房的圈层纯粹，买新房的客群，相比于性价比，更追求品质。我们一位客户是个女强人，60岁的女老板，想在单位附近买一套退休后能居住的养老房。本来500万预算可以不贷款，需要距离单位10分钟的距离，我们帮她整体选筹，选择了几套南北通透的板楼二手房，价格可以在400万以内。但客户去看了一圈房子后说：我想了想，这是我的养老房，二手房的物业、环境、居住的人群我都不喜欢，通勤距离可以控制在20分钟内，我需要品质更高的房子，朝向、风水都不能差。重新筛选一圈后，只有1-2个新房项目能匹配上，当然了价格也超过了500万，按照客户的要求，如果买新房，至少需要650万。所以相比于二手房动辄每个月1.2-2万的成交量，新房每个月的成交量也就300-6000之间，但价格却日渐提升。我说这一点，不是劝大家买新房，而是说清楚新房和二手房的价格逻辑，让各位更清楚地认清楼市。如果你问我现在买二手房最最需要看什么，改善房有几点：很多人不知道，现在北京大量改善高端豪宅，因为物业水平的下滑，流通性受到非常大的限制。比如阳光上东这个小区，小区内分澳洲、美洲、丹麦、西班牙几个社区，美洲的户型最好，但就是因为美洲这个社区的物业不好，本小区的人置换也不考虑美洲。现在买刚需房，什么都没有性价比实惠。因为未来刚需房的走势不会太乐观，尽可能在预算范围内买一套通勤方便、户型开阔合理、采光好的房子，延长你的居住时间和居住品质，就已经很划算了。1、客户的圈层相对纯粹，主要是改善置换群体，更喜欢新房，我得多去帮客户看房；2、新房赚得是开发商的钱，交易环节相对简单，对客户来说，也不存在隐患；3、第三点也是最重要的一点：新房的现房尾房，我的确认为很划算。随着全北京房产价格下跌，新房，特别是新盘的尾房，其实都打了很大的折扣。比如一位客户想买晓风印月，去年年底的价格是700左右，今年已经可以谈到670了。现在房产圈有一个现象，很多同行喜欢在一个新盘开盘前攒热度，抢带看，这件事我没去做。因为我认为，新房的尾房，特别是现房尾房，是真的有捡漏的空间。
