李明峰律师评：
对于实践中二手房拍卖的成交价格，即使低于市场价30%，也未见税务机关根据《征管法》35条第六款视为价格明显偏低且无正当理由而核定征税。目前只有在最高法“德发案”中法院认可税务机关在拍卖价显著偏低且无正当理由时可核定，但强调不得仅以拍卖价低于所谓市场价而核定，需充分尊重民事程序与交易实质。
当前房价大幅度下行，二手房交易价格低于房地产交易税收评估征管系统的评估价非常普遍，目前孰高的计税方式即仅以成交价低于所谓评估价而核定，显然与最高院司法观点相悖，也有违量能课税和实质课税原则。
造成以上情况主要有两个原因，第一是房价下行，税务机关的存量房评估系统更新滞后，造成评估模型失真，评估价格偏高。第二是《征管法》35条第六款“价格明显偏低”和“无正当理由”的认定标准和举证规则不够清晰，税务机关亦无所适从。
有几点建议：
一、完善存量房估价模型。
二、税务机关引入独立的第三方评估。
三、申报阶段充分告知其异议的权利，重大复杂情况下可给予听证权利。
四、对于纳税人尽到协力义务且课税事实清楚的情况下，认定无正当理由核定征税适用反避税程序，严格限制税务机关的核定权。
云南省昆明市中级人民法院
行政判决书
（2025）云01行终218号
上诉人（一审原告)：贾某，男，1969年7月10日出生，汉族。
被上诉人（一审被告)：国家税务总局昆明市税务局第一税务分局。
住所地：云南省昆明市西山区西园路346号。
法定代表人：梅宁，局长。
出庭负责人：朱书翔，副局长。
委托诉讼代理人：陆大博，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审被告)：国家税务总局昆明市税务局。
住所地：云南省昆明市西山区西昌路124号。
法定代表人：杨杰，局长。
出庭负责人：周庆云，副局长。
委托诉讼代理人：周鸿飞，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人贾某诉被上诉人国家税务总局昆明市税务局第一税务分局（以下简称：昆明第一税务分局）、国家税务总局昆明市税务局（以下简称：昆明市税务局)征缴税款及行政复议一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2024）云0112行初119号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2025年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人贾某通过线上远程参加庭审，被上诉人昆明第一税务分局的出庭应诉负责人朱书翔及委托诉讼代理人陆大博以及被上诉人昆明市税务局的出庭负责人周庆云及委托诉讼代理人周鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贾某向一审法院提出以下诉讼请求：1.依法撤销昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》；2.依法撤销昆明市税务局于2024年5月27日作出（2024年6月6日送达）的昆税复决字〔2024〕×号《行政复议决定》；3.依法判令昆明第一税务分局退还多收原告的税款31265.46元[原告实际交纳税款40860元-原告应纳税款9594.75元（实际交易价格252000元-原房屋价格242625元）×20%+252000元×3%]；4.诉讼费用由两被告承担。
一审法院审理确认以下案件事实：2021年7月10日，案外人王某某以242625元购入昆明市西山区某某地块×幢×层×号房屋。2024年1月13日，原告贾某向案外人王某某购买位于昆明市西山区某某地块×幢×层×号房屋，房屋面积49.23㎡。双方签订《房屋买卖合同》，约定：房屋成交总价格为252000元，房屋交易产生的税费由原告贾某承担。合同签订后，原告通过银行转账方式向案外人王某某共计转款252000元。2024年2月6日，案外人王某某、原告共同委托的代理人魏某某向昆明第一税务分局某某征收点提交房屋交易纳税申报材料，申报交易总价200000元，申报交易单价4062.56元/㎡。昆明第一税务分局通过云南税务房地产交易税收评估征管系统对其申报房产的交易价格进行存量房系统评估,评估结果显示该房屋评估总价394784.71元，评估单价8019.19元/㎡，并告知如对评估结果有异议，可向主管税务机关申请启动存量房评估价格争议处理流程。
2024年2月19日，云南海天启航房地产土地资产评估有限公司受王某某委托,采取比较法对昆明市某某地块×幢×层×号房屋市场价值进行评估，出具了编号为云海天房（2024）（估）字第×号的《房地产估价报告》，该份评估报告分为《致估价委托人函》《估价结果报告》两部分，其中《致估价委托人函》部分载明：截至2024年2月19日房屋市场价值为24万元，下列房地产评估明细表载明房屋总层数7层，所在层数-1-1，建筑面积49.23㎡，单价5625元/㎡，总价值24万元。《估价结果报告》部分载明：九、估价方法：估价人员根据估价对象的特点和实际情况及估价目的,选取比较法为本次估价的基本方法。计算方式：估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数。十、估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，全面分析了影响估价对象价格的因素，并运用适应的估价方法进行估价，认真分析所掌握资料与影响估价对象诸因素的基础上,评估房地产在估价时点2024年2月19日公开市场条件下的市场价值总价24万元，下列房地产评估明细表载明房屋总层数33层，所在层数23层，建筑面积49.23㎡，土地面积1.65㎡，单价4875元/㎡，总价值24万元。
2024年2月22日，案外人王某某、原告共同委托的代理人魏某某向昆明第一税务分局某某征收点提交存量房交易计税价格争议处理登记表，申请争议处理理由为：该物业面积较小，楼层高，近一年市场低迷，小面积写字楼在目前市场难以出租出售，挂中介平台近一年少有人问津，故房主急于回收资金，市场成交价低于原购买价，实际成交价为贰拾万元，系统价格过高，望领导批准为感。并提交原购房合同登记备案表、发票、税票、房产证复印件、《二手房买卖合同》、委托书、云南海天启航房地产土地资产评估有限公司于2024年2月19日出具的《房地产估价报告》〔编号：云海天房（2024）（估）字第×号〕。2024年2月27日，昆明第一税务分局作出昆一分税通〔2024〕×号、×号《税务事项通知书》，分别告知案外人王某某及原告贾某：对你们于2024年2月6日申报昆明市某某地块×幢×层×号交易税费时，提出的价格偏低的理由及申报的计税依据(评估价格）不予认可，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，结合同期相同小区相同类型房屋的交易情况，对你们拟进行交易的昆明市某某地块×幢×层×号，核定计税依据为394784.71元（不含税）。2024年3月8日，案外人王某某、原告共同委托的代理人魏某某签收〔2024〕×号、×号《税务事项通知书》。2024年3月15日，魏某某前往昆明第一税务分局华尔贝征收点办理上述房屋税费申报,按云南税务房地产交易税收评估征管系统存量房系统评估价394784.71元作为计税依据申报税费，该次房产（存量房)交易应缴税费共40860.21元，其中：由转让方王某某应缴的税费为：增值税19739.24元、城市维护建设税690.87元、教育费附加296.09元、地方教育附加197.39元、印花税98.69元、土地增值税3947.85元、个人所得税3947.85元；由承受方贾某应缴的税费为印花税98.69元、契税11843.54元。原告贾某按其与案外人王某某签订的《房屋买卖合同》约定，向昆明第一税务分局缴纳本次房产（存量房）交易买卖双方应缴的税费40860.21元。同日，原告办理昆明市某某地块×幢×层×号所有权变更登记手续，取得房屋所有权〔不动产权证号云（2024）西山区不动产权第×号〕。
2024年3月22日，原告贾某因不服被告昆明第一税务分局作出的〔2024〕×号《税务事项通知书》，向被告昆明市税务局申请行政复议。2024年3月26日，被告昆明市税务局作出昆税复受字〔2024〕×号《行政复议受理通知书》，告知原告贾某其提出的行政复议申请收悉,决定予以受理,受理日期为2024年3月25日，并向原告贾某EMS邮寄送达。2024年3月26日，被告昆明市税务局作出昆税复答字〔2024〕×号《行政复议答复通知书》，要求被告昆明第一税务分局于收到行政复议申请书副本之日起10日内对该行政复议申请提出书面答复，并提交当初作出该具体行政行为的证据，依据和其他有关材料。2024年4月2日,被告昆明第一税务分局作出行政复议答复书,载明:2024年2月27日经昆明第一税务分局存量房交易计税价格争议处理小组进行集体审议后认为原告房屋交易价格及评估价格均明显低于云南税务房地产交易税收评估征管系统评估的房屋价格，且不能陈述、举证正当理由，原告自行委托的云南海天启航方土地资产评估公司出具的评估报告采用比较法进行评估测算,但未列出交易实例,通过系统对近一年内与本次交易标的同类型相似面积的写字楼交易单价,原告申报的交易单价及评估机构评估单价均低于同类同期市场交易平均单价30%以上，故认为申报价格及评估价格明显便宜，不予采信评估机构出具的评估价格，以云南税务房地产交易税收评估征管系统评估的房屋价格作为计税依据。2024年5月22日，因案情复杂，被告昆明市税务局办理延期审理手续，延期30天作出复议决定，同日制作昆税复决字〔2024〕×号《延期审理通知书》，并向原告贾某、被告昆明第一税务分局送达。2024年5月27日,被告昆明市税务局作出昆税复决字〔2024〕×号《行政复议决定书》。被告昆明市税务局经审理认为：被告昆明第一税务分局依托“云南税务房地产交易税收评估征管系统”采用价格核定结果与纳税人申报价格相比较的方法，将交易房屋于同期相同小区、相同类型房屋交易情况比对，认为原告申报价格及委托评估价格明显偏低，按照“孰高原则”确定计税价格征收交易环节各项税收符合《国家税务总局关于个人转账房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕×号）规定。但被告在作出昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》时相关法律依据引用不完整。遂决定：确认昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》违法。被告昆明市税务局于2024年5月27日向被告昆明第一税务分局送达复议决定书，于2024年6月6日向原告贾某送达复议决定书。原告贾某不服复议决定，向一审法院提起诉讼，请求撤销昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》；并请求撤销昆明市税务局作出的昆税复决字〔2024〕×号《行政复议决定书》。原告认为被告昆明第一税务分局以核定征收税款方式明显不当，核定价格高于房产市场价格，导致原告多缴税款。被告昆明市税务局复议决定确认昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》违法，但不撤销该行政行为有误，且复议程序中未听取原告意见、未组织听证、未向昆明市行政复议委员会提出咨询意见，程序违法。
一审法院审理认为：《中华人民共和国税收征收管理法》第五条第一款规定：“国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。”第十四条规定：“本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构。”《国家税务总局昆明市税务局办公室关于优化存量房交易税收管理的通知》（昆税办发〔2021〕×号)明确：“对自然人转让存量房的，由市级征收单位(昆明第一税务分局)对存量房交易税款征收业务进行‘集中管理’，征收的税款按照房屋坐落地‘属地入库’”。本案中，原告购买自然人王某某转让的案涉房屋，该交易行为系“自然人转让存量房”，属于昆明第一税务分局管辖范围内，昆明第一税务分局有权对该交易行为进行税款征收管理并作出相应的具体行政行为。《中华人民共和国行政复议法》第二十七条：“对海关、金融、外汇管理等实行垂直领导的行政机关税务和国家某某机关的行政行为不服的，向上一级主管部门申请行政复议。”市税务局作为昆明第一税务分局的上一级税务机关,其有权受理原告不服昆明第一税务分局行政行为的复议申请,并依法审查后作出行政复议决定的职权。
本案的争议焦点为：一、被告昆明第一税务分局依托“云南税务房地产交易税收评估征管系统”确认的评估价格向原告征收其房屋交易环节的各项税收是否符合法律规定。二、被告昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》应否撤销,被告昆明第一税务分局是否应当按原告申报价格作为计税依据向原告退还相应税款。三、被告昆明市税务局作出的昆税复决字〔2024〕×号《行政复议决定书》应否撤销。
首先,关于第一个争议焦点。《中华人民共和国征收管理法》第三十五条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账薄的；（二)依照法律、行政法规的规定应当设置账薄但未设置的；（三)擅自销毁账薄或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账薄，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕×号)明确：“二、自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估,严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。”《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕×号）明确：“二、建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程。评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容,各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，已申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。”《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号)第一条第（三）项规定：“纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的,应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。”本案中，原告针对昆明市某某地块×幢×层×号面积为49.23m的房屋办理交易纳税申报时交易总价为252000元，后又向被告昆明第一税务分局提交云南海天启航房地产土地资产评估有限公司于2024年2月19日作出的云海天房（2024）（估）字第×号《房地产估价报告》，该评估机构出具的评估报告显示房屋的评估价值为240000元。原告所申报的交易价格、提交的评估报告中载明的评估价值均与被告昆明第一税务分局依托“云南税务房地产交易税收评估征管系统”查询的同类同期市场房屋交易价格的平均单价、成交总价比对数据相距较远，原告所申报的房屋价值明显偏低。结合本案查明事实，云海天房（2024）（估）字第×号《房地产估价报告》选取的估价方法为比较法，通过计算方式：估价对象价格可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数，来确认房屋价值。但该份评估报告并未载明已采取了在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交实例并与之对比的内容,也未见可比实例价格、交易情况修正系数、交易日期修正系数、房地产状况修正系数的内容记载，评估的依据不足，难以产生较大的证明力，在此情形下，被告昆明第一税务分局使用存量房交易价格采集系统“云南税务房地产交易税收评估征管系统”所作出的估价与原告申报的价款进行比对后，按“孰高原则”将系统确定的评估价格394784.71元作为案涉房屋交易的计税依据的核定征税行为并无不当。
针对争议焦点二。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：……(二)行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。”如前所述，被告昆明第一税务分局所作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》所依据的事实清楚，核定的计税依据并无不当，但该文书中仅列明了“《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条”，未列明具体内容，并未依照《国家税务总局关于修订部分税务执法文书的公告》（国家税务总局公告2021年第23号）的要求列明有关税收法律法规的具体内容，程序轻微违法，但是对原告的权利不产生实际影响。原告主张撤销昆明第一税务分局所作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》，一审法院不予支持，但应确认其违法。如前所述，原告要求被告昆明第一税务分局向其退还相应税款的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
针对争议焦点三。《中华人民共和国行政复议法》第六十五条第一款规定：“行政行为有下列情形之一的，行政复议机关不撤销该行政行为，但是确认该行政行为违法：……（二）程序轻微违法，但是对申请人权利不产生实际影响的。”如前所述，被告昆明第一税务分局所作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》，程序轻微违法，但是对原告的权利不产生实际影响,其依法作出确认被告昆明第一税务分局的行政行为违法但不撤销的复议决定，适用法律证据，并无不当。关于复议程序是否违法的问题。一、关于原告提出的昆明市税务局未听取原告意见的问题。一审法院认为，《中华人民共和国行政复议法》第四十九条规定：“适用普通程序审理的行政复议案件，行政复议机构应当当面或者通过互联网、电话等方式听取当事人的意见，并将听取的意见记录在案。因当事人原因不能听取意见的，可以书面审理。”本案中，原告提交的《行政复议申请书》中已详细列举了其所有意见，昆明市税务局已听取了其以书面形式提交的意见，故并未违反上述规定。二、关于原告提出的未组织听证、未向昆明市行政复议委员会提出咨询意见的问题。一审法院认为，《中华人民共和国行政复议法》第五十条规定：“审理重大、疑难、复杂的行政复议案件，行政复议机构应当组织听证。行政复议机构认为有必要听证，或者申请人请求听证的，行政复议机构可以组织听证。听证由一名行政复议人员任主持人，两名以上行政复议人员任听证员，一名记录员制作听证笔录。”第五十二条第二款规定：“审理行政复议案件涉及下列情形之一的，行政复议机构应当提请行政复议委员会提出咨询意见：（一）案情重大、疑难、复杂；……。”第六十二条规定：“适用普通程序审理的行政复议案件,行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂,不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机构的负责人批准，可以适当延长，并书面告知当事人；但是延长期限最多不得超过三十日。”根据上述法律规定，情况复杂的案件可以延长复议期限，案件疑难复杂的案件应当组织听证、应当提请行政复议委员会提出咨询意见,但情况复杂与案件疑难复杂不能完全等同，经审查一审法院认为本案并不属于疑难复杂案件，不符合以上规定应当听证、应当提请行政复议委员会提出咨询意见的法定情形,故被告昆明市税务局的行政复议程序不存在程序违法问题。综上所述，原告诉请撤销被告昆明市税务局作出的昆税复决字〔2024〕×号《行政复议决定书》，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款之规定，判决：1.确认被告国家税务总局昆明市税务局第一税务分局于2024年2月27日作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》违法；2.驳回原告贾某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告贾某负担25元，由被告国家税务总局昆明市税务局第一税务分局负担25元。
宣判后，贾某不服一审判决向本院提起上诉并请求：1.依法撤销昆明市西山区人民法院作出的(2024)云0112行初119号行政判决，改判撤销昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》和昆明市税务局作出的昆税复决字〔2024〕×号行政复议决定；2.依法判令昆明第一税务分局退还多收原告的税款31265.46元；3.诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为原告所申报的交易价格、提交的评估报告中载明的评估价值均与被告昆明第一税务分局依托“云南税务房地产交易税收评估征管系统”查询的同类同期市场房屋交易价格的平均单价、成交总价比对数据相距较远，原告所申报的房屋价值明显偏低。上诉人办理纳税时申报的房屋交易价格252000元就是上诉人与买房人交易的真实价格,该价格与第三方的评估价值基本吻合，而被上诉人依托的所谓“云南税务房地产交易税收评估征管系统”查询的同类同期市场房屋交易价格的平均单价、成交总价比对数据没有任何事实根据，且系多年前自行制定的指导价，已严重不符合昆明房地产市场的实际交易行情，该行政行为属典型的“主要证据不足”。一审法院罔顾客观现实，片面采信被上诉人提交的所谓“数据”，违背了“以事实为根据，以法律为准绳”的诉讼原则。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为行政执法行为程序轻微违法，但是对原告的权利不产生实际影响为由，驳回了上诉人关于退税的请求，系适用法律错误。首先，根据《行政诉讼法》第七十条第（二)项规定，行政行为适用法律、法规错误的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。其次，《行政诉讼法》第七十四条第（二）项规定的“人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为”的情形是指“行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的”。这里的“程序轻微违法”与“对原告权利不产生实际影响”存在并列关系。显然这里的“原告权利”应被限缩解释为原告的实体权利，否则，“原告权利”被理解为程序性权利时，因“不产生实际影响”与《行诉法解释》第九十六条中的“不产生实质损害”并无本质区别。本案中，因被上诉人的违法行为导致上诉人多交了30000元左右的税款,构成了上诉人实体权利的减损，怎么能说“对原告权利不产生实际影响”呢？其三，二被上诉人作为国家征税机关，花费纳税人的钱聘请四位律师与上诉人一争输赢,其律师费远远超过了本案诉争的30000元税款，属于“不解决问题，只解决提出问题的人”。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法改判。为此，特依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条之规定提起上诉，请求上级人民法院本着司法为民的原则依法判决。
被上诉人昆明第一税务分局答辩称，一、昆明第一税务分局具有作出昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》的法定职权。《中华人民共和国税收征收管理法》第五条第一款规定：“国务院税务主管部门主管全国税收征收管理工作。各地国家税务局和地方税务局应当按照国务院规定的税收征收管理范围分别进行征收管理。”第十四条规定：“本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构。”《国家税务总局昆明市税务局办公室关于优化存量房交易税收管理的通知》（昆税办发〔2021〕34号)要求：“对自然人转让存量房的，由市级征收单位(市局一分局)对存量房交易税款征收业务进行‘集中管理，征收的税款按照房屋坐落地‘属地入库’”本案中，上诉人购买自然人王某某转让的位于昆明市某某地块×幢×层×号房屋，该交易行为系“自然人转让存量房”，属于昆明第一税务分局管辖范围内，昆明第一税务分局有权对该交易行为进行税款征收管理并作出相应的具体行政行为。
二、昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》符合法定程序。上诉人于2024年2月6日在昆明第一税务分局(某某征收点)提交了二手房交易相关资料申报交易税费，申报价格为200000元。昆明第一税务分局收到资料后按照工作流程进入存量房纳税评估系统进行价格比对,发现该房屋存量房交易系统评估总价为394784.71元，申报价格远低于系统评估价，昆明第一税务分局告知上诉人后，上诉人当即对系统核定评估价产生异议，拒绝缴纳税款。后上诉人于2024年2月22日委托魏某某前往某某征收点填写了《存量房交易计税价格争议处理登记表》并提交了其自行委托的云南海天启航房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告，要求启动存量房交易计税价格争议处理程序。昆明第一税务分局（某某征收点)当场受理纳税人价格争议申请并将资料报送昆明第一税务分局纳税服务股。2024年2月27日，昆明第一税务分局存量房交易计税价格争议处理小组进行集体审议后认为,上诉人的申报价格及自行评估价格均明显低于系统评估价且无正当理由，同意按系统评估价作为计税价格，各部门在《价格争议处理表》上签署意见,并将情况和资料反馈纳税服务股，纳税服务股根据反馈结果于2024年2月27日制作《税务事项告知书》（昆一分税通〔2024〕×号)、《税务事项告知书》(昆一分税通〔2024〕×号)文书，并于2024年2月28日打电话告知受托人魏某某价格争议处理结果，魏某某于2024年3月8日下午到某某园签字确认，同时要求退件并带走相关申报材料。后上诉人于2024年3月15日前往华尔贝征收点办理同一涉税房屋过户手续,未告知华尔贝征收点工作人员其在某某征收点申请的争议处理结果。同时直接签字确认按系统核定价申报缴纳某某地块×栋×层×号的房产过户税费并办理产业权证。综上，昆明第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项告知书》程序符合《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等相关法律法规之规定。
三、昆明第一税务分局作出的案涉《税务事项通知书》认定事实清楚、适用法律正确。《中华人民共和国征收管理法》第三十五条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）明确：“二、严格按照规定推行存量房评估工作之（一）：积极推进存量房评估工作，自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值,客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。”《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号)第一条第（三）项规定：“纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的,应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。”据此,昆明第一税务分局作为个人转让房屋有关税收征管机关,依法运用“云南税务房地产交易税收评估征管系统”对房屋交易价格进行评估，进行价格比对，确定计征税款基本原则:纳税人申报的存量房成交价格不低于系统评估计税价格时按纳税人申报的成交价格征税；纳税人申报的成交价格低于系统评估计税价格,且不能陈述、举证正当理由的，按系统评估价格征税。本案中，上诉人及卖方申报的成交价为200000元、实际成交价为252000元均远低于系统评估价394784.71元，后因上诉人对于昆明第一税务分局以系统评估价作为计税价格有异议,故昆明第一税务分局依法启动计税价格争议解决机制。经昆明第一税务分局计税价格争议处理小组集体研究认为，上诉人申报计税价格为过低的200000元，并无正当理由；就其自行委托的评估机构云南海天启航房土地资产评估有限公司出具的评估报告评估价格为240000元，报告采用比较法进行评估测算，但未列出交易实例；且经查询交易系统，近一年内与本次交易标的同类型相似面积的写字楼交易平均单价为7349.22元/㎡，上诉人申报交易单价5118.83元/㎡及第三方机构评估单价4875.08元/㎡,均低于同类同期市场交易平均单价30%以上。据此，第一税务分局认定本次业务中申报价格明显偏低，且无正当理由，对评估机构出具的评估价格不予采信，以系统评估价为计税价格计缴相关税费。综上，第一税务分局作出的案涉昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》,认定事实清楚、适用法律正确，内容适当，并无不当。
四、被答辩人主张无事实及法律依据，不能成立。依照《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)“…建立房屋交易最低计税价格管理制度。针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格,不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。（三）纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税:纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。”之规定，税务机关有权建立、执行房屋交易最低计税价格管理制度，并对纳税人申报的房屋销售价格进行评估。本案中第一税务分局依托“云南税务房地产交易税收评估征管系统”，采用价格核定结果与上诉人申报价格相比较的方法，按照“孰高原则”确定计税价格征收交易环节各项税收，符合以上规定。针对上诉人自行委托第三方评估机构作出的《房地产估价报告》，该份报告载明估价方法为比较法,是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交实例与之比较,对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值，计算公式为：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。但上诉人提供的报告中，未见评估机构选取比较的成交实例，亦未见计算公式中各项系数及系数确定的理由、区域因素等相关材料，该评估报告存在不合理、不合法，甚至是编造、虚构的情形，故第一税务分局未予采信。且第一税务分局经查询，近一年内与本次交易标的同类型、相似面积的写字楼交易平均单价为7349.22元/㎡,上诉人申报交易单价5118.83元/㎡及第三方机构评估单价4875.08元/㎡，均低于同类同期市场交易平均单价30%以上。第一税务分局据此认定本次业务中申报价格明显偏低，且无正当理由，对评估机构出具的评估价格不予采信，以系统评估价为计税价格计缴相关税费认定事实清楚，适用法律准确。另，案涉《税务事项通知书》中，第一税务分局已列明了依据的法律法规名称及具体条款，符合国家税务总局公布的《修订后的税务执法文书式样》要求。在此情况下,复议机关昆明市税务局基于更高的要求，认定了答辩人虽正确引用《中华人民共和国征收管理法》第三十五条，但未列明具体内容，属于程序轻微违法，但是客观上对上诉人的权利不产生实际影响，已经依法确认违法但不予撤销答辩人作出的案涉税务事项通知书。在此情况下，一审法院依法应当驳回一审原告的全部诉讼请求。综上，第一税务分局作出的昆一分税通〔2024〕×号《税务事项通知书》程序合法、认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，一审法院认定及判决并无不当,请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的全部上诉请求。
被上诉人昆明市税务局答辩称，第一，答辩人具有作出昆税复决字〔2024〕×号《行政复议书》的法定职权，主体资格合法有效。第二，答辩人作出的行政复议决定书符合法定程序。第三，答辩人作出的行政复议决定书当中认定事实清楚，适用法律依据正确。首先,关于案涉房产交易计税价格的确定。昆明第一税务分局依托的是云南税务房地产交易税收评估征管系统，采用价格核定结果与上诉人申报价格相比较的方法,按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节的各项税收符合税收征管的相关规定。其次，在上诉人对此提出异议之后，在价格争议处理程序中，昆明第一税务分局通过查询润城相同类型房屋交易情况并进行比较，认为案涉房屋的申报价格及委托评估价格明显偏低，最终以系统评估价作为计税价格，符合税收相关规定。最后，关于上诉人质疑复议程序的问题。本案中，上诉人提交的复议申请及证据材料内容充分且详实。根据税务行政复议规则的相关规定，只有申请人提出听证要求或者行政复议机关认为必要时，可以采取听证的方式进行审理。本案中，答辩人在作出复议决定前，已经提交复议委员会成员单位进行书面审理并且取得了书面审理意见表，答辩人行政复议程序符合相关规定。对贾某二审中新的观点作出以下针对性回应：一是上诉人对法院认定事实部分提出的意见，贾某实质是针对一审法院的裁判观点提出了质疑，不属于对认定事实的疑问，答辩人认为一审法院认定事实清楚。二是贾某对系统评估价格的质疑。需要说明的是，云南税务房地产交易税收评估系统不是税务机关单方制定，而是根据财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术，加强存量房加业交易税收征管工作的通知的要求，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估,防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，是税法赋予税务部门必须履行的职责，也是国家房地产市场调控措施的重要内容。2011年9月在云南省税务局的安排下，昆明市税务局在2012年完成了房地产交易税收评估征管系统的开发建设，并于2012年5月28日试点上线，并逐步推广全省使用,实现全省自然人房产交易统一通过云南税务房地产交易评估征管系统办理涉税业务。这个系统到今天已经使用了13年，上诉人申报的交易价格以及提交的评估报告载明的评估价格均与昆明第一税务分局依托系统查询的比对数据相距较远，这是客观实际。三是关于贾某提出税务机关委托多名诉讼代理律师的问题，委托专业律师出庭应诉是对涉诉事项的重视，符合诉讼法的规定，并非针对贾某个人。综上，答辩人具有作出案涉行政复议决定的法定职权，程序合法，适用法律正确，贾某的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回其上诉请求。
各方当事人在一审诉讼中提交的证据材料均已随案移送本院。二审中，上诉人提交其与徐某某、耿某某微信聊天截图及耿某某朋友圈截图作为二审新的证据，以证明其房屋交易的真实价格。被上诉人昆明第一税务分局质证认为，该微信聊天记录及朋友圈截图属一审庭审前已经存在的证据，不属于二审新的证据，同时对该证据材料的三性及证明目的均不予认可。被上诉人昆明市税务局质证观点与昆明第一税务分局意见一致。本院认为，上诉人提交的微信聊天截图及朋友圈截图属于一审开庭前已经存在的证据材料，不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条关于“新的证据”的规定，故不作为本案二审新的证据收录。
经审查，一审法院对证据的审核认定正确，本院予以认可。二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为：本案系因上诉人不服被上诉人昆明第一税务分局作出的征缴税款决定及被上诉人昆明市税务局作出的维持复议决定而提起的诉讼，属于行政诉讼受案范围。关于对昆明第一税务分局的执法主体以及复议机关昆明市税务局的主体资格的认定，一审法院已有论述，本院予以确认。
本案争议焦点实为对存量房交易的计税标准之争，上诉人主张应当按照实际交易价格作为计税价格，而被上诉人昆明第一税务分局则坚持应按照“孰高原则”确定计税价格。对此，被上诉人昆明第一税务分局提交了相关依据。具体而言，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”该规定赋予了税务机关核定应纳税额的权利，同时亦赋予了国务院税务主管部门具有制定核定应纳税额具体程序和方法的规范性文件的权利。《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第一条第三项规定:“纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。”该规定直接明确了当房屋销售价格与各地区确定的最低计税价格不一致时的计税价格认定规则，即遵从“孰高原则”。而制定该计税规则的原因也很明确，《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）中指出：“二、建立存量房交易申报价格比对系统，规范工作流程。评估存量房交易申报价格是应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的核心内容，各级财税征收机关要应用房地产评估技术建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。”该内容反映出，建立存量房交易申报价格比对系统是加强存量房交易税收征管的核心内容，其目的主要就是防范“阴阳合同”逃避国家的税收监管。配套的规则还包括《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号），该通知中亦明确:“二、自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。”该规则明确禁止税收机关不经评估直接按照纳税人申报的交易价格征税。综上，上述规范性文件的内容反映出，为加强存量房交易税收征管，应建立存量房交易申报价格比对系统并按照“孰高原则”确定存量房交易计税价格。同时，为防止存量房交易申报价格比对系统中交易价格评估值可能存在的滞后性或不合理，税收主管部门亦赋予了当事人对存量房评估价格争议的救济权利。本案中，上诉人亦向税务机关提交了自行委托第三方出具的《房地产估价报告》以证明税务机关认定的计税价格即云南税务房地产交易税收评估征管系统中的评估价格不合理，但经税务机关核实，该估价报告存在诸如比较对象成交实例缺失及相关修正系数使用情况不明等问题，故被上诉人昆明第一税务分局并未采信该份估价报告，本院认为并无不当。综上，本案中，被上诉人昆明第一税务分局在上诉人就案涉房屋申报价格低于本地区确定的最低计税价格时，以云南税务房地产交易税收评估征管系统中的评估价格为计税价格，有事实及法律依据。
另，对于被上诉人昆明第一税务分局作出的《税务事项通知书》中未载明适用法律具体内容的问题，一审法院已经指出并以此确认《税务事项通知书》作出程序存在轻微违法。本院认为，被诉执法文书中已列明适用法律的具体条款，虽未记载完整内容给当事人阅读带来一定不便，但当事人仍可自行检索查阅，法律适用未记载条款具体内容并不会影响案件的裁判结果即当事人实体权益。关于被上诉人昆明市税务局的复议程序问题，一审判决中已进行充分阐述，本院予以确认，不再赘述。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第一百零二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贾某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 锐
审判员 沈 男
审判员 黄金成
二〇二五年八月二十六日
书记员 马江璇
判后告知书
【本裁判依据的法律条文】
《中华人民共和国税收征收管理法》
第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百零二条人民法院审理行政案件，应当收取诉讼费用。诉讼费用由败诉方承担，双方都有责任的由双方分担。收取诉讼费用的具体办法另行规定。
【裁判生效时间】
第二审人民法院的裁判文书在送达后即发生法律效力。
【判后答疑申请】
人民法院作出的裁判送达后，就当事人对案件裁判结果存在的疑惑，有针对性地给予说明或者解释。申请判后答疑的范围是事实认定、证据采信、法律适用、诉讼程序、裁判理由、裁判主文含义以及与裁判文书内容相关的问题。当事人要求判后答疑的，应当在裁判文书送达后三日内向承办法官提出申请。承办法官接到申请后十日内应安排判后答疑。
